Frais de vente d'une maison : que payez-vous en tant que vendeur en Belgique ?

Les frais liés à la vente d'une maison sont souvent sous-estimés par les propriétaires. Pourtant, il est important d'avoir une idée claire de ce que vous devez payer en tant que vendeur, afin d'estimer de manière réaliste le produit net de votre bien. Vous trouverez ci-dessous un aperçu complet de tous les frais courants en Belgique, mis à jour pour 2026.

Les frais d'agence : le poste le plus important

Si vous faites appel à un agent immobilier agréé IPI, vous payez en général une commission sur le prix de vente. En Belgique, cette commission s'élève en moyenne à 2,5 % à 3,5 % TVA comprise, selon la région, le type de bien et l'agence. Pour un bien vendu 350.000 euros, cela représente entre 8.750 et 12.250 euros.

Cette commission couvre généralement l'ensemble du processus de vente : photographie professionnelle, rédaction de l'annonce, visites, négociations et accompagnement jusqu'à l'acte notarié. Certains agents travaillent avec un tarif fixe plutôt qu'un pourcentage. Comparez donc toujours plusieurs devis avant de prendre votre décision.

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Les frais de notaire à charge du vendeur

Beaucoup de vendeurs pensent que les frais de notaire sont entièrement à charge de l'acheteur. C'est largement exact, mais en tant que vendeur, vous supportez tout de même certains frais. Concrètement, il s'agit de :

• Honoraires pour la mainlevée hypothécaire : si vous avez encore un crédit hypothécaire en cours sur le bien, celui-ci doit être soldé lors de la vente. Le notaire facture des honoraires pour cette démarche, qui varient selon le montant restant dû. Comptez approximativement entre 500 et 1.200 euros.
• Frais d'acte pour la mainlevée hypothécaire : en plus des honoraires s'ajoutent des frais administratifs et des taxes. Le total pour une mainlevée se situe en moyenne entre 800 et 2.000 euros.
• Frais administratifs : pour la demande de documents, d'attestations et d'extraits, le notaire facture parfois une petite indemnité.

Si vous n'avez plus d'hypothèque sur le bien, vos frais de notaire en tant que vendeur sont minimes.

Attestations obligatoires et frais de contrôle

En Belgique, vous êtes légalement tenu de fournir un certain nombre d'attestations lors de la vente. Ces frais sont entièrement à votre charge :

• PEB (certificat de performance énergétique) : obligatoire pour tout bien immobilier. Le coût moyen est de 150 à 300 euros, selon la superficie du bien et le certificateur agréé. Le PEB est valable 10 ans.
• Contrôle de l'installation électrique : lors de la vente d'un bien dont l'installation électrique a plus de 25 ans, un contrôle électrique est obligatoire. Ce contrôle coûte en moyenne 150 à 250 euros. Si l'installation est refusée, vous en informez l'acheteur, mais vous n'êtes pas tenu de la mettre en conformité avant la vente.
• Attestation du sol (en Wallonie : attestation délivrée par la SPAQuE ou via la commune ; à Bruxelles : via Bruxelles Environnement) : obligatoire selon la région. Les modalités et tarifs varient selon votre commune et votre région - renseignez-vous auprès de votre notaire.
• Extrait urbanistique : en Wallonie et à Bruxelles, cet extrait est délivré par la commune et les frais varient selon les administrations, généralement entre 30 et 60 euros.
• Dossier d'intervention ultérieure (DIU) : obligatoire pour les biens ayant fait l'objet de travaux après le 1er mai 2001. Votre entrepreneur ou architecte constitue ce dossier. S'il n'existe pas, vous devrez le faire reconstituer, ce qui coûte davantage.
• Contrôle de la citerne à mazout : le cas échéant, ce contrôle coûte entre 100 et 200 euros.

Au total, la note des attestations et contrôles pour un bien moyen peut rapidement atteindre 400 à 800 euros, voire davantage.

Taxe sur la plus-value : quand payez-vous un impôt sur le bénéfice ?

Dans la plupart des cas, vous ne payez pas d'impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente de votre habitation propre en tant que particulier. Il existe cependant des exceptions :

• Vente dans les 5 ans suivant l'achat : si vous vendez un bien bâti dans les 5 ans suivant son acquisition (sans que ce bien soit votre habitation propre), vous payez 16,5 % d'impôt sur la plus-value réalisée.
• Vente d'un terrain dans les 8 ans : les plus-values réalisées lors de la vente d'un terrain dans les 8 ans suivant l'achat sont également taxées à 16,5 %.
• Vente spéculative : si vous vendez un bien dans les 5 ans suivant l'achat sans l'avoir jamais occupé vous-même, le fisc peut imposer la plus-value comme revenu professionnel.

Si vous vendez votre habitation propre après plus de 5 ans de possession, vous êtes dans la plupart des cas exonéré. Consultez toujours votre notaire ou votre conseiller fiscal pour votre situation personnelle.

Autres frais à ne pas négliger

Outre les postes principaux, il existe quelques dépenses supplémentaires que les vendeurs oublient parfois de prendre en compte :

• Frais de mise en valeur et petits travaux de rafraîchissement : un bien se vend mieux lorsqu'il est bien entretenu. Des travaux de peinture, l'entretien du jardin ou de petites réparations peuvent favoriser le prix de vente, mais ont bien sûr un coût.
• Home staging : le home staging professionnel coûte en moyenne 500 à 2.000 euros, mais peut influencer positivement le prix ou la rapidité de la vente.
• Frais de déménagement et de stockage : si vous avez déjà quitté le bien avant la vente, vous supportez peut-être temporairement deux charges de logement ou des frais de garde-meubles.

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Calculer votre produit net : un exemple concret

Supposons que vous vendiez votre bien 375.000 euros en Wallonie ou à Bruxelles, avec un solde hypothécaire restant de 80.000 euros.

Poste de frais	Montant estimé
Commission d'agence (3 % TVA comprise)	11.250 euros
Mainlevée hypothécaire (notaire)	1.200 euros
Certificat PEB	220 euros
Contrôle électrique	180 euros
Attestation du sol et extrait urbanistique	100 euros
Remboursement du solde hypothécaire	80.000 euros
Total des frais et remboursements	92.950 euros
Produit net	282.050 euros

Il s'agit d'un exemple simplifié. Votre situation personnelle peut différer. Un agent immobilier expérimenté vous aide à identifier précisément l'ensemble des frais. Comparez dès aujourd'hui des agents via ImmoMakelaarVergelijker et sachez à quoi vous attendre.

Questions fréquentes sur les frais lors de la vente d'une maison

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