Vendre une maison par procuration : comment faire si vous ne pouvez pas signer vous-même

Vendre une maison par procuration : comment faire si vous ne pouvez pas signer vous-même

Vendre une maison par procuration signifie qu'une autre personne signe le compromis et l'acte de vente en votre nom. En Belgique, c'est une solution courante si vous vivez à l'étranger, si vous êtes malade pour une longue durée ou si vous ne pouvez tout simplement pas être chez le notaire le jour de l'acte. La vente elle-même ne change pas. Ce qui change, c'est que vous devez fixer à l'avance ce que votre mandataire peut faire et quelle forme le notaire accepte.

Qu'est-ce qu'une procuration pour la vente d'un bien ?

Une procuration est un mandat par lequel vous (le mandant) donnez à une autre personne (le mandataire) le pouvoir d'agir à votre place. Pour la vente d'un logement, il s'agit généralement de trois actes : signer la convention de vente sous seing privé (le compromis), signer l'acte authentique chez le notaire et recevoir le prix de vente en donnant quittance.

Juridiquement, vous restez le vendeur. L'acheteur achète chez vous, pas chez votre mandataire. Tout ce que le mandataire signe dans les limites de la procuration vous engage comme si vous étiez présent. C'est précisément pour cela que le contenu du document compte autant : le notaire peut refuser une procuration trop vague, et une procuration trop large donne au mandataire plus de latitude que vous ne le souhaitez peut-être.

Deux situations reviennent souvent. Dans la première, vous ne pouvez simplement pas être présent physiquement, par exemple parce que vous travaillez à l'étranger. Dans la seconde, le propriétaire ne peut plus prendre de décisions lui-même, par exemple à cause d'une démence. Cette seconde situation suit d'autres règles, que nous abordons plus loin. Si vous voulez d'abord comprendre comment se déroule le parcours du compromis à l'acte, lisez notre article sur la différence entre compromis et acte.

Procuration sous seing privé ou notariée : que demande le notaire ?

Pour le compromis, une procuration sous seing privé suffit souvent : un document écrit et signé, sans intervention d'un notaire. Il reste toutefois prudent d'en valider la formulation avec l'agent immobilier ou le notaire, pour que l'acheteur et sa banque ne remettent pas la signature en question.

Pour l'acte authentique de vente, les exigences sont plus strictes. Le notaire doit pouvoir établir avec certitude l'identité et le pouvoir de chaque signataire, car l'acte est transcrit dans les registres de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. En pratique, les notaires demandent donc le plus souvent une procuration notariée (authentique), établie par un notaire. Certains notaires acceptent dans certains cas une procuration sous seing privé avec signature légalisée, mais ce n'est pas une règle fixe. Renseignez-vous donc à l'avance auprès du notaire qui passe l'acte, avant de faire rédiger quoi que ce soit.

Vous ne devez pas toujours vous rendre dans une étude pour signer une procuration notariée. Les notaires belges peuvent aussi établir une procuration authentique à distance, via une connexion vidéo sécurisée pendant laquelle vous signez de façon électronique, par exemple avec votre carte d'identité électronique. Toutes les études ne le proposent pas de la même manière, alors demandez à votre notaire quelles possibilités existent. Pour le coût d'une procuration, mieux vaut demander un devis à l'avance, car il dépend de l'étude et de la forme choisie.

Que doit contenir une procuration pour vendre un logement ?

Une procuration utilisable est concrète. Le notaire qui rédige l'acte vérifie que le mandataire peut faire exactement ce qui figure dans l'acte. Veillez donc à ce qu'elle contienne au minimum ces éléments :

• L'identité complète du mandant et du mandataire (nom, date de naissance, adresse, numéro de registre national).
• Une description claire du bien : adresse et données cadastrales.
• Le prix, ou un prix minimum en dessous duquel le mandataire ne peut pas vendre.
• Le pouvoir de signer le compromis et l'acte authentique.
• Le pouvoir de recevoir le prix, de donner quittance et de faire rembourser et radier le crédit hypothécaire en cours.
• Le pouvoir de signer les attestations et déclarations obligatoires, comme celles relatives à l'état du sol ou à la situation urbanistique.

Plus la procuration est précise, moins il y a de place pour la discussion le jour de l'acte. Un prix minimum vous garde en outre la main : votre mandataire peut négocier, mais pas descendre sous la limite que vous avez fixée vous-même. Un bon agent immobilier vous aide à choisir cette limite de façon réaliste. Commencez pour cela par une valeur étayée, par exemple via une estimation gratuite de votre logement.

Vendre votre maison depuis l'étranger

Si vous vivez hors de Belgique, deux voies s'offrent à vous. Vous pouvez faire établir la procuration par un notaire de votre pays de résidence, ou vous adresser à l'ambassade ou au consulat de Belgique, qui exerce des fonctions notariales dans certains pays. Dans les deux cas, demandez d'abord au notaire belge quelle forme et quelle langue il accepte.

Un document notarié étranger doit en général être légalisé en Belgique, ou revêtu d'une apostille si le pays a adhéré à la Convention de La Haye sur l'apostille. Si le document est rédigé dans une autre langue, une traduction jurée peut être nécessaire. Prévoyez assez de temps pour ces étapes : une apostille et une traduction ne se règlent pas en un jour, et le délai entre le compromis et l'acte est généralement de quatre mois au maximum.

La procuration numérique à distance que proposent les notaires belges est, pour beaucoup de vendeurs à l'étranger, la voie la plus simple, à condition de disposer de l'identification électronique nécessaire. Un agent immobilier habitué aux vendeurs à distance peut aussi organiser à votre place les visites, les négociations et le suivi des attestations. Via comparer des agents immobiliers, vous trouvez des agences dans la région de votre bien qui proposent ce service.

Quand une procuration ordinaire ne suffit pas

Une procuration ne fonctionne que tant que le mandant est en vie et capable de prendre ses propres décisions. En cas de décès, elle prend fin. Le bien entre alors dans la succession, et les héritiers doivent vendre ensemble. Lisez à ce sujet notre article sur la façon de vendre une maison quand un copropriétaire refuse.

Si un parent ne peut plus décider lui-même en raison d'une maladie ou de son âge, une procuration ordinaire n'est généralement plus utilisable. Deux alternatives entrent alors en jeu. Un mandat de protection extrajudiciaire, que la personne a fait établir à l'avance et enregistrer au registre central des mandats de protection, peut permettre la vente d'un bien immobilier s'il le prévoit expressément. S'il n'existe pas de mandat de protection, le juge de paix désigne un administrateur, qui a en règle générale besoin d'une autorisation spéciale du juge de paix pour vendre un bien immobilier. Cette procédure prend plus de temps, alors anticipez-la.

Attention aussi au logement familial. Si le bien est le logement familial d'un couple marié, les deux époux doivent consentir à la vente, même si un seul d'entre eux est propriétaire. Un époux peut toutefois donner procuration à l'autre pour signer en son nom.

Conseils pratiques et pièges à éviter

Choisissez un mandataire en qui vous avez une confiance totale. En pratique, c'est souvent un membre de la famille. Vous pouvez aussi faire intervenir un collaborateur du notaire, ce que certaines études proposent pour la signature elle-même. Vous pouvez révoquer une procuration tant que la vente n'est pas signée, mais veillez alors à en informer par écrit le notaire et le mandataire.

Réglez la procuration tôt. Attendre que le compromis soit signé, c'est risquer de devoir reporter l'acte, ce que l'acheteur et sa banque n'apprécient pas. Vérifiez aussi la validité de vos documents d'identité. Pour savoir comment se déroule le jour de l'acte lui-même, lisez notre article sur combien de temps dure la signature de l'acte chez le notaire.

Enfin, prévenez aussi votre agent immobilier que vous travaillez avec une procuration. Une agence qui en a l'habitude coordonne avec le notaire le calendrier du compromis, des attestations et de l'acte, pour que vous ne manquiez rien en tant que vendeur à distance.

Questions fréquentes

Puis-je vendre ma maison sans être présent chez le notaire ?

Oui. Avec une procuration, une autre personne peut signer l'acte en votre nom. Pour l'acte authentique, le notaire demande le plus souvent une procuration notariée. Demandez à l'avance quelle forme il accepte.

Une procuration notariée peut-elle être établie à distance ?

Les notaires belges peuvent établir une procuration authentique via une connexion vidéo sécurisée, pendant laquelle vous signez de façon électronique avec votre identité électronique. Demandez à votre notaire s'il propose ce service.

Une procuration est-elle encore valable si mon parent ne peut plus décider lui-même ?

Une procuration ordinaire n'est alors généralement plus utilisable. Un mandat de protection extrajudiciaire enregistré qui autorise expressément la vente d'un bien immobilier peut, lui, être utilisé. Sans mandat de protection, il faut un administrateur avec l'autorisation du juge de paix.

Et si je vis à l'étranger ?

Vous pouvez faire établir une procuration par un notaire de votre pays de résidence ou par une ambassade ou un consulat de Belgique. Un document étranger a généralement besoin d'une apostille ou d'une légalisation, et parfois d'une traduction jurée.

Pour conclure

Avec une procuration bien rédigée, vous vendez votre logement sans être vous-même à la table de signature. Fixez la forme à l'avance avec le notaire, prévoyez un prix minimum et réglez tout bien avant l'acte. Vous cherchez un agent immobilier qui accompagne les vendeurs à distance ? Comparez jusqu'à 3 agents immobiliers dans votre région, gratuitement et sans engagement.