Charges de copropriété lors de la vente d'un appartement : que paie le vendeur ?

Quand vous vendez votre appartement, vous payez les frais de notaire et d'agent immobilier, mais vous devez aussi tenir compte des charges de copropriété lors de la vente d'un appartement. Qui paie les charges de l'année en cours, le remplacement de l'ascenseur voté le mois dernier ou les arriérés de votre lot ? La loi prévoit une répartition par défaut, mais l'acheteur et vous pouvez y déroger dans le compromis. Voici comment cette répartition fonctionne et à quoi vous devez faire attention en tant que vendeur.

Ce que prévoit la loi : l'article 3.94 du Code civil

La vente d'un lot en copropriété suit des règles fixes, inscrites à l'article 3.94 du Code civil. Auparavant, elles figuraient à l'article 577-11 de l'ancien Code, et cet ancien numéro apparaît encore souvent dans les documents. Ces règles s'appliquent dans toute la Belgique, de la même manière en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie.

La loi prévoit deux demandes d'informations au syndic. Avant même le compromis, l'acheteur doit savoir dans quoi il s'engage : le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, les éventuels arriérés de votre lot, les appels de fonds déjà approuvés par l'assemblée générale, les procédures judiciaires en cours, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et les décomptes des derniers exercices. Pour savoir de quels documents il s'agit précisément, lisez notre article sur la manière de vendre un appartement sans agent immobilier.

Avant l'acte authentique, le notaire demande ensuite au syndic un second relevé, avec les montants qui tombent autour de la date du transfert de propriété. C'est sur la base de ces deux demandes que l'on détermine qui supporte quelle partie de la facture. Plus ces documents sont complets, moins il y aura de discussions par la suite.

Charges ordinaires : réparties jusqu'au jour du transfert

Les charges ordinaires sont les frais fixes de l'immeuble : le nettoyage et l'éclairage des parties communes, l'assurance incendie de l'immeuble, l'entretien de l'ascenseur et les honoraires du syndic. La plupart des ACP les perçoivent par des provisions mensuelles ou trimestrielles sur le fonds de roulement.

En tant que vendeur, vous supportez ces charges jusqu'au jour où l'acheteur obtient la jouissance des parties communes. En général, c'est le jour de l'acte, sauf si vous convenez d'une autre date dans le compromis, par exemple parce que l'acheteur emménage plus tôt. À partir de cette date, les charges ordinaires sont pour le nouveau propriétaire.

La loi prévoit une règle propre pour le fonds de roulement. En tant que copropriétaire sortant, vous avez une créance sur l'ACP pour la part de votre contribution qui correspond à la période pendant laquelle vous n'avez plus la jouissance des parties communes. Le syndic établit ce décompte. Si vous avez payé des provisions pour un trimestre dont l'acheteur profite déjà en partie, cette différence est régularisée. En pratique, ce décompte passe souvent par le notaire, si bien que vous ne vous en rendez guère compte.

Fonds de réserve : cet argent reste dans l'immeuble

C'est un point qui surprend beaucoup de vendeurs. Le fonds de réserve est l'épargne de l'ACP pour les gros travaux futurs : une nouvelle toiture, une rénovation de façade, le remplacement du chauffage central. Selon la loi, votre quote-part reste la propriété de l'association. Vous ne la récupérez donc pas lors de la vente, même si vous y avez contribué pendant des années.

Cela ne veut pas dire que cet argent est perdu. Un fonds de réserve bien alimenté rend votre appartement plus attractif, car l'acheteur risque moins de devoir payer un gros appel de fonds peu après l'achat. Un immeuble avec une caisse vide et une toiture vétuste est justement une raison pour les acheteurs de faire une offre plus basse. Pour en savoir plus sur son fonctionnement, lisez notre article sur l'ACP, les charges et vos droits.

Un bon agent immobilier utilise ces informations pendant la vente. Il explique aux candidats acheteurs ce que contient la réserve et quels travaux sont déjà préparés, et il en tient compte dans le prix demandé. Vous voulez savoir comment différentes agences s'y prennent ? Comparez gratuitement jusqu'à trois agents immobiliers agréés IPI de votre région.

Travaux prévus et appels de fonds : le poste le plus délicat

La plupart des discussions portent sur des travaux déjà décidés mais pas encore payés. Sauf autre accord entre l'acheteur et vous, la règle est la suivante : l'acheteur supporte le coût des travaux décidés par l'assemblée générale ou par le syndic avant le transfert de propriété, si le syndic n'en demande le paiement qu'après cette date. Il en va de même pour les appels de fonds approuvés avant le transfert et perçus ensuite. Ce que le syndic a déjà réclamé avant le transfert reste à votre charge en tant que vendeur.

Un exemple pour illustrer le mécanisme. L'assemblée générale approuve en mars une rénovation de la toiture. L'acte est passé en juin et le syndic ne réclame la première tranche qu'en septembre. Selon la règle par défaut, c'est l'acheteur qui paie cette tranche, puisque l'appel de fonds intervient après le transfert.

Les acheteurs sont loin de toujours l'accepter. Leur argument : en tant que propriétaire, vous avez participé à la décision sur les travaux et le bien a été mis à prix en tenant compte de ces travaux à venir. C'est pourquoi de nombreux acheteurs demandent que le vendeur prenne ces travaux approuvés à sa charge, ou qu'une réduction de prix soit accordée en contrepartie. Les deux sont permis, à condition que ce soit clairement écrit dans le compromis.

Arriérés et coût du dossier d'informations

Si vous avez encore des charges impayées auprès de l'ACP, elles restent votre dette. L'acheteur ne doit pas les reprendre. En pratique, le notaire retient les arriérés sur le prix de vente et paie directement l'ACP, pour que le nouveau propriétaire ne démarre pas avec votre dette dans l'immeuble. Il est donc sage de régler les arriérés avant la vente ou de les intégrer dans votre calcul du produit net.

Par ailleurs, le syndic demande généralement une rémunération pour la rédaction des documents dont le notaire et l'acheteur ont besoin. Ce coût est en principe à charge du vendeur et varie d'un syndic à l'autre. Demandez le montant à l'avance, et demandez les documents dès que vous décidez de vendre. Leur préparation peut prendre quelques semaines et un retard à ce stade peut repousser l'acte. Vous trouverez un aperçu complet de tous les papiers dans notre article sur les documents nécessaires pour vendre votre bien.

Les procédures judiciaires en cours de l'ACP méritent aussi votre attention. Elles peuvent elles aussi entraîner des frais après la vente, et là aussi vous pouvez convenir dans le compromis de qui supporte quoi.

Comment le régler dans le compromis

Comme la loi ne prévoit qu'une règle par défaut, c'est dans le compromis que vous fixez la répartition. Faites-y figurer au minimum les points suivants :

• la date à partir de laquelle l'acheteur supporte les charges ordinaires ;
• qui paie chaque travail approuvé mais pas encore appelé, en mentionnant le nom du travail ;
• la manière dont le fonds de roulement est décompté ;
• la confirmation que le fonds de réserve reste à l'ACP ;
• le paiement des éventuels arriérés par le notaire sur le prix de vente ;
• qui supporte les frais du syndic pour les documents de vente.

Un agent immobilier qui vend souvent des appartements connaît ces points et demande lui-même les documents au syndic. Cela vous épargne du travail et évite qu'un acheteur soit confronté à des appels de fonds inattendus après le compromis. Les travaux en cours et l'état du fonds de réserve pèsent aussi sur le prix. Une estimation gratuite de votre appartement en tient compte et vous donne un point de départ réaliste.

En conclusion

Les charges de copropriété lors de la vente d'un appartement suivent une logique légale fixe : les charges ordinaires jusqu'au transfert, le fonds de réserve reste dans l'immeuble, et les travaux appelés après le transfert sont en principe pour l'acheteur. Comme vous pouvez y déroger dans le compromis, c'est finalement la négociation qui décide qui paie quoi. Faites-vous accompagner par un agent immobilier qui connaît bien la copropriété. Via ImmoMakelaarVergelijker, vous demandez gratuitement et sans engagement des propositions de trois agents immobiliers maximum de votre commune.