Frais de vente pour un expatrié en Belgique : la checklist du vendeur

Une checklist des frais de vente est ce que la plupart des vendeurs expatriés en Belgique réclament et trouvent rarement. La confusion se comprend. En Belgique, c'est l'acheteur qui supporte les honoraires du notaire et les droits d'enregistrement, de sorte que les frais du vendeur se situent ailleurs, répartis entre attestations, commission et formalités fiscales. Ce guide les parcourt dans l'ordre où vous les rencontrez réellement, de la préparation du dossier à l'année qui suit la vente.

Ce qu'un vendeur paie réellement en Belgique

La première idée à abandonner est celle que vous avez apportée de votre pays. Dans la plupart des pays, c'est le vendeur qui règle la facture de l'acte. En Belgique, l'acheteur paie les honoraires du notaire et les droits d'enregistrement sur l'achat, et ces taux varient selon la Région et selon la situation propre à l'acheteur. Rien de tout cela ne tombe de votre côté de la table.

Ce qui tombe de votre côté se répartit en quatre groupes. Il y a les documents que vous devez produire avant qu'un bien puisse légalement être mis en vente. Il y a la commission de l'agence immobilière, si vous faites appel à un agent. Il y a les frais liés à la radiation de ce qui est encore inscrit sur le bien, une hypothèque en particulier. Et il y a le dossier fiscal qui s'ouvre lorsqu'un non-résident vend un bien belge, et qui se prolonge des mois après la signature.

Ces quatre groupes se présentent à des moments différents, raison pour laquelle une simple liste de montants ne sert pas à grand-chose. Les classer selon le moment où vous les rencontrez rend le budget plus facile à planifier, et cela montre où il vous reste de la marge pour négocier. Pour les montants eux-mêmes, notre guide sur les frais de vente d'une maison en Belgique présente le tableau ligne par ligne.

Avant la mise en vente : les attestations sont à votre charge

Un bien belge ne peut pas être annoncé, et encore moins vendu, sans une série de documents que le vendeur commande et finance. C'est le premier vrai coût, et il arrive avant la moindre visite.

Le certificat PEB est exigé dès la publication d'une annonce, et le label énergétique doit figurer dans l'annonce elle-même. Comptez quelques centaines d'euros pour une maison, moins pour un appartement. L'attestation du sol s'obtient auprès de l'autorité régionale, l'OVAM en Flandre, avec des organismes équivalents à Bruxelles et en Wallonie, et coûte un montant fixe modeste, sauf si le dossier révèle un historique à investiguer. Un contrôle de l'installation électrique est requis pour toute unité d'habitation dont l'installation n'a pas été certifiée. Un rapport négatif ne bloque pas la vente, il transfère simplement l'obligation à l'acheteur.

Les propriétaires d'un appartement ont davantage à rassembler. Le syndic doit fournir les comptes, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et l'état du fonds de réserve, et la plupart des syndics facturent la constitution de ce dossier. Si des travaux ont été réalisés depuis votre achat, le dossier d'intervention ultérieure doit également être remis, et en reconstituer un manquant coûte plus cher que de l'avoir conservé. Notre aperçu du coût des attestations lors de la vente d'une maison les passe en revue une à une.

Le mandat : commission, TVA et ce qui se négocie

La commission d'agence est le poste unique le plus lourd pour la plupart des vendeurs. Les taux tournent couramment autour de 3% du prix de vente, auxquels s'ajoutent 21% de TVA, et c'est précisément la part que les vendeurs expatriés oublient le plus souvent de budgéter. Sur un bien de 400.000 euros, des honoraires de 3% deviennent un peu plus de 14.500 euros une fois la TVA ajoutée.

Le taux n'est pas fixé par la loi et il se négocie, même si c'est le mandat lui-même que vous devriez surtout négocier. Un mandat exclusif de longue durée à un taux bas peut vous coûter plus cher qu'un mandat plus court à un taux plus élevé, s'il vous lie à un agent qui, en fin de compte, ne connaît pas votre rue. Vérifiez le délai de préavis, la clause de reconduction, et si les honoraires restent dus lorsque vous trouvez vous-même un acheteur.

La distance change ce que vous attendez d'un agent. Si vous vivez déjà à l'étranger, les questions pratiques comptent davantage que le pourcentage : qui détient les clés, qui assure les visites, qui relance le syndic, et dans quelle langue on vous fait rapport. Comparer jusqu'à trois agents agréés IPI dans votre commune ne coûte rien et vous donne trois réponses à ces questions plutôt qu'une. Ce à quoi ressemblent généralement les honoraires pour un bien détenu par un expatrié est détaillé dans notre article sur la commission moyenne des agences en Belgique.

Entre compromis et acte : ce qui est vérifié et ce qui est retenu

Le compromis, la convention de vente, est contraignant en Belgique. Le signer, c'est le moment où la vente devient réelle, et les quatre mois environ qui suivent sont ceux où apparaissent les frais restants du vendeur.

Si une hypothèque est encore inscrite sur le bien, elle doit être levée avant que l'acheteur puisse obtenir un titre net. Cette mainlevée est un acte notarié avec ses propres frais, souvent plusieurs centaines d'euros, et d'autant plus élevés que le montant emprunté à l'origine était important. Rembourser anticipativement un prêt belge à taux fixe déclenche par ailleurs une indemnité de remploi, plafonnée par la loi à trois mois d'intérêts sur le solde restant dû. Les deux sont réglés sur le produit de la vente au moment de l'acte, vous n'écrivez donc jamais de chèque, mais les deux réduisent ce qui arrive sur votre compte.

Moins visible, et plus perturbante pour les non-résidents, est la notification que le notaire est tenu d'envoyer. Avant que l'acte puisse être passé, l'administration fiscale et les organismes de sécurité sociale sont informés de la vente, et ils disposent d'un court délai pour signaler toute dette ouverte à votre nom. Ce qu'ils réclament est prélevé sur le produit de la vente avant que le solde ne vous soit libéré. Une déclaration non rentrée d'une année où vous viviez encore en Belgique, ou une taxe communale oubliée, peut bloquer une partie de votre argent au dernier moment. Apurer un dossier fiscal belge ouvert avant de signer est bien plus simple que de devoir le faire dans l'urgence.

Si vous ne pouvez pas être en Belgique pour signer

La plupart des vendeurs expatriés ne reviennent pas en avion pour l'acte, et ce n'est pas nécessaire. La solution habituelle est une procuration autorisant quelqu'un, souvent un collaborateur de l'étude du notaire, à signer en votre nom.

Ce n'est ni gratuit ni immédiat. Le document doit être rédigé, et si vous le signez hors de Belgique, il doit généralement être authentifié par un notaire local, puis légalisé ou revêtu d'une apostille, selon le pays. Chaque étape a un coût et, plus important encore, un délai. Entamez-la dès la signature du compromis, pas dans la semaine qui précède l'acte.

La langue est le deuxième obstacle pratique. Un acte notarié belge est rédigé dans la langue de la Région où se situe le bien, ce qui signifie le néerlandais en Flandre et le français en Wallonie. Si vous ne maîtrisez pas cette langue suffisamment pour être lié par le texte, une traduction jurée ou un interprète lors de la signature peut s'avérer nécessaire, et c'est vous qui payez. Demandez tôt au notaire ce qu'il accepte, car les pratiques diffèrent d'une étude à l'autre.

Vérifiez enfin comment le produit de la vente vous parviendra. Les virements vers un compte étranger au sein de la zone SEPA sont courants, mais certaines études demandent des documents supplémentaires d'identité et d'origine des fonds avant de libérer une somme importante, et ce contrôle peut prendre quelques jours.

Après l'acte : le dossier qui suit la vente

La signature ne met pas fin à votre administration belge. Si vous déteniez le bien en tant que non-résident, vous rentrez une déclaration à l'impôt des non-résidents pour l'année de la vente, portant sur les mois où vous le déteniez encore. Oublier cette déclaration est la manière la plus courante de rouvrir un dossier clôturé.

Que la vente elle-même soit taxée dépend de la nature du bien et de la durée de détention. Une habitation qui a servi de résidence propre est en général laissée tranquille. Un bien revendu dans les quelques années suivant son achat peut relever d'une taxation distincte, et les règles diffèrent pour les immeubles bâtis et pour les terrains. Le détail se trouve dans notre article sur la taxation des plus-values lors de la vente d'une maison en Belgique, et il vaut la peine d'être lu avant d'accepter une offre plutôt qu'après.

Encore un point d'intendance. Prévenez les fournisseurs d'énergie, la société des eaux et la commune que le bien a changé de mains, et conservez les relevés de compteurs pris au moment de l'acte. Le précompte immobilier de l'année est normalement réparti entre acheteur et vendeur dans l'acte lui-même, mais l'avertissement-extrait de rôle arrive toujours au nom de celui qui était enregistré comme propriétaire au 1er janvier.

Y aller dans l'ordre

Mis bout à bout, l'enchaînement ressemble à ceci. Avant la mise en vente, budgétez le certificat PEB, l'attestation du sol, le contrôle électrique et, pour un appartement, le dossier du syndic. Au moment du mandat, budgétez la commission plus 21% de TVA et lisez les clauses de sortie avant de regarder le taux. Entre compromis et acte, prévoyez la mainlevée de l'hypothèque, une éventuelle indemnité de remploi, et la possibilité que la notification fiscale retienne une partie du produit. Si vous signez depuis l'étranger, ajoutez la procuration, sa légalisation et une éventuelle traduction. Après l'acte, rentrez la déclaration des non-résidents.

Rien de tout cela n'est imprévisible, mais tout est concentré au début, et les postes que vous payez en premier sont ceux que vous payez que la vente aboutisse ou non. C'est une bonne raison de savoir ce que le bien vaut réellement avant de vous engager dans ces dépenses. Une estimation gratuite vous donne ce chiffre, et si vous souhaitez ensuite des avis locaux sur la manière de gérer le dossier à distance, vous pouvez comparer jusqu'à trois agents dans votre région, gratuitement et sans engagement.