Précompte immobilier lors de la vente d'une maison : qui paie quoi l'année de la vente ?

Le précompte immobilier lors de la vente d'une maison sème souvent la confusion chez les vendeurs : vous vendez en cours d'année, mais l'avertissement-extrait de rôle est à votre nom pour toute l'année. Qui paie alors quelle part ? Dans cet article, vous découvrez comment fonctionne cet impôt, comment acheteur et vendeur le répartissent entre eux et à quoi vous devez être attentif, en tant que vendeur, dans le compromis et chez le notaire.

Qu'est-ce que le précompte immobilier et sur qui est-il perçu ?

Le précompte immobilier est un impôt annuel sur les biens immobiliers en Belgique. Il est calculé sur la base du revenu cadastral indexé de votre habitation, multiplié par un taux régional et par les centimes additionnels de la province et de la commune. Le montant varie donc fortement d'une commune à l'autre, même pour des habitations comparables. Comment le revenu cadastral lui-même est établi, vous le découvrez dans notre article sur le calcul du revenu cadastral.

Pour les vendeurs, la date de référence est essentielle. L'administration fiscale se base sur la situation au 1er janvier de l'exercice d'imposition. La personne qui est propriétaire à cette date reçoit l'avertissement-extrait de rôle pour toute l'année, même si l'habitation change de propriétaire en mars ou en septembre. Sur le plan administratif, c'est en pratique l'acte notarié qui compte, car le cadastre traite le transfert de propriété sur la base de cet acte.

Chaque région fixe ses propres taux, réductions et service de perception. En Wallonie comme à Bruxelles, le précompte est géré par l'administration fiscale régionale, à Bruxelles par Bruxelles Fiscalité ; votre avertissement-extrait de rôle indique toujours le service compétent pour votre habitation. Les montants et les réductions changent régulièrement, vérifiez-les donc auprès de la source officielle de votre région.

Qui paie le précompte immobilier l'année de la vente ?

Vis-à-vis de l'administration fiscale, le vendeur qui était propriétaire au 1er janvier reste redevable de la totalité de l'imposition de cette année. Un accord entre acheteur et vendeur n'y change rien : si l'avertissement-extrait de rôle est à votre nom et que personne ne paie, c'est à vous que l'administration s'adresse.

Entre acheteur et vendeur, il est en revanche d'usage de répartir la charge équitablement. La plupart des compromis prévoient une clause selon laquelle l'acheteur supporte le précompte immobilier à partir du jour où il a la jouissance du bien, généralement le jour de l'acte. Le vendeur supporte la part qui va du 1er janvier jusqu'à ce jour. Cette répartition se fait au prorata, donc en fonction du nombre de jours.

Un exemple avec des chiffres fictifs rend les choses concrètes. Supposons que l'imposition s'élève à 1 200 euros et que l'acte soit passé le 1er juillet. Le vendeur supporte alors environ la moitié, l'acheteur l'autre moitié. Si le vendeur paie la totalité, l'acheteur lui rembourse sa part d'environ 600 euros. Si l'acte n'est passé qu'après le 1er janvier de l'année suivante, le vendeur reçoit encore une imposition pour cette nouvelle année, qui est répartie de la même manière.

Comment le notaire règle la répartition

Le notaire intègre généralement la répartition du précompte immobilier dans le décompte qu'il établit lors de l'acte. Outre le prix de vente, on y trouve d'autres postes, comme le remboursement d'un crédit en cours et les éventuels frais à charge du vendeur. Ce que vous payez chez le notaire en tant que vendeur, vous le découvrez dans notre article sur les frais de notaire lors de la vente d'une maison.

Souvent, l'avertissement-extrait de rôle de l'année en cours n'a pas encore été envoyé le jour de l'acte. Dans ce cas, le notaire se base généralement sur le montant de l'année précédente comme estimation. Une correction éventuelle par la suite, si le montant réel s'avère plus élevé ou plus bas, dépend de ce que l'acheteur et le vendeur conviennent. Pour éviter toute discussion ultérieure, faites reprendre cet accord explicitement dans le compromis ou dans l'acte.

Si l'avertissement-extrait de rôle est déjà payé au moment de l'acte, le vendeur reçoit la part de l'acheteur via le décompte. S'il n'est pas encore payé, le vendeur le paie lui-même plus tard à l'administration fiscale. Dans les deux cas, conservez l'avertissement-extrait de rôle et la preuve de paiement, afin de pouvoir démontrer en cas de question ce qui a été payé et réparti.

Les points d'attention pour le vendeur dans le compromis

La répartition du précompte immobilier est fixée dans le compromis, le moment où acheteur et vendeur s'engagent définitivement. Lisez donc cette clause avant de signer. Trois points méritent votre attention.

Premièrement, la date d'entrée en jouissance. Elle coïncide le plus souvent avec l'acte, mais il arrive que l'acheteur reçoive les clés plus tôt ou que le vendeur reste encore quelques semaines dans l'habitation. La répartition suit normalement l'entrée en jouissance, et non la date de la signature.

Deuxièmement, l'estimation en l'absence d'avertissement-extrait de rôle. Convenez si le montant de l'année précédente est définitif ou si une correction suivra. Troisièmement, le moment de l'acte autour du changement d'année. Un acte en décembre ou en janvier change beaucoup de choses quant à la personne qui reçoit l'imposition de la nouvelle année. Choisissez cette date en connaissance de cause, surtout si vous achetez aussi une nouvelle habitation.

Le délai habituel entre le compromis et l'acte, vous le découvrez dans notre article sur la période entre compromis et acte. Un agent immobilier expérimenté reprend systématiquement ces accords correctement dans le compromis. Via ImmoMakelaarVergelijker.be, vous pouvez gratuitement et sans engagement comparer jusqu'à trois agents immobiliers dans votre région.

Réductions et situations particulières

Selon la région et votre situation familiale, vous pouvez avoir droit à une réduction du précompte immobilier, par exemple pour enfants à charge ou pour une personne handicapée dans le ménage. Ces réductions sont elles aussi accordées sur la base de la situation au 1er janvier. Si vous vendez en cours d'année, la réduction pour cette année reste généralement sur votre imposition. Lors de la répartition au prorata avec l'acheteur, on calcule souvent avec le montant qui figure effectivement sur l'avertissement-extrait de rôle, donc réduction comprise. En cas de doute, demandez au notaire sur quel montant la répartition est basée.

Si vous vendez une habitation que vous possédez avec d'autres personnes, par exemple après une succession ou un divorce, l'imposition est souvent établie au nom de tous les propriétaires. La répartition avec l'acheteur reste la même, mais les copropriétaires doivent convenir entre eux de qui paie l'imposition et de la manière dont la part de l'acheteur est partagée.

Si vous vendez une habitation louée, le précompte immobilier ne peut en principe pas être répercuté sur le locataire dans le cadre d'un bail d'habitation. La répartition se fait donc uniquement entre vous et l'acheteur.

En résumé

Le précompte immobilier de l'année de la vente est établi au nom de la personne qui était propriétaire au 1er janvier. Vis-à-vis des autorités, ce vendeur paie la totalité du montant, mais grâce au compromis et au décompte du notaire, l'acheteur supporte sa part à partir de l'entrée en jouissance. En lisant la clause à l'avance et en choisissant la date de l'acte en connaissance de cause, vous évitez les mauvaises surprises.

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