Inconvénients d'une donation immobilière : ce qu'il faut savoir au préalable

Celui qui souhaite transmettre une habitation ou un terrain à bâtir à ses enfants entend surtout parler des avantages. Pourtant, les inconvénients d'une donation immobilière méritent tout autant d'être connus au préalable. Une donation est définitive, vous payez l'impôt immédiatement, et une revente ultérieure ne passe plus uniquement par vous. Cet article récapitule ce que vous abandonnez et les obstacles que les vendeurs rencontrent après coup.

Une donation immobilière est définitive

Contrairement à un testament, que vous pouvez modifier jusqu'à votre décès, une donation est en principe irrévocable. Ce que vous donnez aujourd'hui ne revient pas de lui-même. La loi ne prévoit qu'une poignée d'exceptions, comme une donation entre époux faite en dehors d'un contrat de mariage.

Ce caractère définitif pèse plus lourd que beaucoup de gens ne l'estiment sur le moment. Une situation familiale évolue. Un fils ou une fille divorce, connaît des difficultés financières, ou un désaccord surgit. Le bien se trouve alors déjà dans un patrimoine sur lequel vous n'avez plus votre mot à dire.

S'y ajoute qu'une donation immobilière doit toujours passer par un acte notarié. C'est une obligation légale et il n'existe pas d'alternative meilleur marché. Au-delà des droits de donation, vous payez donc aussi les honoraires du notaire, les frais d'acte et l'enregistrement. Pour une habitation ordinaire, cela atteint vite quelques milliers d'euros, avant même qu'un centime d'impôt ne soit payé.

Celui qui hésite a généralement plus intérêt à calculer d'abord qu'à signer vite.

Vous cédez le contrôle, même avec réserve d'usufruit

Beaucoup de parents donnent la nue-propriété et conservent l'usufruit. Ils peuvent alors continuer à habiter le bien ou à en percevoir le loyer jusqu'à leur décès. Cette construction paraît sûre, mais elle ne résout le problème du contrôle qu'à moitié.

En tant qu'usufruitier, vous pouvez utiliser le bien et en conserver les revenus. Vous ne pouvez pas le vendre seul. Pour une vente en pleine propriété, il vous faut la signature de tous les nu-propriétaires. S'il s'agit de trois enfants, il vous faut trois accords, y compris sur le prix et sur le moment de la vente.

Les gros travaux constituent un deuxième point douloureux. L'entretien ordinaire incombe à l'usufruitier, mais les réparations structurelles sont en principe à charge du nu-propriétaire. Qui paie quoi pour une nouvelle toiture ou une nouvelle chaudière donne régulièrement lieu à discussion dans la pratique, surtout lorsque les enfants sont eux-mêmes à l'étroit.

Et il existe encore un risque qui arrive rarement sur la table. Les créanciers de votre enfant peuvent saisir la nue-propriété. Le logement que vous occupez se retrouve alors dans une procédure à laquelle vous n'êtes pas partie.

Les droits de donation, vous les payez immédiatement, pas plus tard

Pour les biens mobiliers, un choix subsiste : faire enregistrer un don manuel ou bancaire, ou non. Pour un bien immobilier, ce choix n'existe pas. L'acte notarié est enregistré et les droits de donation sont dus, même si vous vivez encore vingt ans.

Les tarifs sont progressifs et augmentent par tranche. Ils diffèrent en outre par Région et dépendent de votre domicile fiscal, et non de la situation du bien. Celui qui, au cours des cinq dernières années, a résidé le plus longtemps en Wallonie relève des tarifs wallons, y compris pour un appartement à la côte ou une maison en Flandre.

Un deuxième point d'attention concerne les donations successives. Si vous donnez un deuxième bien immobilier à la même personne peu de temps après, les deux donations sont additionnées pour le calcul des tranches. Le deuxième bien ne démarre alors plus au bas du tarif, mais au-dessus du premier. Étaler dans le temps peut alléger la note, mais uniquement si vous respectez le délai légal. Ce délai diffère par Région et a été adapté ces dernières années, faites-le donc confirmer par votre notaire avant de planifier un deuxième acte.

Enfin, une donation continue à jouer un rôle après l'acte, lors d'un décès ultérieur. Si le décès survient dans le délai légal après la donation, la valeur donnée est prise en compte pour déterminer dans quelles tranches tombent les droits de succession sur le reste de la succession. La donation elle-même n'est pas taxée une seconde fois, mais elle pousse le patrimoine restant vers le haut. Ce délai est lui aussi déterminé par Région et a été modifié récemment, fiez-vous donc aux règles en vigueur au moment de l'acte.

Vendre un bien donné devient plus compliqué

C'est l'inconvénient auquel les vendeurs se heurtent le plus souvent seulement après coup. Dès que la propriété est répartie entre un usufruitier et un ou plusieurs nu-propriétaires, plus aucune vente n'est possible sans que tout le monde signe. Un seul enfant qui freine ou qui est injoignable à l'étranger suffit à bloquer le dossier pendant des mois.

La fixation du prix devient également plus délicate. Le produit de la vente doit être réparti entre l'usufruit et la nue-propriété selon une table de conversion qui tient compte de l'âge de l'usufruitier. Les parties en désaccord sur la valeur s'en sortent rarement seules. Une estimation étayée au préalable désamorce beaucoup de discussions. Vous pouvez à cet effet faire réaliser sans engagement une estimation gratuite de votre habitation.

Par ailleurs, un bien dont la structure de propriété est démembrée se vend plus lentement. Les candidats acquéreurs et leur banque veulent avoir la certitude de savoir qui signe, et un agent immobilier qui a déjà accompagné un tel dossier travaille nettement plus facilement. Il vaut donc la peine de ne pas prendre le premier venu. Via IMV, vous pouvez comparer jusqu'à trois agents agréés de votre commune, gratuitement et sans engagement.

Parfois, vendre est la voie la plus simple

Une donation n'est pas par définition une mauvaise idée. Celui qui s'y prend largement à temps, dispose d'un accord familial clair et veut avant tout éviter les droits de succession s'en sort généralement mieux avec une donation bien encadrée qu'en ne faisant rien.

Mais ce n'est pas la seule voie. Vendre et donner ensuite le produit de la vente est plus simple dans certaines familles. Vous gardez alors la maîtrise du moment de la vente et du prix, et ce que vous donnez ensuite en argent relève des tarifs bien plus bas applicables aux donations mobilières. Un testament, une clause d'attribution ou un achat scindé en usufruit et nue-propriété peuvent également mieux convenir à votre situation.

La voie la plus avantageuse dépend de votre âge, du nombre d'enfants, de la valeur du bien et de la Région où vous habitez. Un notaire chiffre le volet fiscal. Pour la valeur et la vendabilité du bien lui-même, vous êtes mieux servi par quelqu'un qui connaît le marché local. Vous pouvez ici comparer sans engagement des agents immobiliers de votre région pour en obtenir une image réaliste.

Ce qu'il vaut mieux faire avant de décider

Mettez les chiffres côte à côte avant de signer quoi que ce soit. Demandez au notaire un calcul des droits de donation dans votre Région, frais d'acte compris, et comparez-le à ce que vos héritiers paieraient si vous ne faites rien. Faites en outre estimer l'habitation, afin de raisonner sur un montant réel et non sur une impression.

Discutez-en ensuite ouvertement avec tous les enfants. La plupart des problèmes liés à un bien donné ne sont pas des problèmes fiscaux, mais familiaux. Une donation que tout le monde a comprise au préalable donne bien moins lieu à discussion des années plus tard qu'une surprise chez le notaire.