Vendre une maison avec un crédit hypothécaire en cours : comment se passe le remboursement

Vendre une maison avec un crédit hypothécaire en cours : comment se passe le remboursement

Vendre une maison avec un crédit hypothécaire en cours ne pose aucun problème en Belgique : le notaire rembourse votre prêt avec le prix de vente le jour de l'acte. Vous ne devez donc pas rembourser le crédit vous-même au préalable. En revanche, vous payez généralement une indemnité de remploi et les frais de mainlevée. Dans cet article, vous découvrez comment cela se déroule concrètement et à quoi vous devez être attentif en tant que vendeur.

Que devient votre prêt lorsque vous vendez ?

Un acheteur acquiert toujours votre bien libre de toute charge. L'hypothèque que votre banque détient sur le logement doit donc disparaître avant ou au moment du transfert de propriété. En pratique, c'est le notaire qui s'en occupe pour vous.

Après la signature du compromis, le notaire demande à votre banque le montant exact qui restera dû à la date prévue de l'acte. Ce montant comprend le capital restant, les intérêts courus jusqu'à ce jour et l'indemnité pour remboursement anticipé. Le jour de l'acte, l'acheteur (ou sa banque) verse le prix sur le compte de tiers du notaire. Le notaire rembourse d'abord votre banque avec cet argent, puis vous verse le solde.

Vous n'avez donc pas à résilier vous-même votre crédit auprès de la banque. Communiquez toutefois à temps au notaire et à la banque qui gère votre dossier, pour que le décompte de remboursement soit prêt dans les délais. Un prix demandé correct aide aussi : plus il colle au marché, plus le risque de manque à gagner est faible. Une estimation gratuite vous donne au préalable un point de départ réaliste.

Combien coûte le remboursement anticipé de votre crédit hypothécaire ?

Pour un crédit hypothécaire destiné à un logement, la banque peut réclamer une indemnité de remploi lorsque vous remboursez plus tôt que prévu. Pour les crédits aux consommateurs, cette indemnité est légalement plafonnée à trois mois d'intérêts au maximum sur le capital remboursé anticipativement, calculés au taux de votre prêt. Cette règle figure dans le Livre VII du Code de droit économique.

Un exemple pour illustrer le mécanisme : s'il reste 150.000 euros à 3% par an, trois mois d'intérêts représentent environ 1.125 euros. Votre propre montant dépend de votre taux et du capital restant dû. Votre banque vous communique le chiffre exact dans le décompte de remboursement.

S'y ajoutent les frais de mainlevée, l'acte par lequel l'inscription hypothécaire est officiellement radiée. Ces frais se composent des honoraires du notaire et de rétributions administratives, et ils figurent sur une ligne distincte du décompte du notaire. Demandez une estimation à votre notaire au préalable, car les montants sont adaptés périodiquement. Vous trouverez un aperçu de tous les autres postes dans notre article sur les frais liés à la vente d'un logement. Si vous ne vendez pas mais souhaitez simplement rembourser plus tôt, lisez notre article sur le remboursement anticipé d'un crédit hypothécaire.

Comment se déroule la mainlevée, étape par étape ?

1. Compromis signé. Votre agent immobilier ou l'acheteur transmet le compromis au notaire, qui ouvre le dossier.
2. Recherche hypothécaire. Le notaire vérifie quelles inscriptions grèvent votre bien. Il y en a parfois plus que prévu, par exemple un ancien prêt ou un mandat hypothécaire.
3. Décompte de remboursement de la banque. La banque communique le montant nécessaire à la date de l'acte pour tout rembourser.
4. Acte et paiement. Le jour de l'acte, le notaire rembourse la banque avec le prix de vente.
5. Radiation. Après le paiement, la banque donne son accord pour radier l'inscription. Le notaire se charge de la radiation au registre des hypothèques. La banque renonce également à un éventuel mandat hypothécaire.

Pour vous, cela passe presque inaperçu. La seule chose à faire est de transmettre les données de votre prêt et de votre banque, puis de vérifier le décompte du notaire.

Et si le prix de vente est inférieur au montant restant de votre prêt ?

On parle alors d'un solde restant dû. Tant que la banque n'est pas entièrement remboursée, elle ne donne pas son accord pour la mainlevée, et sans mainlevée la vente ne peut pas se faire libre de toute charge. Vous devez alors combler vous-même la différence le jour de l'acte, avec votre épargne ou une autre source.

Si ce n'est pas possible, contactez votre banque le plus tôt possible, avant même de signer un compromis. Les banques acceptent parfois de chercher une solution, comme un plan d'apurement pour le manque, mais vous n'y avez pas droit. Un solde restant dû se présente surtout pour des logements achetés récemment, peu après un refinancement ou avec un prêt qui couvrait presque tout le prix d'achat.

Un bon agent immobilier examine avec vous la valeur de marché avant de fixer un prix demandé. Via ImmoMakelaarVergelijker, vous demandez gratuitement des propositions à trois agents immobiliers agréés IPI maximum de votre région et vous comparez leurs estimations.

À quoi faire attention pour vos assurances et un nouvel achat ?

Avec le remboursement du prêt, votre assurance solde restant dû perd aussi sa raison d'être. Demandez à votre assureur comment la police prend fin et si une partie de la prime vous revient, surtout si vous avez payé une prime unique. Votre assurance habitation ne s'arrête que lorsque vous informez l'assureur que le bien est vendu. Ne le faites qu'après l'acte, car jusque-là c'est vous qui portez le risque.

Vous achetez un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien ? Un crédit-pont peut alors combler l'écart entre les deux transactions. Certaines banques vous permettent aussi de transférer votre prêt existant vers un nouveau logement, ce qui vous évite l'indemnité de remploi. Pour en savoir plus, lisez notre article sur le transfert de votre crédit hypothécaire vers un nouveau logement. Discutez de ces deux options avec votre banque avant de faire une offre sur un autre bien.

Questions fréquentes sur la vente avec un crédit hypothécaire en cours

Puis-je vendre ma maison si le crédit hypothécaire n'est pas encore remboursé ?

Oui. En Belgique, vous pouvez tout à fait vendre un logement grevé d'un crédit hypothécaire en cours. Le notaire rembourse le prêt avec le prix de vente le jour de l'acte et ne vous verse que le solde. Vous ne devez pas demander l'autorisation de la banque au préalable pour vendre.

À combien s'élève l'indemnité de remploi en cas de vente ?

Pour un crédit hypothécaire destiné à un logement, l'indemnité de remploi est légalement plafonnée à trois mois d'intérêts au maximum sur le capital remboursé anticipativement. Le montant exact dépend de votre taux et du capital restant dû, et figure dans le décompte de remboursement de votre banque.

Qui s'occupe de la mainlevée de l'hypothèque ?

Le notaire qui rédige l'acte de vente. Il demande le décompte de remboursement à votre banque, rembourse la banque avec le prix de vente, puis fait radier l'inscription hypothécaire. Les frais correspondants figurent sur le décompte du notaire.

Que se passe-t-il si mon prix de vente ne couvre pas le prêt ?

Vous devez alors combler vous-même le manque le jour de l'acte, car la banque ne donne son accord pour la mainlevée qu'une fois tout remboursé. Si vous prévoyez un solde restant dû, contactez votre banque avant de signer un compromis.

Pour conclure

Un crédit hypothécaire en cours n'empêche pas une vente. Le notaire rembourse le prêt, vous payez l'indemnité de remploi et la mainlevée, et vous recevez le solde. Le vrai risque, c'est un prix demandé qui ne tient pas la route. Commencez donc par une estimation gratuite, puis comparez gratuitement et sans engagement trois agents immobiliers agréés IPI maximum via ImmoMakelaarVergelijker.