Quelle est la commission moyenne d'une agence en Belgique pour la vente d'un bien appartenant à un expatrié ?

La commission moyenne d'une agence en Belgique pour la vente d'un bien appartenant à un expatrié est la même que pour n'importe quelle autre vente, environ 3 pour cent du prix de vente plus 21 pour cent de TVA. Les agences ne publient pas de tarif expatrié distinct. Ce qui rend une vente d'expatrié plus chère, c'est tout ce qui gravite autour de ce pourcentage : signer depuis l'étranger, des certificats que quelqu'un doit organiser sur place, et une situation fiscale qui a changé le jour où vous avez cessé d'habiter le bien.

Ce que facturent les agences, et pourquoi votre pourcentage n'est pas la partie expatriée

Il n'existe pas de commission légalement fixée en Belgique. La plupart des agences en Flandre annoncent environ 3 pour cent hors TVA, les offres réelles allant de 2 à 4 pour cent selon le prix, la région et le type de mandat. Sur un bien vendu 400.000 euros, 3 pour cent représentent 12.000 euros hors TVA et environ 14.520 euros une fois la TVA ajoutée. Ces taux sont négociables, et nous avons expliqué jusqu'où dans notre guide sur la négociation de la commission d'agence.

Être propriétaire expatrié ne déplace pas ce pourcentage en soi. Ce que certaines agences ajoutent, c'est un supplément de coordination fixe pour les ventes où le propriétaire vit à l'étranger, souvent quelques centaines d'euros, couvrant la gestion des clés, l'accès pour les contrôles et la correspondance à cheval sur plusieurs fuseaux horaires. Demandez si ce supplément existe avant de signer, car il est plus facile à retirer d'un devis que d'une facture. Soumettez le même briefing à trois agences locales au maximum et voyez qui facture le travail supplémentaire et qui l'absorbe.

Signer depuis l'étranger coûte plus cher que le billet d'avion

Si vous ne pouvez pas être en Belgique pour l'acte, vous vendez par procuration. Votre notaire belge rédige le document, vous le signez devant un notaire ou un agent consulaire là où vous vivez, et selon le pays il faut ensuite une apostille ou une légalisation avant qu'il soit accepté ici. Comptez quelques centaines d'euros pour l'acte notarié à l'étranger, plus la traduction si le notaire local ne travaille pas en néerlandais ou en français.

Le compromis, la convention de vente préliminaire, pose le même problème. Beaucoup de vendeurs le signent par voie électronique, ce qui fonctionne, mais le timing devient serré une fois qu'un acheteur s'est engagé et que vous avez huit heures d'avance. Une agence qui gère régulièrement des ventes d'expatriés intègre la procuration dans le calendrier dès la première visite plutôt que trois jours avant l'acte. Cette habitude vaut plus pour vous qu'un demi pour cent de commission.

La situation fiscale qui change quand vous partez

Vendre un logement belge plus de cinq ans après l'avoir acheté est normalement exonéré de l'impôt sur la plus-value. Vendez un bien bâti dans les cinq ans et la plus-value est taxée à 16,5 pour cent. L'exonération sur laquelle comptent la plupart des propriétaires est celle de l'habitation propre, et c'est précisément là que le départ à l'étranger compte : elle dépend du fait que le bien ait été votre propre logement dans la période précédant la vente, de sorte qu'un propriétaire parti à l'étranger et ayant mis la maison en location peut la perdre.

Les non-résidents sont imposés à l'impôt des non-résidents plutôt qu'à l'impôt des personnes physiques ordinaire, et le notaire doit avertir l'administration fiscale avant l'acte. S'il reste quelque chose d'impayé, une partie du produit de la vente peut être retenue jusqu'à apurement. Rien de tout cela n'est de la commission d'agence, mais cela arrive sur le même virement, et les vendeurs confondent régulièrement les deux.

Des certificats que quelqu'un doit organiser sur place

Une vente belge exige des documents qui nécessitent un accès physique au bâtiment. En Flandre, cela signifie un certificat PEB (appelé EPC en Flandre), une attestation d'amiante pour tout ce qui a été construit avant 2001, une attestation du sol délivrée par l'OVAM et, le cas échéant, un contrôle de l'installation électrique. Chacun de ces documents suppose un rendez-vous sur place, et si vous n'êtes pas dans le pays, quelqu'un doit ouvrir la porte.

Comptez environ 500 à 900 euros pour les certificats eux-mêmes sur une maison normale, davantage si l'inventaire amiante nécessite des prélèvements destructifs. Certaines agences intègrent la coordination dans leurs honoraires, d'autres la facturent séparément, et quelques-unes y appliquent une marge. Demandez que la ligne des certificats soit détaillée dans la proposition. Une estimation gratuite est un bon moment pour aborder le sujet, car un bon agent sait déjà de quels certificats votre bien a besoin avant de remettre un prix.

Comment comparer les devis quand vous n'êtes pas en Belgique

La distance rend tentant de signer avec la première agence qui répond à votre e-mail en anglais. C'est généralement la décision la plus coûteuse de toute la vente, et pas à cause du pourcentage. Demandez les devis par écrit et comparez quatre éléments côte à côte : la commission hors TVA, la durée et l'exclusivité du mandat, la clause de suite qui vous engage encore après la fin du mandat, et ce que l'agence fait réellement pour un propriétaire absent.

Demandez à chacune à quel prix les trois derniers biens comparables de votre rue se sont vendus par rapport à leur prix demandé. Demandez dans quelle langue le mandat est rédigé, car en Flandre c'est la version néerlandaise qui fait foi, quelle que soit la traduction qu'on vous a envoyée. Comparer trois agences locales ne coûte rien et prend un après-midi.

Questions fréquentes

Les agences belges facturent-elles une commission plus élevée aux expatriés ?

Non. Il n'existe pas de tarif expatrié. Certaines agences ajoutent un supplément fixe pour coordonner une vente lorsque le propriétaire vit à l'étranger, souvent quelques centaines d'euros, donc demandez qu'il figure séparément dans le devis.

Puis-je vendre mon bien belge sans me rendre en Belgique ?

Oui, par une procuration rédigée par votre notaire belge et signée devant un notaire ou un consulat là où vous vivez. Certains pays exigent aussi une apostille, prévoyez donc plusieurs semaines.

Dois-je payer l'impôt sur la plus-value quand je vends une maison belge en tant que non-résident ?

En général non si vous l'avez détenue plus de cinq ans. Dans les cinq ans, une plus-value sur un bien bâti est taxée à 16,5 pour cent. L'exonération de l'habitation propre peut disparaître si vous êtes parti à l'étranger et avez mis le bien en location, vérifiez donc votre situation avant de signer.

La TVA s'applique-t-elle à la commission de l'agence ?

Oui, 21 pour cent en plus de la commission. Un devis de 3 pour cent représente en réalité 3,63 pour cent du prix de vente une fois la TVA ajoutée, comparez donc les devis soit tous hors TVA, soit tous TVA comprise, jamais un mélange.

Ce que cela signifie pour votre vente

La commission est la partie d'une vente d'expatrié la plus facile à comparer et la moins susceptible de vous surprendre. L'argent se joue dans la procuration, les certificats et la situation fiscale que vous avez emportée à l'étranger. Faites chiffrer les trois par écrit avant de signer un mandat, prenez conseil auprès d'un comptable belge sur la question de la plus-value si vous êtes parti dans les cinq dernières années, et soumettez le même briefing à plus d'une agence.