Estimation Immoweb : ce que le chiffre dit et ne dit pas sur votre prix demandé

Une estimation Immoweb vous donne en quelques clics une indication de prix pour votre bien, sur la base des données du plus grand portail immobilier de Belgique. Pratique comme point de départ, surtout si vous comptez de toute façon y publier votre annonce. Mais le chiffre que vous recevez est autre chose que le prix qu'un acheteur paiera au final. Cet article explique où se situe la différence et comment fixer correctement votre prix demandé.

Sur quoi repose une estimation Immoweb ?

Immoweb est le plus grand portail immobilier de Belgique. À tout moment, des dizaines de milliers de biens y sont en ligne, avec leur prix demandé, leur superficie, leur année de construction et leur localisation. Cet ensemble constitue la base du module d'estimation. Vous encodez une adresse et quelques caractéristiques, et un modèle d'évaluation automatique compare votre bien à ce qu'il connaît déjà dans la même commune et dans la même gamme de prix. Dans le secteur, ce type de modèle s'appelle un AVM, un automatic valuation model.

Ce point de départ diffère de celui d'un expert. Personne ne se déplace, personne n'ouvre votre compteur et personne ne regarde l'isolation de votre toiture. Le modèle calcule avec les caractéristiques que vous encodez vous-même et avec des statistiques sur votre quartier. Vous obtenez donc rapidement et gratuitement un montant ou une fourchette de prix, mais sans rapport que vous pourriez présenter quelque part. Pour une première idée, cela suffit. Pour le prix que vous affichez réellement dans votre annonce, c'est trop grossier.

Un prix demandé n'est pas un prix de vente

C'est ici que se situe la limite la plus importante, et elle vaut en particulier pour des chiffres qui proviennent d'une plateforme d'annonces. Un portail voit surtout ce que les vendeurs demandent, pas ce que les acheteurs paient au final. Le prix repris dans l'acte notarié est enregistré auprès des autorités, pas sur le portail. Lorsqu'un bien baisse de dix pour cent après trois mois et ne se vend qu'ensuite, ce premier prix demandé, trop élevé, reste malgré tout dans l'image.

Le résultat est une distorsion vers le haut dans les marchés où l'on négocie fermement, et vers le bas dans les marchés où l'on surenchérit au-dessus du prix demandé. Dans plusieurs communes flamandes, ce dernier cas s'est produit régulièrement ces dernières années : des biens sont partis au-dessus du prix demandé après un tour d'enchères. Une estimation qui n'a pas cette réalité en vue sous-évalue votre bien. Statbel publie bien les prix de vente réels par commune, mais avec plusieurs mois de retard. Le sens dans lequel cela penche chez vous dépend donc de votre commune et du moment. C'est précisément pour cela qu'un chiffre sans contexte vaut peu.

De l'estimation au prix demandé : votre place dans les résultats de recherche

Il y a une raison d'être particulièrement attentif au prix que vous affichez sur un portail, et elle n'a rien à voir avec l'estimation elle-même. Les acheteurs cherchent avec des filtres. Ils cochent une commune, un nombre de chambres et un plafond de prix. Ce plafond est presque toujours un chiffre rond : 300.000, 350.000 ou 400.000 euros. Celui qui affiche son bien à 355.000 euros sort du filtre de tous ceux qui cherchent jusqu'à 350.000 euros. Le même bien à 349.000 euros apparaît auprès d'un groupe beaucoup plus large, alors que la différence de recette après négociation est souvent négligeable.

À cela s'ajoute que votre annonce se trouve à côté de tous les biens comparables de votre commune. Les acheteurs voient d'un seul coup d'oeil ce que coûte ailleurs un bien avec votre superficie et votre PEB. Un prix demandé dix pour cent au-dessus de celui des voisins ne vend pas votre bien plus cher. Il fait surtout que l'annonce reste en ligne pendant des mois. Et un bien qui reste longtemps en ligne perd de son pouvoir de négociation, car les acheteurs voient la date de publication et en déduisent qu'il y a de la marge.

Que se passe-t-il après avoir encodé vos données ?

Les modules d'estimation en ligne sont rarement gratuits par pure amabilité. Ils demandent votre adresse e-mail et souvent votre numéro de téléphone, et ces données partent vers des agents actifs dans votre région. Cela ne pose pas nécessairement problème, puisqu'à ce moment vous souhaitez de toute façon parler à un agent immobilier. Vérifiez toutefois combien d'agences reçoivent votre dossier et si vous gardez la main dessus. La différence entre quelques contacts ciblés et dix appels en deux jours se joue exactement là.

Nous sommes transparents à ce sujet. ImmoMakelaarVergelijker.be est une plateforme de comparaison belge indépendante qui envoie votre demande à maximum 3 agents immobiliers agréés IPI de votre propre commune. Vous décidez vous-même avec qui vous poursuivez et vous n'êtes engagé à rien. Demandez ici une estimation gratuite de votre bien, ou comparez jusqu'à 3 agents immobiliers sur la commission, l'approche et le délai de vente.

Comment vérifier le chiffre avant de publier

Utilisez l'estimation en ligne comme point de départ, pas comme décision. Dans la pratique, cet ordre fonctionne le mieux. Obtenez d'abord votre indication en ligne, pour disposer d'un ordre de grandeur. Faites ensuite venir deux ou trois agents immobiliers sur place et demandez à chacun d'eux une motivation plutôt qu'un montant. Qu'est-ce qui s'est vendu ces derniers mois dans votre rue, à quel prix, et après combien de semaines ? Demandez aussi quelles offres ont déterminé ces ventes, car ce chiffre ne figure dans aucune banque de données publique ni sur aucun portail.

Si quelqu'un s'écarte fortement vers le haut, demandez sur quoi il se base. Un prix de départ trop élevé est la raison classique pour laquelle un bien traîne et part malgré tout plus tard avec une remise. Si quelqu'un s'écarte fortement vers le bas, demandez quels défauts il voit et que vous n'aviez pas comptés. Comparez enfin les pourcentages de commission, car un demi pour cent de différence sur un bien de 350.000 euros représente vite 1.750 euros.

Votre prochaine étape

Une estimation Immoweb est un premier repère utile et ne vous coûte rien. Traitez-la comme une fourchette et pas comme une étiquette de prix, et gardez à l'esprit que les chiffres des portails partent de prix demandés. Le prix qui compte est déterminé par l'état de votre bien, votre PEB et ce que les acheteurs de votre rue ont effectivement déboursé ces derniers mois. Faites donc visiter votre bien au moins une fois sur place avant de publier. Comparez jusqu'à 3 agents immobiliers agréés IPI de votre commune, gratuitement et sans engagement, et décidez seulement ensuite quel prix demandé figurera dans votre annonce.