Vendre sa maison en vente publique via Biddit : ce que le vendeur doit savoir

Si vous envisagez de vendre votre maison en vente publique via Biddit, vous choisissez une autre voie que la vente classique avec un agent immobilier. Biddit est la plateforme de vente aux enchères en ligne du notariat belge : le notaire organise la vente, les candidats acquéreurs enchérissent en ligne les uns contre les autres et le plus offrant achète. Cela paraît rapide et simple, mais en tant que vendeur, quelques points méritent d'être bien pesés à l'avance.

Cet article aborde Biddit du point de vue du vendeur. Vous cherchez des informations en tant qu'acheteur ? Lisez alors notre guide sur l'achat d'un bien aux enchères en Belgique.

Comment se déroule une vente publique volontaire via Biddit

Lors d'une vente publique volontaire, c'est vous qui choisissez de passer par une vente aux enchères. Ce n'est pas la même chose qu'une vente forcée, où un créancier impose la vente.

Dans les grandes lignes, la procédure se passe ainsi. Vous vous adressez à un notaire, qui constitue le dossier : titre de propriété, renseignements urbanistiques, certificat PEB, attestation amiante lorsqu'elle est requise, contrôle de l'installation électrique et les autres documents obligatoires. Avec le notaire, vous fixez la mise à prix, le prix auquel les enchères démarrent. Le notaire rédige ensuite les conditions de vente, identiques pour chaque enchérisseur.

Le bien est ensuite annoncé, sur Biddit même et souvent aussi sur les portails immobiliers habituels. Des moments de visite sont prévus pour que les personnes intéressées puissent voir le bien. À une date fixée à l'avance, la période d'enchères en ligne s'ouvre. Les candidats s'inscrivent sur la plateforme, s'identifient de manière électronique et placent leurs offres. À la fin de la période d'enchères, il y a une offre la plus élevée et le notaire se charge de l'adjudication.

Quand une vente aux enchères a du sens pour un vendeur

Une vente publique fonctionne surtout bien dans quatre situations.

Vous attendez beaucoup d'intérêt. Un bien bien situé, ou un bien dont la valeur est difficile à déterminer, peut rapporter davantage aux enchères parce que les acheteurs enchérissent directement les uns contre les autres. C'est le marché qui fixe le prix, pas une négociation avec un seul candidat.

Vous voulez un calendrier fixe. Lors d'une vente aux enchères, la date de clôture est connue à l'avance. Vous savez quand les enchères s'arrêtent et dans quel délai l'acheteur doit payer. Lors d'une vente de gré à gré, un dossier peut traîner pendant des mois.

Il y a plusieurs propriétaires. Dans le cadre d'une succession ou d'une séparation, il est parfois difficile de s'entendre sur un prix. Une vente aux enchères transparente, où le marché tranche, peut alors apaiser les tensions.

Le bien est atypique ou présente des défauts. Une maison à rénover attire souvent des investisseurs et des promoteurs. Ils ont l'habitude des ventes aux enchères et enchérissent sans condition suspensive.

Mise à prix et réserve d'adjudication : comment vous protéger

La plus grande crainte des vendeurs se comprend : que se passe-t-il si les offres sont décevantes ? Deux instruments existent pour cela.

Le premier est la mise à prix. Une mise à prix basse attire plus d'enchérisseurs et lance les enchères plus vite. Une mise à prix trop élevée fait fuir les candidats, au point que personne n'enchérit parfois. La mise à prix n'est donc pas un prix minimum que vous recevrez, mais un point de départ choisi pour créer de la concurrence. Une estimation réaliste de la valeur de marché est dès lors le point de départ. Vous pouvez la faire réaliser par un professionnel de l'immobilier, ou obtenir d'abord une indication via une estimation gratuite.

Le second instrument est la réserve d'adjudication. Lors d'une vente volontaire, vous pouvez faire prévoir dans les conditions de vente qu'après la fin de la période d'enchères, vous décidez encore si vous acceptez l'offre la plus élevée. Si celle-ci est inférieure à ce que vous souhaitez recevoir, vous pouvez refuser et vous restez propriétaire. Voyez avec le notaire comment cette réserve est formulée exactement et dans quel délai vous devez vous prononcer.

Si vous refusez, vous avez tout de même engagé des frais pour le dossier et la publicité. Ces frais restent à votre charge.

Frais et paiement lors d'une vente via Biddit

Lors d'une vente publique, l'acheteur paie en plus du prix d'adjudication les frais de la vente : les droits d'enregistrement et les frais de notaire. Ces frais sont plus élevés lors d'une vente publique que lors d'une vente de gré à gré ordinaire. Les enchérisseurs expérimentés en tiennent compte et enchérissent donc un peu plus prudemment. Gardez-le à l'esprit lorsque vous comparez le produit d'une vente aux enchères avec un prix demandé lors d'une vente classique.

En tant que vendeur, vous supportez les frais pour rendre le bien prêt à la vente : les attestations obligatoires, d'éventuels mesurages, la radiation d'une inscription hypothécaire et la publicité. Demandez à l'avance à votre notaire une estimation claire, afin de savoir ce qu'il vous restera en net.

Un avantage pour le vendeur est la certitude du paiement. L'offre lors d'une vente publique est contraignante et ne contient pas de condition suspensive d'obtention d'un crédit. L'acheteur doit payer dans le délai prévu par les conditions de vente. Lors d'une vente de gré à gré, la vente peut encore échouer si l'acheteur n'obtient pas son financement.

Biddit ou un agent immobilier : la mise en balance

La comparaison porte sur le prix, le temps et l'accompagnement.

Lors d'une vente aux enchères, tout dépend du moment de la période d'enchères. S'il y a peu d'intéressés cette semaine-là, l'offre la plus élevée peut être inférieure à la valeur du bien. Un agent immobilier peut au contraire chercher des acheteurs de manière ciblée, étaler les visites sur une plus longue période et négocier avec plusieurs candidats. Pour savoir comment évaluer vous-même une offre, lisez notre article sur la négociation d'une offre en tant que vendeur.

Un agent immobilier vous décharge aussi d'un travail qui, lors d'une vente aux enchères, reste en grande partie pour vous : les photos, la présentation, le suivi des candidats et la préparation des visites. En contrepartie, il y a une commission. Lors d'une vente notariale aux enchères, vous ne payez pas de commission d'agence, mais bien les frais de la vente elle-même.

Certains vendeurs optent d'abord pour une vente classique et ne passent aux enchères que si le bien reste longtemps en vente. D'autres commencent directement par une vente aux enchères parce qu'ils veulent une date de clôture fixe. Tout dépend de votre bien, de votre calendrier et du degré de certitude que vous souhaitez sur le produit minimum.

Vous hésitez ? Demandez alors à quelques agents de votre région d'expliquer leur approche et leur estimation du prix de vente. Via ImmoMakelaarVergelijker.be, vous pouvez comparer des agents immobiliers gratuitement et sans engagement : vous êtes mis en contact avec trois agents agréés de votre région au maximum.

Bien préparer une vente publique

Si vous choisissez Biddit, la préparation détermine en grande partie le résultat. Quelques points pratiques :

• Choisissez un notaire expérimenté en ventes publiques. Demandez combien de ventes en ligne l'étude accompagne et comment elle gère la publicité.
• Veillez à ce que le dossier soit complet avant l'annonce. Les enchérisseurs décrochent en cas de flou sur l'urbanisme, les servitudes ou des attestations manquantes.
• Rendez le bien présentable. Même lors d'une vente aux enchères, les acheteurs décident sur la base de ce qu'ils voient pendant les visites. De bonnes photos et un intérieur rangé augmentent le nombre d'enchérisseurs.
• Prévoyez suffisamment de moments de visite. Plus il y a de personnes qui voient le bien, plus les chances d'enchères animées sont grandes.
• Fixez à l'avance votre seuil minimum. Sachez quel montant vous voulez recevoir au minimum, afin de pouvoir décider rapidement et sereinement en cas de réserve d'adjudication.

Pour conclure

Vendre sa maison en vente publique via Biddit vous offre un calendrier fixe, une formation du prix transparente et une offre contraignante sans condition de financement. En revanche, le produit dépend de l'intérêt pendant une seule période d'enchères, et vous devez organiser vous-même une grande partie de la présentation.

Vous voulez savoir ce qu'une vente avec un agent immobilier vous rapporterait avant de faire votre choix ? Commencez par une estimation gratuite de votre bien et comparez ensuite des agents agréés de votre région.