Les expatriés paient-ils des frais de notaire différents en Belgique?

Les expatriés ne paient pas de frais de notaire différents de ceux des Belges lorsqu'ils vendent un bien. Le tarif est fixé par la loi et suit le prix du bien, pas le passeport de celui qui signe. Ce qui change lorsque vous vivez à l'étranger, c'est tout ce qui entoure l'acte: une procuration, des traductions, des chaînes de documents plus longues et une mise en route plus lente jusqu'à la date de signature. Ce sont ces frais-là qu'il faut budgéter.

Le tarif du notaire est fixé par la loi, pas par les parties

La Belgique ne connaît pas de marché libre des frais de notaire. Le barème est fixé au niveau national par arrêté royal, il est dégressif, et chaque notaire du pays applique le même barème à la même opération. Vous ne pouvez pas le négocier à la baisse, et un notaire ne peut pas le gonfler discrètement parce que le vendeur a une adresse à l'étranger. Si deux personnes vendent des maisons identiques dans la même rue, au même prix, le même jour, l'une belge et l'autre irlandaise, l'acte coûte la même chose.

Cela signifie aussi qu'il ne sert à rien de comparer les prix. Là où les notaires diffèrent vraiment, c'est le service: la rapidité des réponses, la capacité à travailler en anglais, l'habitude des dossiers de propriétaires qui ne sont pas dans le pays. Pour une vente menée depuis l'étranger, cette différence pèse bien plus lourd qu'un honoraire que vous ne pouvez de toute façon pas modifier.

Qui paie réellement le notaire lors d'une vente en Belgique

Dans une vente belge classique, c'est l'acheteur qui supporte les frais d'acte. Les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire sur l'acte d'achat et les différents frais de recherche et de dépôt tombent tous du côté de l'acheteur dans le décompte. Les vendeurs en sont souvent surpris, surtout s'ils viennent d'un marché où chaque partie paie sa part.

La note du vendeur est beaucoup plus courte. Vous payez les documents que la loi vous impose de produire: le certificat PEB, l'extrait de la banque de données de l'état des sols en Wallonie ou l'attestation du sol à Bruxelles, le contrôle de l'installation électrique, les renseignements urbanistiques et le dossier du syndic si vous vendez un appartement. S'il reste une hypothèque belge inscrite sur le bien, vous payez la mainlevée de cette inscription, qui est un acte notarié avec son propre coût. Aucun de ces postes ne connaît un tarif résident et un tarif non-résident.

Désigner votre propre notaire ne double pas la facture

L'acheteur et le vendeur peuvent chacun désigner leur propre notaire. En Belgique, cela ne double rien. L'honoraire légal reste le même et les deux notaires se le partagent. Pour un vendeur qui vit à l'étranger, c'est une aide quasi gratuite, alors utilisez-la. Votre notaire travaille pour vous: il vérifie le compromis avant que vous ne vous engagiez, il court après les certificats que vous ne pouvez pas obtenir depuis un autre pays, et il vous dit clairement ce que vous vous apprêtez à signer.

Si vous voulez un notaire qui parle anglais, demandez-le tôt. De nombreuses études à Bruxelles et à Anvers traitent des dossiers internationaux au quotidien. L'acte lui-même sera toujours rédigé en néerlandais, en français ou en allemand, car ce sont les langues de l'acte.

Là où une vente par un expatrié coûte réellement plus cher

L'argent supplémentaire part dans des choses auxquelles un vendeur résident n'a jamais à penser.

La procuration est le poste principal. Si vous ne prenez pas l'avion pour signer, votre notaire rédige un mandat qui permet à quelqu'un de signer l'acte à votre place. Vous signez ce mandat devant un notaire ou au consulat belge du pays où vous vivez, et selon le pays il devra être légalisé ou recevoir une apostille avant que la Belgique ne l'accepte. Cette procédure a ses propres frais et, plus pénible encore, son propre calendrier. Plusieurs semaines, c'est normal.

La traduction vient ensuite. Si vous ne maîtrisez pas la langue dans laquelle l'acte est rédigé, il vous faut une traduction jurée ou un interprète lors de la signature. Votre notaire peut vous en expliquer le contenu, mais l'acte reste dans la langue officielle.

Et puis il y a le temps. Des documents qu'un résident rassemble en une après-midi, comme un certificat communal ou une copie du titre de propriété, prennent plus longtemps à obtenir quand votre adresse de correspondance se trouve dans un autre pays. C'est la constitution du dossier qui fait généralement prendre du retard aux ventes de non-résidents, pas la signature elle-même.

Votre situation fiscale est une question distincte de l'honoraire

Les frais de notaire sont une chose, votre situation fiscale en est une autre, et c'est sur la seconde que les vendeurs expatriés se font réellement piéger. Le fait qu'une plus-value sur la vente soit imposable en Belgique dépend de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien, du fait qu'il ait été votre propre habitation, et de ce que vous en avez fait après votre départ. Le mettre en location après avoir quitté le pays peut changer la réponse.

Votre notaire est en outre légalement tenu de vérifier les impôts et les dettes belges en souffrance avant de libérer le produit de la vente, et il peut retenir une partie de l'argent jusqu'à ce que la situation soit réglée. Abordez ce point au début du dossier plutôt que dans la semaine de l'acte, et faites confirmer votre situation par votre notaire ou un conseiller fiscal. C'est la seule partie de la vente où un article général, celui-ci compris, ne remplace pas un avis sur votre propre dossier.

Fixez le bon prix avant d'arriver chez le notaire

Les différences d'honoraires entre notaires sont nulles. Les différences de prix entre agents immobiliers ne le sont pas. Dans une vente belge, la commission de l'agence et le prix de vente lui-même déplacent bien plus d'argent que n'importe quel frais d'acte, et c'est là qu'un vendeur à l'étranger dispose d'un vrai levier.

Commencez par un chiffre auquel vous pouvez vous fier. Une estimation gratuite de votre bien vous donne un montant défendable avant que quiconque ne vous annonce une commission. Comparez ensuite les agents immobiliers qui travaillent réellement dans votre commune et qui ont déjà géré des ventes pour des propriétaires vivant à l'étranger. ImmoMakelaarVergelijker.be transmet vos coordonnées à trois agents maximum, jamais plus, pour que vous obteniez une vraie comparaison sans une semaine de coups de téléphone. Vous pouvez lancer la comparaison ici, gratuitement et sans engagement.