Quels documents faut-il pour vendre votre bien immobilier ?

Avant de publier une annonce en ligne, il est utile de savoir quels documents vous devez réunir pour vendre votre bien. En Wallonie et à Bruxelles, une partie de ce dossier est liée à la publicité, une autre au compromis de vente et le reste à l'acte notarié. Celui qui s'y prend trop tard perd facilement quelques semaines. Vous lisez ci-dessous quel papier est nécessaire à quel moment, qui le demande et combien de temps vous devez compter.

Le dossier de base que vous avez déjà chez vous

Une bonne partie de la paperasse se trouve déjà dans vos armoires. Rassemblez ceci avant votre premier rendez-vous avec un agent immobilier ou un notaire :

• Le titre de propriété, c'est-à-dire l'acte notarié du moment où vous avez acheté, hérité ou reçu le bien en donation.
• L'extrait cadastral avec le numéro de parcelle, la superficie et le revenu cadastral.
• Vos données d'identité et, le cas échéant, votre contrat de mariage ou votre contrat de cohabitation. C'est ce qui détermine qui peut signer.
• Le solde restant de votre crédit hypothécaire, à demander à votre banque. Le notaire en a besoin pour rembourser le crédit et faire radier l'hypothèque.
• Les factures et les certificats de garantie des travaux réalisés : toiture, châssis, chaudière, panneaux solaires, cuisine.
• Le dernier avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier, pour le décompte avec l'acheteur.

Ces factures sont plus qu'une formalité. Elles montrent à un candidat acheteur ce qui a été rénové ces dernières années et soutiennent votre prix de vente. Vous ne savez pas encore dans quelle fourchette de prix se situe votre bien ? Demandez d'abord une estimation gratuite de votre bien et construisez votre dossier autour de ce chiffre.

Les certificats obligatoires en Wallonie et à Bruxelles

À côté de vos propres papiers, la réglementation régionale impose une série de certificats. Sans ces pièces, la vente ne peut pas aboutir ou vous risquez que l'acheteur conteste la convention.

• Le certificat PEB. Obligatoire dès que vous faites de la publicité. Le label et la consommation spécifique doivent figurer dans chaque annonce. Un certificat PEB reste valable dix ans, vérifiez donc d'abord si vous en avez encore un valide.
• L'attestation du sol. À Bruxelles, vous la demandez auprès de Bruxelles Environnement. En Wallonie, il s'agit d'un extrait de la banque de données de l'état des sols, délivré par le Service public de Wallonie. Ce document est nécessaire avant de conclure une convention. Si une activité à risque a été exercée sur la parcelle, la procédure est plus lourde et prend plus de temps.
• Le rapport de contrôle de l'installation électrique. Un organisme agréé contrôle l'installation. Si elle n'est pas conforme, cela ne bloque pas la vente, mais l'acheteur dispose de dix-huit mois après l'acte pour la mettre en ordre.
• Le contrôle de la citerne à mazout, si vous en avez une.
• L'attestation d'entretien de la chaudière, au gaz ou au mazout, ainsi que les attestations de votre installation de gaz.
• Le dossier d'intervention ultérieure pour les travaux réalisés depuis le 1er mai 2001. S'il manque, le notaire le constate dans l'acte.

Renseignements urbanistiques et risque d'inondation

Un acheteur veut savoir ce qu'il peut faire du bien. C'est pourquoi vous demandez les renseignements urbanistiques auprès de votre commune. Ce dossier indique notamment :

• quelle est l'affectation urbanistique de la parcelle, au plan de secteur en Wallonie ou au PRAS à Bruxelles ;
• quels permis ont été délivrés et si des infractions urbanistiques sont connues ;
• s'il existe un droit de préemption ou une citation sur le bien ;
• si le bien est classé ou repris à l'inventaire du patrimoine.

Votre annonce doit en outre mentionner la sensibilité aux inondations. En Wallonie, cela passe par les zones d'aléa d'inondation ; à Bruxelles, par la carte des zones inondables. Entre votre demande à la commune et la délivrance du dossier, il s'écoule souvent plusieurs semaines. C'est généralement l'étape la plus lente de toute la paperasse, demandez-la donc en premier.

Vous vendez un appartement ? Ceci s'y ajoute

Pour un lot en copropriété, le syndic fournit un paquet d'informations distinct. Demandez-le à temps, car un délai légal y est attaché et le syndic facture généralement une indemnité pour ce service. Il s'agit de :

• l'acte de base et le règlement de copropriété ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des dernières années ;
• un aperçu des charges ordinaires et extraordinaires des derniers exercices ;
• l'état du fonds de réserve et du fonds de roulement ;
• les litiges en cours et les décisions relatives aux travaux planifiés.

C'est surtout ce dernier point qui suscite la discussion à la table des négociations. Si une rénovation de façade ou un remplacement d'ascenseur a été approuvé mais pas encore exécuté, l'acheteur veut savoir qui paie la facture. Mettez cet accord noir sur blanc dans le compromis. Comparez jusqu'à 3 agents immobiliers agréés de votre commune et demandez à chaque candidat comment il intègre ces travaux en cours dans le prix.

La Flandre : d'autres noms, la même logique

Si vous vendez en Flandre, la liste change en partie. Le certificat énergétique s'y appelle l'EPC et il est établi par un autre certificateur. L'attestation amiante, obligatoire là-bas pour tout bâtiment antérieur à 2001 et à remettre à l'acheteur au plus tard à la signature du compromis, n'existe pour l'instant qu'en Flandre : un expert amiante certifié se déplace sur place. Pour le sol, la Flandre délivre une attestation du sol via l'OVAM. Les renseignements urbanistiques y passent par le Vastgoedinformatieplatform, et l'annonce doit mentionner la sensibilité aux inondations au moyen du score P pour la parcelle et du score G pour le bâtiment. Le contrôle de l'installation électrique vaut dans tout le pays, tout comme le dossier d'intervention ultérieure. Les renseignements urbanistiques se demandent toujours auprès de la commune, mais le délai de traitement varie fortement d'une commune à l'autre. Si vous vendez une seconde résidence ou un bien situé dans une autre région que celle où vous habitez, faites-vous accompagner par quelqu'un qui y travaille au quotidien et qui connaît les délais locaux.

Quand chaque document doit-il être prêt ?

L'ordre est plus important que la liste elle-même. Travaillez en trois blocs :

1. Avant la publicité. Le certificat PEB avec son label et sa consommation spécifique, l'information sur le risque d'inondation et la situation des permis doivent figurer dans votre annonce. Sans PEB, vous ne placez strictement parlant aucune annonce.
2. Avant le compromis. L'attestation du sol et les documents du syndic doivent être disponibles avant que vous ne signiez. L'acheteur fonde aussi son offre sur ces informations.
3. Avant l'acte notarié. Le rapport de contrôle de l'électricité, le dossier d'intervention ultérieure, le solde de votre crédit et les renseignements urbanistiques définitifs de la commune.

Côté timing : un certificat PEB ou un contrôle électrique se planifie généralement dans une à deux semaines, et une attestation du sol pour une parcelle ordinaire suit rapidement. Pour les renseignements urbanistiques de votre commune, comptez plutôt quelques semaines. Commencez par ce dossier dès que vous avez décidé de vendre, et pas seulement lorsqu'un acheteur se présente déjà.

Votre prochaine étape

La paperasse d'une vente est étendue, mais elle est prévisible. Commencez par les pièces dont le délai est le plus long, en particulier les renseignements urbanistiques de votre commune, et rassemblez entre-temps vos propres documents. Un agent immobilier qui connaît votre commune sait combien de temps chaque service met à traiter une demande et sollicite la plupart des attestations à votre place. Comparez jusqu'à 3 agents immobiliers agréés de votre commune, gratuitement et sans engagement, et demandez dès la prise de contact quels documents il règle lui-même, ce que vous devez fournir et quels frais y sont liés.