Racheter la maison familiale après le décès de vos parents : reprendre les parts de vos frères et sœurs

Après le décès de vos parents, la maison familiale ne revient pas automatiquement à un seul enfant. Tous les héritiers en deviennent propriétaires ensemble. Si vous souhaitez garder la maison, vous rachetez les parts de vos frères et sœurs. Cet article explique qui est propriétaire après le décès, comment la valeur est fixée, quels droits de succession et quel droit de partage vous payez, et quand la vente est le meilleur choix.

Deux règles différentes déterminent la Région compétente. Les droits de succession dépendent du domicile fiscal du parent décédé : la Région où il a habité le plus longtemps au cours des cinq ans précédant le décès. Le droit de partage que vous payez en rachetant les parts de vos frères et sœurs dépend de l'endroit où se trouve la maison. C'est souvent la même Région, mais pas toujours.

Qui est propriétaire de la maison après le décès ?

En l'absence de testament, les enfants héritent en premier. Ils reçoivent la maison ensemble, en indivision : chacun a des droits sur l'ensemble du bien, mais personne ne peut revendiquer une partie précise de la maison tant que l'indivision n'est pas partagée. Dans les exemples ci-dessous, trois enfants héritent chacun d'un tiers.

Si l'un de vos parents est encore en vie, la situation est différente. Selon notaire.be, le conjoint survivant marié reçoit l'usufruit de toute la succession et les enfants la nue-propriété, qui devient automatiquement pleine propriété au décès de ce parent. Un cohabitant légal hérite de l'usufruit du logement familial et des meubles qui le garnissent, un cohabitant de fait n'hérite de rien sans testament. L'usufruit sur le logement familial ne peut jamais être converti sans l'accord du conjoint survivant. Pour en savoir plus, lisez si la mère peut vendre la maison après le décès du père.

Nul ne peut être tenu de rester en indivision. Chaque héritier peut exiger sa part. À défaut d'accord, un héritier peut demander au tribunal la sortie d'indivision, ce qui peut aboutir à une vente publique. Cette voie est plus longue et plus coûteuse qu'un accord à l'amiable, donc un arrangement entre frères et sœurs est presque toujours préférable.

Fixer la valeur de la maison

La même valeur revient trois fois : dans le prix que vous payez à vos frères et sœurs, dans la déclaration de succession et dans le calcul du droit de partage. Le point de départ est la valeur vénale : le prix que la maison rapporterait lors d'une vente normale, avec une publicité suffisante. En Flandre, une valeur trop basse dans la déclaration peut entraîner une amende pour insuffisance d'estimation, et une valeur trop élevée vous fait payer trop d'impôt.

En Flandre, vous pouvez lever cette incertitude par une demande gratuite d'estimation contraignante auprès de l'administration fiscale flamande, ou par une estimation d'un expert agréé. Ailleurs aussi, un rapport d'expertise indépendant est la meilleure base pour un prix de rachat équitable. Voir aussi comment trouver un expert immobilier agréé.

Droits de succession par Région

Chaque enfant paie des droits de succession sur sa propre part nette. En Flandre, la part mobilière et la part immobilière sont taxées séparément. À Bruxelles et en Wallonie, un seul barème s'applique à l'ensemble de la part, après déduction d'un montant exonéré. Le gouvernement flamand a annoncé une réforme de l'impôt successoral, mais rien n'est encore décidé : les taux actuels restent d'application.

À Bruxelles et en Wallonie, les enfants bénéficient aussi d'un taux réduit sur leur part dans le logement où le parent décédé avait sa résidence principale depuis au moins cinq ans. À Bruxelles, cet avantage vaut jusqu'à €250.000 ; en Wallonie, il doit être demandé expressément dans la déclaration. Les enfants de moins de 21 ans bénéficient de réductions supplémentaires dans chaque Région. Votre notaire calcule quelles règles s'appliquent à votre part.

Exemple 1 : trois enfants héritent d'une maison de €300.000 (décès en 2026)

Le parent décédé laisse uniquement une maison d'une valeur vénale de €300.000. Nous ne tenons pas compte des dettes ni des frais funéraires. Trois enfants majeurs héritent chacun d'une part immobilière de €100.000. Le taux réduit sur le logement familial ne s'applique pas, par exemple parce que le parent y habitait depuis moins de cinq ans.

• Flandre : €50.000 x 3 % = €1.500, plus €50.000 x 9 % = €4.500. Total €6.000 par enfant.
• Bruxelles : les premiers €15.000 sont exonérés. €35.000 x 3 % = €1.050, plus €50.000 x 8 % = €4.000. Total €5.050 par enfant.
• Wallonie : la part ne dépasse pas €125.000, €25.000 sont donc exonérés. €25.000 x 5 % = €1.250, plus €50.000 x 7 % = €3.500. Total €4.750 par enfant.

Chacun des trois enfants paie ce montant sur sa propre part. Le fait que l'un d'eux rachète ensuite les parts des autres ne change rien aux droits de succession : le droit de partage est un impôt distinct.

Racheter les parts de vos frères et sœurs : le droit de partage

Si vous rachetez la part de vos cohéritiers, vous ne payez pas les droits d'enregistrement de vente mais le droit de partage. En Flandre, il est de 2,5 %. Le taux réduit de 1 % y est réservé aux ex-époux et aux ex-cohabitants légaux après leur séparation, pas aux héritiers. À Bruxelles et en Wallonie, le droit de partage est de 1 %.

Si vous devenez seul propriétaire après le rachat, le droit de partage est calculé sur la valeur de toute la maison, et pas seulement sur les parts que vous reprenez. Si l'indivision continue, par exemple parce qu'un frère cède sa part aux deux autres, il n'est calculé que sur la part cédée. En Flandre, la valeur mentionnée dans l'acte ne peut pas être inférieure à la valeur vénale. Selon notaire.be, à Bruxelles et en Wallonie, les droits sont calculés sur la valeur réelle si celle-ci s'avère plus élevée.

Exemple 2 : vous reprenez la maison de €300.000

Vous reprenez la maison de l'exemple 1 et payez €100.000 à votre frère et €100.000 à votre sœur, soit €200.000. Comme vous devenez seul propriétaire, vous payez le droit de partage sur €300.000 : en Flandre €300.000 x 2,5 % = €7.500, à Bruxelles ou en Wallonie €300.000 x 1 % = €3.000. S'y ajoutent les frais de l'acte notarié et vos propres droits de succession de l'exemple 1. Demandez au préalable une estimation des frais à votre notaire.

À titre de comparaison, si vous achetez une maison à un tiers, vous payez des droits d'enregistrement de vente. En Flandre, ils sont de 12 %, ou de 2 % pour l'habitation propre et unique sous conditions. En Wallonie, ils sont de 12,5 %, ou de 3 % pour l'habitation propre et unique. À Bruxelles, ils sont de 12,5 %, avec sous conditions un abattement de €200.000 si la base imposable ne dépasse pas €600.000.

Et s'il reste un crédit sur la maison ?

Notaire.be décrit la méthode habituelle : on part de la valeur de la maison, on déduit les charges comme le crédit hypothécaire restant, et on partage le solde selon les droits de chacun. Celui qui reprend la maison paie aux autres leur part de ce solde et reprend le crédit. S'il reste €60.000 à rembourser sur la maison de €300.000, le solde est de €240.000, soit €80.000 par enfant. Vous payez €160.000 à votre frère et à votre sœur et reprenez le crédit de €60.000. La banque doit toutefois accepter de décharger votre frère et votre sœur de ce crédit.

Financer le rachat

Si vous ne disposez pas du montant, vous pouvez financer le rachat par un crédit hypothécaire. La banque examine vos revenus, vos dettes existantes, votre apport personnel et la maison en tant que garantie. Demandez un accord de principe avant de conclure un accord avec vos frères et sœurs, et tenez compte des frais de l'acte de crédit. Le montant que vous pouvez emprunter et le taux varient selon la banque et votre situation : comparez plusieurs offres.

Quand vendre est plus judicieux

Si le rachat dépasse votre budget ou si personne ne souhaite garder la maison, la vente est souvent la solution la plus simple. Pour vendre, tous les héritiers doivent être d'accord et signer, voir si tous les héritiers doivent signer la vente. Les droits de succession restent dus sur chaque part, même si la maison est vendue peu après le décès. Le détail du calcul à Bruxelles et en Wallonie se trouve dans les droits de succession d'un enfant sur une maison.

Un bon agent immobilier vous aide à fixer un prix de vente réaliste, pour que le partage entre frères et sœurs repose sur une base équitable. Pour savoir qui vendra le mieux la maison dans votre région, comparez jusqu'à trois agents immobiliers locaux. Les règles officielles sur la sortie d'indivision figurent sur notaire.be, celles sur le droit de partage en Flandre sur vlaanderen.be.