Vendre une maison quand un copropriétaire refuse : quelles options ?

Vendre une maison quand un copropriétaire refuse : quelles options ?

Vendre une maison quand un copropriétaire refuse est possible en Belgique, mais pas sans conditions. Tant que vous êtes propriétaires ensemble, vous décidez ensemble de la vente. Si l'autre propriétaire refuse, vous pouvez toujours sortir de l'indivision : d'abord par la concertation ou le rachat, en dernier recours via le tribunal. Cet article concerne toute forme de copropriété, que vous ayez acheté avec un ex-partenaire, un frère ou une soeur, ou un ami.

Pourquoi vous ne pouvez pas vendre seul

Si vous êtes à deux ou plus propriétaires du même logement, vous êtes juridiquement en indivision. Chaque propriétaire détient une part du tout, par exemple la moitié, mais personne n'est propriétaire d'une partie précise de la maison. Pour vendre l'ensemble du bien, tous les propriétaires doivent donc être d'accord et signer l'acte de vente, eux-mêmes ou par procuration.

Un notaire ne passe pas l'acte s'il manque un propriétaire. Un agent immobilier ne peut pas non plus mettre correctement le bien en vente sans un mandat de tous les propriétaires. Si vous signez seul un mandat de vente ou un compromis, vous risquez que la vente ne puisse pas aboutir par la suite, avec à la clé d'éventuelles demandes de dommages et intérêts de l'acheteur.

Un principe tout aussi important fait contrepoids : le Code civil prévoit que nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Celui qui veut en sortir peut demander le partage à tout moment. Un copropriétaire peut donc retarder une vente, mais pas la bloquer indéfiniment. L'exception est une convention écrite valable qui reporte le partage pour une durée déterminée. Vérifiez donc d'abord ce que prévoit votre acte d'achat, votre convention de cohabitation ou votre contrat de mariage.

Étape 1 : parlez de la raison du refus

Un copropriétaire refuse rarement sans raison. Il s'agit souvent de l'un de ces points :

• il ou elle habite encore le logement et ne veut pas (encore) déménager ;
• il y a un désaccord sur la valeur ou le prix demandé ;
• il y a une discussion sur qui a payé quoi, comme les remboursements du prêt ou les travaux ;
• un attachement émotionnel à la maison, surtout s'il s'agit de la maison familiale ;
• le timing : l'un veut vendre maintenant, l'autre attend un meilleur marché.

Un litige sur le prix se règle le plus facilement avec des chiffres objectifs. Faites estimer le bien par un agent immobilier qui ne prend parti pour personne, ou demandez plusieurs estimations et comparez-les. Une estimation gratuite vous donne un premier point de départ neutre. Si vous voulez entendre plusieurs agents locaux, vous pouvez comparer gratuitement jusqu'à 3 agents immobiliers et discuter de leur estimation avec l'autre propriétaire.

Si la discussion est dans l'impasse, la médiation est une bonne étape intermédiaire. Un médiateur agréé aide les deux parties à trouver un accord que vous pouvez ensuite faire acter. C'est généralement plus rapide et beaucoup moins cher qu'une procédure. La liste des médiateurs agréés est disponible auprès de la Commission fédérale de médiation.

Étape 2 : le rachat ou la vente de votre propre part

Si l'autre propriétaire veut garder le bien, le rachat est souvent la solution la plus simple. Il ou elle rachète votre part à un prix sur lequel vous êtes d'accord. Le notaire en dresse l'acte. Lors du partage d'une indivision entre copropriétaires, c'est en règle générale un droit de partage qui s'applique, et non les droits d'enregistrement ordinaires. Le taux diffère selon la région et change parfois, demandez donc le montant actuel à votre notaire. Un crédit hypothécaire aux deux noms doit alors être revu, car la banque doit accepter qu'une seule personne continue à le porter.

Vous pouvez aussi vendre uniquement votre propre part à un tiers. Juridiquement, c'est possible sans l'accord de l'autre propriétaire. En pratique, il y a peu d'acheteurs pour une moitié de maison occupée par quelqu'un d'autre, et ceux qui sont intéressés proposent un prix nettement plus bas. Pour la plupart des vendeurs, ce n'est donc pas une vraie option.

Si le copropriétaire occupe seul le logement entre-temps, il peut dans certains cas devoir une indemnité d'occupation aux autres propriétaires. Ce montant est pris en compte lors du partage. Faites inscrire ce point dans vos accords, pour qu'il ne devienne pas une nouvelle source de discussion plus tard.

Étape 3 : le partage judiciaire

À défaut d'accord, vous pouvez demander au tribunal d'ordonner le partage. Entre (ex-)partenaires et membres d'une même famille, c'est le tribunal de la famille qui traite cette demande. En général, cela se passe ainsi :

1. Citation ou requête. Votre avocat demande au tribunal d'ordonner le partage et de désigner un notaire.
2. Désignation d'un notaire-liquidateur. Ce notaire inventorie ce qu'il y a à partager et tente d'abord encore d'aboutir à un règlement amiable.
3. Vente du bien. Si une maison ne peut pas simplement être partagée en nature, ce qui est presque toujours le cas, une vente suit. Il s'agit souvent d'une vente publique, qui se déroule aujourd'hui généralement en ligne via Biddit. Les parties peuvent aussi, en cours de procédure, encore se mettre d'accord sur une vente de gré à gré.
4. Partage du produit. Le notaire tient compte du prêt, des frais, des éventuelles indemnités et de ce que chaque propriétaire a apporté, puis partage le solde.

Comment se déroule une vente publique du côté du vendeur, vous le lisez dans notre article sur la vente publique d'un bien via Biddit.

Ce que coûte une procédure et pourquoi la concertation paie

Un partage judiciaire a un prix, même si on vous donne raison. Vous payez des avocats, les honoraires du notaire-liquidateur et les frais de justice. Une procédure dure vite des mois, parfois des années, et pendant ce temps le prêt, l'assurance et le précompte immobilier continuent de courir. Une vente publique n'atteint en outre pas toujours le prix qu'une vente de gré à gré bien accompagnée rapporterait.

Pour la partie qui refuse, c'est un argument de poids. Celui qui compare le risque d'une vente forcée avec une vente volontaire au prix du marché choisit souvent finalement un accord. Une proposition claire avec un prix demandé étayé, un calendrier réaliste et un agent immobilier en qui les deux propriétaires ont confiance ouvre beaucoup de portes. Vous pouvez comparer des agents immobiliers dans votre région et choisir ensemble celui qui accompagnera la vente.

S'il s'agit d'une maison héritée, lisez aussi tous les héritiers doivent-ils signer lors de la vente d'une maison. Si vous êtes marié ou cohabitant légal et que vous vous séparez, vous trouverez plus d'informations dans notre article sur la vente d'une maison lors d'une séparation.

Questions fréquentes

Puis-je vendre ma maison si l'autre propriétaire refuse de signer ?

Vendre l'ensemble du bien n'est possible qu'avec la signature ou la procuration de tous les propriétaires. Si un copropriétaire refuse, vous pouvez demander au tribunal d'ordonner le partage. Le juge désigne alors un notaire, qui peut faire vendre le bien et en partager le produit.

Un copropriétaire peut-il bloquer la vente pour toujours ?

Non. En Belgique, nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Chaque copropriétaire peut demander le partage, sauf s'il existe une convention écrite valable qui reporte temporairement le partage.

Puis-je vendre uniquement ma propre part ?

Oui, vous pouvez vendre votre part indivise sans l'accord de l'autre propriétaire. En pratique, il y a peu d'acheteurs pour une partie d'un logement, et ils proposent généralement nettement moins que la valeur de marché proportionnelle.

Combien de temps dure un partage judiciaire ?

Cela dépend du tribunal, de la complexité des comptes et de la collaboration des parties. Comptez au moins quelques mois, et plus d'un an en cas de conflit important. Un accord en cours de procédure peut fortement raccourcir ce délai.

Pour conclure

Un copropriétaire qui ne veut pas vendre met vos projets en pause, mais pas pour de bon. Commencez par une discussion basée sur des chiffres objectifs, voyez si un rachat est possible et faites appel à un médiateur si cela coince. Le tribunal est la dernière étape, pas la première. Une estimation réaliste est dans tous les cas le point de départ : demandez une estimation gratuite puis comparez gratuitement et sans engagement jusqu'à 3 agents immobiliers agréés IPI via ImmoMakelaarVergelijker.