Combien de droits de succession un enfant paie-t-il sur une maison en Wallonie et à Bruxelles ?

Lorsqu'un enfant hérite de la maison de son père ou de sa mère, il paie des droits de succession sur sa propre part. En Wallonie comme à Bruxelles, le taux en ligne directe va de 3 à 30 %, mais les deux Régions ont chacune leur barème, leur abattement et leur taux réduit pour la maison où vivait le défunt. Cet article les présente séparément, avec des exemples chiffrés.

La Région compétente ne dépend pas de l'endroit où se trouve la maison. Ce qui compte, c'est le domicile fiscal du défunt : la Région où il a habité le plus longtemps au cours des cinq ans précédant son décès. Si votre mère vivait à Namur et possédait une maison à Gand, ce sont les règles wallonnes qui s'appliquent.

En Wallonie

Chaque héritier est taxé séparément sur sa part nette, c'est-à-dire après déduction des frais et des dettes. En Wallonie, il n'y a pas de calcul séparé pour les biens meubles et immeubles : un seul barème s'applique à l'ensemble de votre part.

Un enfant ne paie pas de droits sur la première tranche de €12.500 de sa part nette. Si sa part nette ne dépasse pas €125.000, il bénéficie d'un abattement supplémentaire de €12.500, soit €25.000 au total. Les enfants du défunt qui n'ont pas encore 21 ans reçoivent en plus €2.500 par année complète restant jusqu'à leurs 21 ans.

Le taux réduit sur la maison familiale

Pour un héritier en ligne directe, un taux réduit s'applique à la part nette dans l'habitation familiale, à plusieurs conditions. La succession comprend au moins une part en pleine propriété de l'immeuble où le défunt avait sa résidence principale depuis au moins cinq ans à la date du décès. L'immeuble sert en tout ou en partie d'habitation et il est situé en Wallonie. Le taux réduit reste acquis si le défunt n'a pas pu garder sa résidence principale pour cause de force majeure ou pour une raison impérieuse d'ordre familial, médical, professionnel ou social. Il doit être demandé expressément dans la déclaration de succession.

À Bruxelles

À Bruxelles aussi, le barème s'applique à la part nette de chaque héritier, sans séparation entre meubles et immeubles. Les tranches sont plus larges qu'en Wallonie.

Un enfant ne paie pas de droits sur la première tranche de €15.000 de sa part. Les enfants du défunt de moins de 21 ans reçoivent en plus €2.500 par année complète restant jusqu'à leurs 21 ans.

Le taux réduit sur la résidence principale

Pour un héritier en ligne directe, un taux réduit est prévu lorsque la succession comprend une part en pleine propriété du bâtiment où le défunt avait sa résidence principale depuis au moins cinq ans. L'avantage vaut jusqu'à €250.000. Au-delà, le taux ordinaire s'applique. Un extrait du registre de la population permet de prouver la résidence principale.

Exemples pour un décès en 2026

Exemple 1 : un enfant hérite de la maison familiale de €200.000

Un enfant unique hérite d'une maison de €200.000 sans dettes, et rien d'autre. Le défunt y avait sa résidence principale depuis plus de cinq ans. Pour le calcul wallon, la maison est située en Wallonie. Le taux réduit s'applique. Les sources officielles ne précisent pas comment l'abattement se combine avec ce taux réduit : les montants ci-dessous sont donc calculés avant abattement, et c'est votre notaire qui établit le montant exact.

Exemple 2 : une part nette de €100.000 au taux ordinaire

Cette fois, le taux réduit ne s'applique pas, par exemple parce que le défunt habitait la maison depuis moins de cinq ans. L'enfant hérite au total d'une part nette de €100.000. L'abattement est déduit des tranches les plus basses.

• Wallonie. La part ne dépasse pas €125.000, l'abattement est donc de €25.000. Reste €25.000 x 5 % = €1.250 et €50.000 x 7 % = €3.500. Total : €4.750.
• Bruxelles. Abattement de €15.000. Reste €35.000 x 3 % = €1.050 et €50.000 x 8 % = €4.000. Total : €5.050.

Si plusieurs enfants héritent ensemble, chacun est taxé sur sa propre part, avec son propre abattement.

Et si le défunt habitait en Flandre ?

D'autres règles s'appliquent alors. En Flandre, l'impôt successoral en ligne directe est de 3 % jusqu'à €50.000, 9 % de €50.000 à €250.000 et 27 % au-delà, par héritier et séparément sur la part mobilière et la part immobilière. Il n'y a pas de tranche exonérée de €50.000 pour les enfants. Un enfant qui hérite seul d'une maison de €200.000 paie €1.500 + €13.500 = €15.000. Les dettes du défunt sont imputées en priorité sur la part mobilière, sauf s'il est démontré qu'une dette est spécifiquement liée à un immeuble. Le gouvernement flamand a annoncé une réforme, mais rien n'est encore décidé : les taux actuels restent d'application.

Vendre la maison héritée

Les droits de succession sont calculés sur la valeur de la maison au jour du décès, même si vous la vendez ensuite. Une valeur réaliste dans la déclaration évite des discussions plus tard. Pour connaître la valeur actuelle du bien, vous pouvez demander une estimation gratuite. Si vous vendez à plusieurs, lisez aussi si tous les héritiers doivent signer.

Si un parent envisage de transmettre la maison de son vivant, ce sont les droits de donation qui s'appliquent, voir la donation d'un bien immobilier à son enfant. Un aperçu par Région se trouve dans hériter d'un bien immobilier en Belgique. Les barèmes officiels sont publiés par le SPF Finances. Votre notaire calcule le montant exact pour votre succession.