Vendre sa maison en cas de faillite : que devient votre habitation en tant qu'entrepreneur ?

Si vous êtes indépendant ou gérant et que vous devez vendre votre maison en cas de faillite, la procédure n'est pas celle d'un particulier endetté. Une faillite passe par le tribunal de l'entreprise et un curateur, pas par un médiateur de dettes. Dans cet article, vous découvrez quand votre habitation tombe dans la faillite, qui la vend alors, comment protéger votre logement familial à l'avance et ce que vous pouvez encore faire vous-même tant que vous n'êtes pas en faillite.

Faillite ou règlement collectif de dettes : quelle procédure s'applique à vous ?

En Belgique, il existe deux procédures distinctes pour les personnes qui ne parviennent plus à payer leurs dettes. Le règlement collectif de dettes s'adresse aux particuliers qui ne sont pas une entreprise. La faillite concerne les entreprises. Depuis la réforme du droit de l'insolvabilité, reprise dans le Livre XX du Code de droit économique, elle vise aussi les personnes physiques qui exercent une activité professionnelle indépendante : entreprises individuelles, professions libérales et administrateurs indépendants.

La différence compte pour votre habitation. Dans un règlement collectif de dettes, vous restez propriétaire et vous vendez avec l'autorisation du juge, en concertation avec le médiateur de dettes. Vous trouverez le déroulement dans notre article sur la vente d'une habitation en règlement collectif de dettes. En cas de faillite, un curateur reprend la gestion de votre patrimoine. Cela change qui décide de la vente.

S'il s'agit de la faillite d'une société, par exemple une SRL dont vous êtes gérant, la situation est encore différente. La société dispose de son propre patrimoine. Votre habitation privée reste alors en principe en dehors de la faillite, sauf si vous vous êtes porté caution personnellement ou si votre responsabilité d'administrateur est engagée.

Quand votre habitation tombe-t-elle dans la faillite ?

Si vous êtes déclaré en faillite en tant que personne physique exerçant une activité d'entreprise, vous perdez la gestion de vos biens dès le jugement. C'est ce qu'on appelle le dessaisissement. Tout ce que vous possédez, y compris votre habitation, entre en principe dans la masse que le curateur gère pour les créanciers.

Il existe des exceptions. Certains biens sont légalement insaisissables, et un logement familial pour lequel vous avez fait enregistrer à temps une déclaration d'insaisissabilité peut rester hors d'atteinte des créanciers couverts par cette déclaration. Le régime matrimonial joue aussi un rôle. Si l'habitation appartient en commun à vous et à votre partenaire, ou en copropriété avec une autre personne, seule votre part entre en règle générale dans la masse. Le curateur peut alors demander le partage, ce qui mène souvent en pratique à la vente de l'ensemble de l'habitation.

Pour une société, la question est plus simple : si l'habitation est au nom de la société, elle fait partie de la masse. Si elle est à votre nom, elle reste en dehors, sauf si un créancier peut vous poursuivre personnellement.

Qui vend l'habitation et comment ?

Si l'habitation entre dans la masse, c'est le curateur qui vend, pas vous. Il a besoin pour cela de l'autorisation du juge-commissaire ou du tribunal de l'entreprise. En tant que failli, vous ne pouvez donc pas désigner vous-même un agent immobilier, accepter une offre ou signer un compromis.

La vente peut se faire publiquement par l'intermédiaire d'un notaire, aujourd'hui le plus souvent en ligne via Biddit. Le déroulement d'une telle vente est expliqué dans notre article sur la vente publique via Biddit en tant que vendeur. Le tribunal peut aussi autoriser une vente de gré à gré lorsqu'elle promet un meilleur prix. C'est le curateur qui décide de faire appel ou non à un agent immobilier.

Le produit de la vente revient à la masse. Les créanciers qui ont une hypothèque ou un privilège sur l'habitation sont payés en premier, le plus souvent la banque de votre crédit logement. Le solde est réparti selon l'ordre légal. Pour en savoir plus sur le remboursement d'un prêt en cours lors d'une vente, consultez notre article sur la vente d'une maison avec un crédit hypothécaire en cours.

Protéger votre logement familial à l'avance

Les indépendants peuvent faire une déclaration d'insaisissabilité pour leur logement familial devant un notaire. Une fois cette déclaration enregistrée, les créanciers dont les dettes professionnelles naissent ensuite ne peuvent plus faire vendre ce logement. La protection ne vaut donc que pour l'avenir : les dettes qui existaient avant l'enregistrement de la déclaration continuent de peser sur l'habitation. Les dettes privées et les dettes envers des créanciers non visés par le régime ne sont pas bloquées.

Quels biens peuvent exactement être couverts par la déclaration et combien elle coûte, un notaire vous l'expliquera au mieux. N'attendez pas que les problèmes surviennent. Plus la déclaration est faite tôt, plus elle protège de dettes.

Vous entendez aussi parler d'effacement ? C'est autre chose. Un failli personne physique peut demander l'effacement des dettes qui subsistent après la clôture de la faillite. Cela permet de repartir à zéro, mais cela n'empêche pas le curateur de vendre l'habitation pendant la faillite.

Vendre vous-même avant d'en arriver là

Si votre entreprise est sous pression mais que vous n'êtes pas encore en faillite, vous restez libre de vendre votre habitation. C'est parfois le choix le plus sage : une vente bien préparée rapporte généralement plus qu'une vente aux enchères sous la contrainte du temps, et le produit vous permet de rembourser des dettes avant qu'elles n'augmentent. Une estimation gratuite de votre habitation vous donne une première idée de ce qui est réaliste.

Soyez toutefois attentif au prix et au moment. Une vente peu avant une faillite peut être examinée plus tard par le curateur. Les actes accomplis pendant la période dite suspecte, ou les ventes bien en dessous de la valeur du marché qui lèsent les créanciers, peuvent être déclarés inopposables à la masse. Une vente à un membre de la famille à un prix d'ami est donc risquée. Un prix conforme au marché, étayé par une estimation d'un agent immobilier agréé et acté chez le notaire, est votre meilleure protection.

Si vous voulez vendre rapidement et correctement, un agent immobilier qui connaît le marché local vous aide. Via comparer des agents immobiliers, vous recevez gratuitement des propositions de trois agents immobiliers agréés maximum dans votre région. En plus d'une vente, envisagez aussi une réorganisation judiciaire : elle permet à une entreprise viable d'obtenir une protection temporaire contre ses créanciers.

Et si votre partenaire ou copropriétaire fait faillite ?

Si vous n'êtes pas vous-même entrepreneur mais que votre partenaire l'est, la faillite vous touche aussi. Si vous êtes marié sous le régime légal, le patrimoine commun peut être engagé pour certaines dettes de votre partenaire. Si vous n'êtes pas marié ou si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens, seule la part de votre partenaire entre en général dans la masse. Vous restez propriétaire de votre part, mais le curateur peut demander le partage.

Dans une telle situation, vous pouvez négocier avec le curateur le rachat de la part de votre partenaire, ou choisir ensemble une vente de gré à gré de l'ensemble de l'habitation. Une estimation réaliste de la valeur est alors le point de départ de toute discussion. Si vous voulez vendre et sécuriser votre part du produit, comparez les agents immobiliers près de chez vous et faites suivre la vente par votre notaire.

En conclusion

En cas de faillite, ce n'est plus vous mais le curateur qui décide de la vente de votre habitation, sous le contrôle du tribunal de l'entreprise. Votre marge de manoeuvre se situe surtout avant la faillite : une déclaration d'insaisissabilité faite à temps, ou une vente honnête à la valeur du marché. Faites-vous en tout cas assister par un avocat spécialisé en droit de l'insolvabilité et par votre notaire, surtout si votre habitation est en jeu.