Comment le revenu cadastral est-il calculé ? Explications pour propriétaires

Celui qui met son habitation en vente se heurte tôt ou tard à la question comment le revenu cadastral est-il calculé. Le montant figure sur votre avertissement-extrait de rôle et aussi dans l'acte de vente, mais peu de propriétaires savent d'où il vient. Il détermine pourtant en partie ce qu'un acquéreur paiera chaque année en précompte immobilier. Vous lisez ci-dessous comment le fisc établit ce chiffre, quand il change et ce qu'il signifie au moment où vous vendez.

Qu'est-ce que le revenu cadastral exactement ?

Le revenu cadastral, en abrégé RC, n'est pas un revenu réel. Il s'agit d'un revenu locatif net estimé sur une base annuelle : le montant que votre bien rapporterait en théorie si vous le louiez pendant un an, après déduction des frais d'entretien et de réparation. L'Administration générale de la Documentation patrimoniale, que beaucoup de gens connaissent encore sous le nom de cadastre, attribue ce montant à chaque parcelle de Belgique.

Un deuxième point explique bien des confusions. Le RC est figé à une date de référence, à savoir le 1er janvier 1975. Toutes les parcelles sont donc comparées au marché locatif de cette année-là. C'est pourquoi le montant qui figure sur votre extrait cadastral paraît si bas à côté des loyers d'aujourd'hui. Une réestimation générale de toutes les parcelles belges, appelée péréquation, n'a jamais été réalisée depuis 1975. À la place, le RC est indexé chaque année.

Comment le revenu cadastral est-il calculé ?

L'administration part de points de comparaison. Il s'agit de parcelles de référence dont la valeur locative en 1975 était connue et qui ressemblent fortement à votre habitation par leur situation, leur type, leur superficie, leur année de construction et leur confort. Votre bien se voit ensuite attribuer une valeur locative proportionnelle à cette référence.

S'il n'existe pas de point de comparaison utilisable, l'administration se rabat sur une seconde méthode : un pourcentage fixé par la loi de la valeur vénale normale que le bien aurait eue au 1er janvier 1975.

Dans la pratique, ce sont surtout ces éléments qui pèsent :

• la superficie habitable et le nombre de pièces d'habitation ;
• la situation au sein de la commune et la nature du quartier ;
• le confort, comme la salle de bains, le chauffage central, le garage ou l'ascenseur ;
• le mode de construction et l'état du bâtiment à la date de référence ;
• l'affectation, par exemple habitation, surface commerciale ou terrain.

Ce qui ne compte pas, c'est la valeur de marché actuelle de votre habitation. Deux maisons dont le prix de vente est comparable peuvent avoir un RC très différent, simplement parce que l'une a été profondément transformée depuis 1975 et déclarée, et l'autre pas.

Du montant de base au revenu cadastral indexé

Le montant que vous voyez sur un extrait cadastral est le RC non indexé. Pour la plupart des impôts, ce chiffre est d'abord multiplié par un coefficient d'indexation que l'autorité fédérale publie par exercice d'imposition. Le RC indexé est de ce fait nettement plus élevé que le montant de base.

C'est sur ce montant indexé que les régions calculent ensuite le précompte immobilier. Le taux diffère d'une région à l'autre et il est complété par les centimes additionnels de la province et de la commune. Deux habitations identiques ayant le même RC peuvent donc recevoir un avertissement annuel différent, uniquement parce qu'elles se situent dans une autre commune. Vous trouverez le coefficient et les taux de l'exercice d'imposition en cours auprès du SPF Finances et de votre administration fiscale régionale.

Quand votre revenu cadastral est-il révisé ?

Votre RC ne reste pas éternellement le même. L'administration révise le montant notamment en cas de construction neuve, de mise en usage d'un nouveau bâtiment et de transformations qui modifient l'habitation de manière substantielle. Pensez à une extension, à l'aménagement d'un grenier en chambre, à l'installation d'une salle de bains ou d'un chauffage central là où il n'y en avait pas encore, ou à un changement d'affectation.

Pour les propriétaires, une obligation y est liée : vous déclarez ces travaux vous-même. Cela se fait dans les trente jours qui suivent l'achèvement ou la mise en usage. Celui qui l'omet risque une amende et une rectification avec effet rétroactif. Cela peut tourner de façon pénible lorsqu'un notaire ou un acquéreur tombe dessus pendant la vente.

Le simple entretien ne modifie pas le RC. Une nouvelle cuisine, une façade repeinte ou une couverture de toiture remplacée relèvent de l'entretien, et non d'une augmentation de confort au sens fiscal.

Que signifie votre revenu cadastral lors de la vente ?

Lors d'une vente, le RC intervient de trois manières.

Premièrement, c'est une question récurrente des candidats acquéreurs. Ils veulent savoir ce que l'habitation va leur coûter chaque année, et le précompte immobilier en est une composante fixe. Un vendeur qui peut donner ce chiffre immédiatement paraît préparé et garde la négociation sur un terrain factuel.

Deuxièmement, le RC est mentionné dans l'acte notarié et dans le dossier de vente que votre agent immobilier constitue. Si le montant ne correspond pas à la situation réelle de l'habitation, par exemple parce qu'une transformation n'a jamais été déclarée, cela finit tôt ou tard par remonter à la surface.

Troisièmement, en Wallonie, le RC joue encore un rôle dans le taux réduit des droits d'enregistrement pour une habitation modeste. Pour les acquéreurs de cette région, votre RC peut donc contribuer à déterminer le montant des droits d'enregistrement qu'ils paient, ce qui pèse indirectement sur votre marge de négociation.

Le RC ne dit en revanche rien de votre prix de vente. Celui qui veut savoir ce que l'habitation rapporte aujourd'hui part du marché réel. Une estimation gratuite de votre habitation en donne une meilleure image, et celui qui souhaite plusieurs avis peut comparer gratuitement jusqu'à trois agents immobiliers locaux chez IMV.

Demander ou contester votre revenu cadastral

Vous retrouvez votre RC sur l'avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier et en ligne via MyMinfin, où vous pouvez aussi télécharger un extrait cadastral. Le mieux est de joindre cet extrait à votre dossier de vente.

Si vous n'êtes pas d'accord avec un RC nouvellement fixé ou révisé, vous pouvez introduire une réclamation. Ce délai est court : deux mois à compter de la notification du revenu cadastral. Dans votre réclamation, vous mentionnez vous-même le montant que vous estimez correct. N'attendez donc pas, car une fois le délai écoulé, le montant attribué reste d'application jusqu'à une révision suivante.

Comment utiliser cette information lors de votre vente

Mettez trois choses en ordre avant de mettre votre habitation sur le marché. Vérifiez si votre RC correspond encore à la situation réelle du bien. Demandez un extrait cadastral récent afin de pouvoir répondre immédiatement à la question des acquéreurs. Et fixez votre prix demandé sur la base du marché actuel, pas sur la base d'un chiffre fiscal de 1975.

Pour cette dernière étape, il vaut la peine de mettre plusieurs agents immobiliers côte à côte. Leur estimation de prix, leur commission et leur approche diffèrent fortement. Via ImmoMakelaarVergelijker.be, vous comparez gratuitement et sans engagement jusqu'à trois agents agréés de votre commune.