Attestation de conformité lors de la vente d'une maison en Flandre : quand en avez-vous besoin ?

Une attestation de conformité lors de la vente d'une maison n'est pas une obligation légale générale en Flandre. Vous pouvez donc vendre votre maison flamande sans ce document. Il apparaît pourtant régulièrement dans un dossier de vente, surtout pour une habitation louée ou un bien qui a un jour été déclaré inadapté. Dans cet article, vous découvrez ce qu'est exactement cette attestation, quand elle compte lors d'une vente et comment elle peut influencer le prix et la négociation.

Qu'est-ce qu'une attestation de conformité exactement ?

L'attestation de conformité (conformiteitsattest) est un document flamand par lequel la commune confirme qu'une habitation répond aux normes de qualité du logement fixées par le Code flamand du Logement (Vlaamse Codex Wonen). Ces normes portent sur la sécurité, la santé et le confort de base : l'électricité est-elle sûre, n'y a-t-il pas de problème d'humidité nuisible à la santé, les fenêtres sont-elles suffisantes, y a-t-il de l'eau courante et des sanitaires corrects, existe-t-il un risque d'intoxication au CO ?

Pour obtenir l'attestation, le propriétaire demande une enquête auprès de la commune. Un contrôleur du logement se rend sur place et évalue l'habitation sur la base d'un rapport technique. S'il n'y a pas de défauts ou s'ils restent sous le seuil, le bourgmestre délivre l'attestation. Elle est en principe valable dix ans, mais peut expirer plus tôt, notamment lorsque l'habitation est ensuite déclarée inadaptée ou inhabitable.

Point important : l'attestation est liée à l'habitation, pas au propriétaire. Si vous vendez le bien, une attestation valable reste tout simplement en vigueur pour le nouveau propriétaire. Le coût et la procédure de demande exacte varient d'une commune à l'autre. Le service logement de votre commune ou de votre ville vous donne les informations à jour.

L'attestation de conformité est-elle obligatoire pour vendre une maison en Flandre ?

Non. Lors de la vente d'une habitation en Flandre, il n'existe aucune obligation générale de présenter une attestation de conformité. Le notaire ne la demandera donc pas d'office, comme il le fait en revanche pour l'EPC (le certificat de performance énergétique flamand), l'attestation amiante ou le procès-verbal de contrôle de l'installation électrique.

L'attestation est avant tout un outil du marché locatif. Plusieurs villes et communes flamandes l'imposent par un règlement propre pour (certains) logements loués, par exemple pour des biens anciens ou pour des chambres et des studios. Là où une telle obligation locale s'applique, une habitation sans attestation valable ne peut pas être louée, ou le bailleur s'expose à une sanction. Les règles en vigueur dans votre commune figurent sur son site internet ou auprès de son guichet logement.

Ne confondez pas non plus l'attestation de conformité avec d'autres documents qui, eux, sont obligatoires lors d'une vente. Le procès-verbal de contrôle de l'installation électrique est parfois aussi appelé "attestation de conformité" dans le langage courant, mais c'est un autre document avec sa propre base légale. Il en va de même pour l'attestation amiante, l'attestation du sol et le contrôle de l'égouttage. Vous trouverez un aperçu complet dans notre article sur les documents nécessaires pour vendre votre bien.

Quand l'attestation joue-t-elle quand même un rôle dans votre vente ?

Même si elle n'est pas obligatoire, il existe des situations où une attestation de conformité facilite nettement la vente.

• Vous vendez une habitation louée. Un acheteur qui voit le bien comme un investissement veut savoir s'il pourra continuer à le louer sans problème. Si l'habitation se situe dans une commune avec une obligation locale d'attestation, une attestation valable est presque une condition pour lui. Vous en lirez davantage sur cette situation dans notre article sur la vente d'un bien loué.
• Vous vendez un immeuble de rapport avec des chambres ou des studios. C'est justement pour ce type de bien que les communes imposent souvent des règles plus strictes. Sans attestation, l'acheteur doit d'abord faire réaliser lui-même une enquête, avec une incertitude sur le résultat.
• L'habitation a un jour été déclarée inadaptée ou inhabitable. Une nouvelle attestation de conformité prouve alors noir sur blanc que les défauts ont été réparés. Cela lève un doute important chez les acheteurs et leur banque.

Dans ces cas, l'attestation sert de pièce justificative qui écourte la discussion sur l'état de l'habitation. Un acheteur qui ne doit pas deviner l'existence de vices cachés fait généralement une offre avec plus de confiance.

Et si votre habitation a été déclarée inadaptée ou inhabitable ?

C'est ici que se situe le vrai point d'attention pour les vendeurs. Une habitation déclarée inadaptée ou inhabitable par le bourgmestre est inscrite sur une liste communale. Cette information n'est pas secrète : lors de chaque vente, le notaire demande des renseignements urbanistiques et immobiliers à la commune, et une inscription sur cette liste y apparaît.

Pour vous, en tant que vendeur, cela implique deux choses. D'abord, vous devez informer correctement l'acheteur. Un acheteur qui ne découvre qu'au moment de l'acte que l'habitation figure sur cette liste se sent trompé et peut contester la vente ou exiger une réduction de prix. Ensuite, une telle inscription pèse sur le prix, car l'acheteur doit tenir compte de travaux de rénovation et de taxes éventuelles. Les communes peuvent imposer une taxe sur les habitations qui restent sur cette liste. Un nouveau propriétaire bénéficie souvent d'exonérations temporaires, mais les conditions varient d'une commune à l'autre.

Vous avez en gros deux options. Soit vous réparez vous-même les défauts, vous demandez une nouvelle enquête et vous vendez avec une attestation de conformité. Soit vous vendez l'habitation dans son état actuel, à un prix qui reflète la rénovation. Le choix le plus rentable dépend de l'ampleur des travaux et du marché local. Une estimation gratuite vous donne une première idée de la valeur dans les deux scénarios.

Faut-il demander une attestation avant la vente ?

Pour une maison familiale ordinaire que vous occupez vous-même, une attestation de conformité apporte peu. Les acheteurs la demandent rarement et le notaire n'en a pas besoin. Mieux vaut consacrer votre temps aux attestations obligatoires et à une bonne présentation de votre habitation.

La situation est différente si votre public cible se compose surtout d'investisseurs. Si vous vendez un appartement, un studio ou un immeuble de rapport dans une commune flamande qui impose une attestation aux logements loués, une attestation valable peut augmenter le nombre d'acheteurs intéressés. Tenez toutefois compte du délai : entre la demande, la visite du contrôleur du logement et la délivrance, il peut s'écouler quelques semaines. Demandez donc l'attestation bien avant de mettre votre bien en vente.

Vous hésitez à savoir si l'attestation en vaut la peine pour votre bien ? Un agent immobilier local connaît les règles communales et sait quels acheteurs sont actifs dans votre quartier. En passant par la comparaison d'agents immobiliers, vous trouvez rapidement une agence qui connaît bien votre type d'habitation.

Comment Bruxelles et la Wallonie abordent la question

L'attestation de conformité sous cette forme est un instrument flamand. Bruxelles et la Wallonie ont leurs propres règles sur la qualité des logements (loués), avec d'autres procédures et d'autres noms. En Wallonie, il existe par exemple un permis de location pour les petits logements et les kots d'étudiants, et Bruxelles applique les normes du Code bruxellois du Logement. Là non plus, un tel document n'est pas une condition générale pour vendre une habitation, mais il peut peser dans la vente d'un bien loué.

Si vous vendez une habitation hors de Flandre, renseignez-vous auprès de la commune ou de la région sur les documents qui s'appliquent à votre situation. Les règles évoluent : fiez-vous donc aux sources officielles de la région plutôt qu'à des informations plus anciennes.

En conclusion

Une attestation de conformité n'est pas obligatoire pour vendre une habitation en Flandre, mais elle n'est pas sans importance non plus. Pour une habitation louée ou un immeuble de rapport, elle peut fluidifier la vente, et pour une habitation un jour déclarée inadaptée, elle influence le prix et votre devoir d'information. Faites le point sur votre situation à temps, rassemblez les attestations obligatoires et faites-vous conseiller par quelqu'un qui connaît les règles locales. Vous voulez savoir quel agent immobilier de votre région peut le mieux vous accompagner ? Comparez gratuitement et sans engagement jusqu'à trois agents immobiliers agréés.