Vendre une maison inachevée : terminer les travaux ou vendre en l'état ?

Vendre une maison inachevée est tout à fait possible, mais cela demande une autre approche que la vente d'une maison prête à habiter. Peut-être qu'une rénovation a pris du retard, que votre situation familiale a changé ou que le budget s'est épuisé. Dans un tel bien, les acheteurs voient surtout des risques et du travail. Dans cet article, vous découvrirez quand il vaut la peine de terminer les travaux, quels documents le notaire vous demandera et comment arriver à un prix que les acheteurs prennent au sérieux.

Quand parle-t-on d'une maison inachevée ?

La notion recouvre des situations très différentes. D'un côté, il y a la maison livrée clos et couvert : le gros œuvre, la toiture et les châssis sont terminés, mais à l'intérieur il manque les conduites, le plafonnage, la cuisine et la salle de bains. De l'autre, il y a la maison presque terminée, où il ne restait plus que les sols, la peinture ou une terrasse au programme. Entre les deux se trouvent les nombreuses maisons dont la rénovation s'est arrêtée à mi-chemin.

Pour la vente, cette différence compte beaucoup. Plus il reste de travaux, plus le groupe d'acheteurs se réduit. Une famille qui veut déménager rapidement décroche face à une maison clos et couvert. Ceux qui sont intéressés sont souvent des acheteurs qui ont l'expérience de la rénovation, des entrepreneurs ou des investisseurs. Ils calculent au plus juste et ne paient pas l'incertitude au prix fort. Commencez donc par dresser un inventaire précis de ce qui est terminé, de ce qui est à moitié fait et de ce qui reste entièrement à faire. Vous utiliserez cette liste à chaque étape de la vente.

Terminer les travaux ou vendre en l'état ?

La première question est généralement de savoir si vous terminez encore les travaux. Il n'y a pas de réponse toute faite, mais quelques questions vous aident à choisir.

La finition rapporte-t-elle plus qu'elle ne coûte ? Faites établir un ou deux devis pour les travaux restants. Comparez ce coût avec la différence entre la valeur dans l'état actuel et la valeur après finition. Si la plus-value dépasse à peine le coût, vous gagnez peu et vous perdez du temps.

Avez-vous le temps et l'argent pour porter les travaux ? Une maison vide pendant des travaux coûte de l'argent : le crédit, l'assurance, le précompte immobilier et l'énergie continuent de courir. Si vous habitez déjà ailleurs, vous payez deux fois.

La finition est-elle une question de goût ? Une cuisine, une salle de bains ou un sol, chaque acheteur préfère les choisir lui-même. Les travaux techniques comme la toiture, l'isolation et l'électricité augmentent en revanche généralement la valeur, parce que les acheteurs peuvent difficilement les évaluer eux-mêmes.

Une voie intermédiaire est souvent la plus sage : terminez ce qui est nécessaire sur le plan technique ou de la sécurité, et laissez la finition à l'acheteur. Pour une maison avec un mauvais certificat énergétique, la même réflexion s'applique ; nous l'abordons plus en détail dans notre article sur la vente d'une maison avec un mauvais score PEB.

Permis et dossier d'intervention ultérieure

Pour une maison en transformation, le notaire examine de près la situation urbanistique. Les travaux soumis à permis, comme une extension, une nouvelle forme de toiture ou la modification du nombre de logements, doivent être autorisés. En Wallonie et à Bruxelles, il s'agit d'un permis d'urbanisme. Si vous travaillez avec un permis, vérifiez qu'il est toujours valable. Un permis peut se périmer si les travaux ne commencent pas à temps ou restent trop longtemps à l'arrêt. Votre commune peut vous confirmer sa situation actuelle.

Si la maison est vendue avec un permis dont les travaux sont encore en cours, l'acheteur doit savoir ce qui est autorisé et ce qu'il doit encore réaliser. Joignez donc les plans et le permis au dossier de vente. Si des travaux ont été réalisés sans permis, lisez d'abord notre article sur la vente d'une maison sans permis d'urbanisme, car cette situation demande une approche spécifique.

Un deuxième document souvent oublié est le dossier d'intervention ultérieure (DIU). Ce dossier rassemble les informations techniques sur les travaux réalisés par des entrepreneurs : matériaux utilisés, plans des conduites et points d'attention pour l'entretien futur. Lors d'une vente, il doit être remis à l'acheteur, et le notaire le mentionne dans l'acte. Demandez-le à temps au coordinateur sécurité-santé de votre chantier, même si les travaux ne sont pas terminés.

Certificats : PEB, électricité et ce que l'acheteur reprend

Une maison inachevée a, elle aussi, besoin des certificats de vente habituels. Un certificat PEB est obligatoire dès que vous mettez la maison en vente. Pour une maison en travaux, le score est souvent faible, parce que le certificateur ne tient compte que de ce qui est réellement présent aujourd'hui. Les obligations de rénovation pour l'acheteur diffèrent selon la région : en Flandre, par exemple, l'acheteur d'un bien au label faible doit rénover dans un délai déterminé. L'administration régionale de l'énergie publie les règles en vigueur. Cela pèse sur ce que les acheteurs sont prêts à payer.

Pour l'installation électrique, un rapport de contrôle est nécessaire. Si l'installation n'est pas terminée ou pas conforme, l'acheteur reçoit un délai pour la mettre en ordre. Dans une maison qui sera de toute façon entièrement rénovée, un rapport négatif n'est pas une catastrophe, à condition de le signaler à l'avance.

Soyez honnête sur ce que vous savez. L'acheteur d'une maison inachevée accepte beaucoup de choses, mais pas de découvrir après l'achat qu'il y a de l'humidité dans la cave ou qu'un mur porteur a été supprimé sans étude. Ce que vous taisez peut ensuite être considéré comme un vice caché. Dans notre article sur les vices cachés lors de la vente d'une maison, vous découvrirez jusqu'où va votre responsabilité.

Le bon prix et convaincre les acheteurs

Le prix d'une maison inachevée n'est généralement pas la valeur après finition moins le coût des travaux. Les acheteurs comptent aussi une marge pour le risque, pour leur propre temps et pour l'incertitude sur ce qu'ils vont encore rencontrer. Mieux vous levez cette incertitude, plus cette marge diminue.

Vous y parvenez avec un dossier clair : une liste des travaux réalisés avec les factures, les plans, le permis, les devis pour les travaux restants et des photos des parties cachées, comme les conduites et l'isolation avant qu'elles ne soient recouvertes. Un acheteur qui voit ce qu'il y a dans les murs ose offrir davantage.

Tenez compte aussi du fait que le financement peut être plus difficile pour les acheteurs. Une banque prête sur la base de la valeur du bien et demande souvent, pour de gros travaux, une estimation ou un crédit rénovation. Un acheteur qui le sait à l'avance planifie mieux et se désiste moins vite après le compromis.

Commencez par une image réaliste de la valeur actuelle. Une estimation gratuite de votre maison vous donne un premier point de départ. Un agent immobilier qui vend régulièrement des biens à rénover connaît en outre le profil des acheteurs qui recherchent ce type de bien et sait comment présenter au mieux votre maison. Via ImmoMakelaarVergelijker.be, vous comparez sans engagement jusqu'à trois agents immobiliers agréés dans votre région.

En résumé

Pour vendre une maison inachevée, le mieux est d'avoir une image claire de ce qui est terminé et de ce qui ne l'est pas. Calculez si la finition est rentable, terminez de préférence la partie technique et liée à la sécurité, et laissez les choix de goût à l'acheteur. Veillez à ce que le permis, le dossier d'intervention ultérieure et les certificats soient en ordre et signalez ce que vous savez de l'état de la maison. Vous réduisez ainsi la marge de risque que les acheteurs intègrent. Vous voulez savoir comment un agent immobilier aborderait votre maison ? Comparez gratuitement des agents immobiliers près de chez vous.