Faire appel à plusieurs agents immobiliers pour vendre votre bien : est-ce permis ?

Faire appel à plusieurs agents immobiliers semble être le chemin le plus rapide vers une vente : plus d'agences, plus de candidats acquéreurs, une signature plus rapide. Dans la pratique, tout dépend de ce que vous signez. Certains mandats de vente l'autorisent, d'autres l'excluent et engagent votre responsabilité. Vous lisez ci-dessous quels types de mandats existent en Belgique, quand plusieurs agences aident réellement, et comment comparer les agences avant de vous engager.

Ce que vous signez pèse plus lourd que le nombre d'agences que vous appelez

En Belgique, un agent immobilier travaille sur la base d'une convention de courtage écrite, couramment appelée mandat de vente. Ce document détermine ce que l'agence fait pour vous, la durée du mandat, quand la commission est due et si vous pouvez entre-temps travailler avec d'autres agences. Tant que vous n'avez rien signé, vous pouvez parler à autant d'agents immobiliers que vous le souhaitez. Un entretien, une visite sur place ou une indication de prix ne vous engagent à rien.

Le point de bascule, c'est la signature. À partir de ce moment, les accords repris dans la convention s'appliquent, et ils diffèrent fortement d'une agence à l'autre. Relisez donc attentivement deux choses avant de signer : de quel type de mandat il s'agit, et dans quels cas la commission reste due. La durée et les possibilités de résiliation figurent également dans la convention elle-même. Demandez-les lorsqu'une agence ne les explique pas spontanément.

Mandat exclusif ou mandat ouvert : la différence dans la pratique

Avec un mandat exclusif, vous confiez la vente à une seule agence pour toute la durée de la convention. Vous ne pouvez pas faire appel à un deuxième agent immobilier pendant cette période. Si vous vendez vous-même à quelqu'un de votre entourage, le texte de la convention détermine si l'agence a malgré tout droit à une indemnité. Les agences demandent l'exclusivité parce qu'elles sont alors plus sûres de leur investissement en photographie, en publicité et en visites.

Avec un mandat ouvert ou non exclusif, vous pouvez confier le même bien à plusieurs agences. Celle qui amène l'acquéreur touche la commission. Les autres agences ne reçoivent rien. Cela semble intéressant pour un vendeur, mais cela change le comportement de l'agent immobilier. Celui qui n'est pas certain de sa rémunération investit généralement moins dans des photos professionnelles, dans une publication payante et dans le suivi des candidats.

Il existe aussi une formule intermédiaire, dans laquelle vous accordez l'exclusivité tout en conservant le droit de vendre à un candidat que vous trouvez vous-même. Dans ce cas, faites acter noir sur blanc ce qu'il advient alors de la commission.

Quand plusieurs agents immobiliers jouent en votre faveur

Faire appel à plusieurs agences est surtout payant lorsque votre bien est difficile à placer auprès d'un seul réseau. Pensez à un bien situé à la limite de deux régions, à une ferme ou à un loft au profil d'acquéreur étroit, ou encore à une habitation dont la gamme de prix dépasse le segment habituel de votre agence locale. Chaque agence dispose de son propre fichier de chercheurs. Deux fichiers couvrent ensemble plus de candidats qu'un seul.

Dans un marché lent aussi, la répartition peut aider. Si votre bien est en ligne depuis des mois sans la moindre visite, une deuxième agence avec une autre approche crée parfois du mouvement. À condition que le prix soit correct. Un deuxième agent immobilier ne corrige pas un prix demandé trop élevé, il le répète simplement sur un deuxième site. Faites donc d'abord réexaminer votre prix avec une estimation gratuite de votre bien avant de contacter une agence supplémentaire.

Quand plusieurs agences commencent à jouer contre vous

Un même bien affiché en même temps sur plusieurs sites se remarque. Souvent pas de la manière que vous souhaitez. Les acquéreurs voient deux annonces avec des photos différentes, parfois avec un prix demandé ou une superficie différents, et en tirent leur propre conclusion : ce vendeur est pressé, il y a de la marge de négociation. Votre position de négociation s'affaiblit avant même la première visite.

Il y a aussi un risque pratique. Lorsque deux agences font visiter le même candidat, toutes deux peuvent réclamer la commission. Vous payez alors peut-être deux fois, ou vous vous retrouvez dans une discussion qui traîne pendant des mois. Notez donc quelle agence a amené quel candidat et confirmez-le par écrit. Limitez en outre le nombre d'agences à une poignée. Trois agences qui prennent votre dossier au sérieux rapportent plus que six qui le traitent à la légère.

Comment comparer les agences avant de signer

La comparaison se fait de préférence avant de signer quoi que ce soit, pas après. Demandez trois choses à chaque agence : quel prix elle juge réaliste et sur quoi elle le fonde, quel pourcentage de commission et quels frais sont exactement compris dans le tarif, et combien de biens elle a vendus l'an dernier dans votre rue ou votre commune. Les réponses divergent plus que la plupart des vendeurs ne l'imaginent.

Pour l'indication de prix, faites attention à la justification. Un chiffre sans ventes comparables derrière lui est un argument commercial, pas une estimation de valeur. Vérifiez également que l'agent immobilier est agréé par l'IPI, l'Institut professionnel des agents immobiliers, car il s'agit en Belgique d'une exigence légale pour exercer la profession.

Vous voulez faire cette comparaison en une seule fois ? C'est possible via ImmoMakelaarVergelijker.be, où vous comparez des agents immobiliers locaux. Vous décrivez votre bien une seule fois et nous soumettons votre dossier à trois agences maximum de votre région qui sont à l'aise avec ce type de bien. Vous comparez leur indication de prix et leurs conditions côte à côte et vous décidez vous-même avec qui vous poursuivez. C'est gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Puis-je faire appel à plusieurs agents immobiliers pour le même bien en Belgique ?

Oui, tant que vous n'avez pas signé de mandat de vente exclusif. Avec un mandat ouvert ou non exclusif, vous pouvez confier le même bien à différentes agences, et l'agence qui amène l'acquéreur touche la commission. Si vous avez bien accordé l'exclusivité, vous ne pouvez pas faire appel à un deuxième agent immobilier pendant la durée de ce mandat.

Dois-je alors payer une commission à chaque agent immobilier ?

Non. Avec un mandat ouvert, seule l'agence qui réalise la vente a droit à une commission. Une discussion naît toutefois lorsque deux agences ont contacté le même acquéreur. Notez donc pour chaque candidat par quelle agence le contact est passé.

Que se passe-t-il si je vends moi-même mon bien pendant un mandat exclusif ?

Cela dépend de ce que prévoit votre convention. Certains mandats prévoient aussi une indemnité lorsque vous trouvez vous-même l'acquéreur. D'autres font une exception pour les candidats issus de votre entourage. Renseignez-vous avant de signer et faites-le acter par écrit.

Combien d'agents immobiliers vaut-il mieux comparer ?

Trois est un nombre praticable pour la plupart des vendeurs. Vous voyez alors la différence d'indication de prix, de tarif et d'approche, sans que votre bien apparaisse partout en même temps. Un plus grand nombre d'agences amène rarement des acquéreurs supplémentaires et alourdit le suivi.

En résumé

Faire appel à plusieurs agents immobiliers est permis, sauf si vous avez accordé l'exclusivité. La vraie question n'est pas de savoir si c'est autorisé, mais si cela fait avancer votre vente. Pour un bien au profil d'acquéreur large, vous gagnez généralement avec une agence qui s'y consacre pleinement. Pour un bien difficile à placer ou une vente qui s'enlise, une deuxième agence peut faire la différence. Dans les deux cas, comparez d'abord et signez ensuite. Vous pouvez comparer sans engagement jusqu'à trois agents immobiliers de votre région et choisir vous-même qui vend votre bien.