Servitude lors de la vente de votre maison : que devez-vous déclarer en tant que vendeur ?

Servitude lors de la vente de votre maison : que devez-vous déclarer en tant que vendeur ?

Une servitude lors de la vente d'une maison est un droit qu'un voisin ou une société de distribution possède sur votre parcelle, comme un droit de passage ou une conduite sous votre jardin. Ce droit subsiste quand vous vendez. L'acheteur le reprend. C'est pourquoi vous devez signaler à l'avance chaque servitude dont vous avez connaissance. Si vous ne le faites pas, vous risquez après l'acte une discussion sur des dommages et intérêts, voire la résolution de la vente.

Qu'est-ce qu'une servitude exactement ?

Une servitude est une charge qui pèse sur une parcelle au profit d'une autre parcelle. Il ne s'agit donc pas d'un accord entre deux personnes, mais d'un lien entre deux terrains. Elle suit donc automatiquement le bien lors de chaque vente, donation ou succession. La parcelle qui supporte la charge s'appelle le fonds servant, celle qui en tire un avantage le fonds dominant.

En Belgique, les règles figurent depuis le 1er septembre 2021 dans le Livre 3 du nouveau Code civil, consacré aux biens. Quelques exemples que l'on rencontre souvent en Wallonie et à Bruxelles :

• un droit de passage sur votre allée ou votre jardin vers une parcelle située à l'arrière ;
• un droit de vue ou, au contraire, une interdiction de percer des fenêtres dans un mur latéral ;
• une conduite d'évacuation ou un égout des voisins qui passe sous votre terrain ;
• une interdiction de bâtir ou une limite de hauteur reprise dans un ancien acte de lotissement.

Il existe aussi des charges de droit public, comme les conduites des gestionnaires de réseau ou les restrictions découlant d'un plan d'aménagement du territoire. Juridiquement, elles fonctionnent autrement, mais pour un acheteur l'effet est le même : elles limitent ce qu'il peut faire du bien. Pour la vente, mieux vaut les traiter de la même façon et toutes les signaler.

Comment naît une servitude et pourquoi l'ignorez-vous parfois ?

Une servitude peut naître de plusieurs manières. La plus connue est un acte : un ancien propriétaire a un jour convenu d'un droit de passage avec le voisin et l'a fait acter chez le notaire. Un tel acte est transcrit auprès de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale, l'ancien bureau des hypothèques, de sorte que les propriétaires suivants sont eux aussi liés.

Elle peut aussi naître par prescription, lorsqu'un voisin a exercé un droit assez longtemps et de manière visible, ou par ce qu'on appelle la destination du père de famille. Ce dernier cas se présente souvent pour des parcelles qui formaient autrefois un seul ensemble : l'ancien propriétaire a aménagé une conduite ou un chemin, a divisé la parcelle et a vendu les parties séparément. Le chemin ou la conduite est simplement resté en usage.

C'est justement pour cette raison qu'un vendeur ne connaît pas toujours toutes les charges qui pèsent sur son bien. Une servitude issue d'un acte d'il y a cinquante ans n'est pas forcément décrite dans votre propre acte d'achat. Parfois, on y trouve seulement un renvoi aux « titres antérieurs ». Il est donc utile de relire votre titre de propriété et les actes plus anciens auxquels il renvoie avant même de mettre votre maison en vente ou de choisir un agent via notre comparateur d'agents immobiliers.

Quelle obligation d'information avez-vous en tant que vendeur ?

En tant que vendeur, vous devez informer correctement l'acheteur sur l'état du bien. Cela vaut aussi pour les droits que des tiers ont sur votre parcelle. Presque chaque compromis contient une clause standard dans laquelle le vendeur déclare qu'il n'a connaissance d'aucune autre servitude que celles mentionnées dans l'acte. Cette phrase semble anodine, mais elle a des conséquences. Si vous connaissiez une servitude et que vous l'avez passée sous silence, l'acheteur pourra plus tard invoquer cette déclaration.

La distinction entre charges apparentes et non apparentes joue ici un rôle. Un chemin empierré qui mène clairement à la parcelle des voisins, un acheteur peut le voir lui-même pendant une visite. Une conduite sous la pelouse ou une interdiction de bâtir issue d'un vieil acte, il ne la voit pas. C'est surtout pour ces charges cachées que votre obligation d'information est lourde. La logique est comparable à celle des vices cachés lors de la vente d'une maison : ce que l'acheteur ne pouvait raisonnablement pas remarquer et que vous saviez, vous devez le mettre sur la table.

Concrètement, cela signifie : mentionnez dans le compromis chaque servitude que vous connaissez, avec une brève description et une référence à l'acte qui la contient. Si vous doutez qu'un ancien arrangement avec les voisins soit encore valable, dites-le aussi. Une mention honnête comme « le vendeur a connaissance d'un passage utilisé par les voisins, dont la base juridique n'est pas connue » vous protège mieux que le silence.

Que vérifie le notaire et que ne vérifie-t-il pas ?

Lors de la préparation de l'acte, le notaire demande un état hypothécaire et relit les titres de propriété antérieurs. Les servitudes qui figurent dans des actes transcrits apparaissent ainsi la plupart du temps. Elles sont alors reprises dans l'acte de vente, de sorte que l'acheteur les accepte expressément.

Ce contrôle a pourtant ses limites. Une servitude née par prescription ou par destination du père de famille n'est enregistrée nulle part. Le notaire ne peut pas la trouver dans un registre. Il dépend alors de ce que vous lui dites en tant que vendeur. C'est pourquoi il vous pose des questions sur l'usage de la parcelle et attend des réponses complètes.

Le compromis est souvent rédigé avant que le notaire ait fait toutes ses recherches. Pour comprendre comment ces deux documents s'articulent, lisez d'abord notre article sur la différence entre compromis et acte. Un bon agent fait de préférence relire le compromis par le notaire avant que vous signiez, précisément pour ne pas passer à côté de ce genre de points.

Une servitude influence-t-elle le prix de vente ?

Cela dépend de la nature de la charge. Une conduite d'une société de distribution au bord d'un grand jardin ne dérange guère la plupart des acheteurs. Un droit de passage en plein milieu du jardin, ou une interdiction de bâtir qui rend impossible une extension prévue, pèse en revanche. Les acheteurs intègrent cette limitation dans leur offre, et certains renoncent.

Il n'existe pas de pourcentage général. L'impact varie d'un bien à l'autre et d'un acheteur à l'autre. Ce qui est certain : une charge qui n'apparaît que chez le notaire vous coûte généralement plus qu'une charge que vous mentionnez d'emblée dans l'annonce et dans le compromis. Un acheteur qui se sent trompé renégocie ou se retire. Un acheteur qui le savait à l'avance a déjà intégré la charge dans son prix.

Faites donc évaluer l'impact par quelqu'un qui connaît le marché local. Avec une estimation gratuite de votre maison, vous obtenez une première idée de la valeur, et un agent agréé peut évaluer comment les acheteurs de votre quartier réagissent à une servitude précise.

Pouvez-vous faire supprimer une servitude avant la vente ?

Parfois, oui. Si le propriétaire du fonds dominant est d'accord, vous pouvez faire éteindre la servitude par acte notarié. Cela se fait souvent moyennant une indemnité. Si la servitude n'est plus utilisée depuis longtemps, elle peut s'être éteinte par non-usage. Cela dépend des faits concrets et des règles applicables à votre situation. Faites-le évaluer par votre notaire ou un avocat avant de l'utiliser comme argument.

Une troisième option consiste à mieux décrire la charge. Un ancien passage formulé de façon vague peut être délimité avec précision dans un nouvel acte avec les voisins : quelle bande de terrain, pour qui, à quelles heures. Pour un acheteur, une limitation clairement décrite fait beaucoup moins peur qu'une limitation floue.

Si vous hésitez sur la meilleure voie, il est utile de définir la stratégie de vente avec un agent immobilier. Via ImmoMakelaarVergelijker.be, vous comparez gratuitement jusqu'à trois agents agréés dans votre région, pour choisir quelqu'un qui a l'expérience des biens présentant une situation juridique particulière.

En résumé

Une servitude suit toujours le bien. En tant que vendeur, vous avez intérêt à relire votre titre de propriété et les actes plus anciens, à mentionner dans le compromis chaque charge que vous connaissez et à exprimer ouvertement vos doutes. Le notaire trouve les servitudes enregistrées, mais pas celles nées de l'usage ou de la prescription. Ce que vous signalez à l'avance vous coûte rarement cher. Ce qui apparaît après l'acte peut vous coûter bien plus.