Mur mitoyen et vente d'une maison : que devez-vous régler en tant que vendeur ?

Un mur mitoyen lors de la vente d'une maison soulève beaucoup de questions chez les vendeurs. À qui appartient le mur, qui paie les réparations et que se passe-t-il si le voisin a un jour construit contre lui sans payer ? Dans les maisons mitoyennes et les constructions semi-ouvertes, un tel mur partagé est plutôt la règle que l'exception. Dans cet article, vous découvrez ce que la mitoyenneté signifie juridiquement, ce que vous mentionnez dans le dossier de vente et comment éviter que le mur ne perturbe la négociation.

Qu'est-ce qu'un mur mitoyen exactement ?

Un mur mitoyen est un mur situé sur la limite entre deux parcelles, qui appartient conjointement aux deux propriétaires. Chaque propriétaire est copropriétaire de tout le mur, et pas seulement de la moitié de son côté. C'est différent d'un mur construit entièrement sur votre propre terrain, qui n'appartient qu'à vous, même s'il touche la limite.

Depuis le 1er septembre 2021, les règles sur la mitoyenneté figurent dans le Livre 3 du nouveau Code civil, consacré aux biens. Le principe est resté le même qu'avant : un mur de séparation entre deux bâtiments est présumé mitoyen, sauf si un titre ou un signe clair prouve le contraire. Cette présomption peut donc être renversée, par exemple par un ancien acte ou un plan de mesurage.

Pour un vendeur, cela a une conséquence pratique. Vous ne vendez pas seulement votre maison, mais aussi votre part dans ce mur, avec les droits et obligations qui y sont liés. Ceux-ci passent automatiquement à l'acheteur, tout comme une servitude lors de la vente de votre maison.

Mur mitoyen ou mur privatif : comment savoir ce que vous avez ?

Commencez par votre titre de propriété. L'acte d'achat, ou les actes plus anciens auxquels il renvoie, indiquent parfois expressément si un mur est mitoyen ou non. Pour une construction neuve dans un lotissement, l'acte de lotissement contient souvent des accords sur les murs d'attente et la construction ultérieure par les voisins.

Si vous ne trouvez rien dans les actes, un plan de mesurage établi par un géomètre-expert vous aidera. Vous y verrez si l'axe du mur se trouve sur la limite de parcelle. Le plan cadastral donne aussi une première indication, mais il n'est pas conçu pour prouver des limites de propriété. En cas de doute, un mesurage est la voie la plus sûre, surtout si vous avez déjà eu une discussion avec les voisins sur la limite.

Un cas fréquent est le mur d'attente : un mur qu'un propriétaire a construit entièrement sur son propre terrain ou sur la limite, en attendant que le voisin construise plus tard contre lui. Tant que le voisin ne construit pas, ce mur n'est en général pas mitoyen. Si le voisin construit bel et bien contre lui, la question se pose de savoir s'il a racheté la mitoyenneté.

L'indemnité pour l'acquisition de la mitoyenneté

Celui qui veut construire contre le mur de son voisin peut acquérir la mitoyenneté. Il paie alors une indemnité pour la partie du mur qu'il utilise, et en principe aussi pour le terrain sur lequel cette partie se trouve. Le calcul exact de cette indemnité dépend des dimensions du mur, de la valeur des matériaux et des accords repris dans les actes. Souvent, un géomètre-expert ou un architecte établit un décompte de reprise.

Dans la pratique, il arrive régulièrement qu'un voisin construise contre le mur sans que personne n'ait jamais réglé les comptes. Pour vous, vendeur, se pose alors une question souvent oubliée : qui a le droit de réclamer encore cette indemnité, vous ou l'acheteur ? Ce n'est pas évident. C'est pourquoi un compromis de vente et un acte notarié contiennent généralement une clause qui le règle : soit le vendeur conserve le droit, soit il le cède à l'acheteur.

Lisez cette clause avant de signer. Si vous savez qu'une indemnité est encore due, faites-le mentionner expressément. L'inverse vaut aussi : si vous avez vous-même construit un jour contre le mur de votre voisin sans payer, l'acheteur pourrait plus tard être confronté à cette demande. En le signalant à l'avance, vous évitez une discussion après l'acte.

Que mentionnez-vous dans le dossier de vente ?

En tant que vendeur, vous devez informer correctement l'acheteur sur l'état de la maison. Pour un mur mitoyen, cela signifie concrètement :

• si le mur est mitoyen, ou s'il vous appartient entièrement ou appartient au voisin ;
• s'il existe une indemnité de mitoyenneté encore due, en votre faveur ou à votre charge ;
• si le mur présente des défauts, comme des problèmes d'humidité, des fissures ou un chaperon qui se détache ;
• s'il existe des accords avec les voisins sur l'entretien, les réparations ou un rehaussement du mur.

Joignez les documents dont vous disposez : actes, plans de mesurage, un décompte de reprise ou des factures de réparations communes. Ils ont leur place dans le même dossier que les autres pièces que vous rassemblez ; notre aperçu des documents nécessaires pour vendre votre bien vous aide à ne rien oublier. Un bon agent immobilier vous les demandera lors du premier rendez-vous. Vous voulez savoir comment différents agents abordent un tel dossier ? Comparez gratuitement jusqu'à trois agents agréés dans votre région.

Entretien, réparations et problèmes d'humidité

Les frais d'entretien et de réparation d'un mur mitoyen sont en principe partagés entre les copropriétaires, en proportion de leurs droits. S'il s'agit de dégâts causés par un seul propriétaire, c'est lui qui supporte les frais. Si un voisin veut rehausser le mur, c'est possible sous conditions, mais la partie rehaussée lui appartient alors en principe seul, jusqu'à ce que l'autre voisin en devienne copropriétaire.

Les problèmes d'humidité dans un mur mitoyen sont un sujet de discorde classique lors d'une vente. Un acheteur qui voit des taches d'humidité le long du mur de séparation veut savoir d'où elles viennent et qui doit les résoudre. Si vous savez qu'il y a un problème, signalez-le. Le taire peut plus tard être considéré comme un vice caché, avec toutes les conséquences qui en découlent. À l'inverse, une réparation récente avec facture joue en votre faveur : elle montre que le problème est connu et a été traité.

S'il s'agit d'un mur entre deux jardins plutôt qu'entre deux bâtiments, d'autres règles s'appliquent encore pour la hauteur et l'obligation de permis. Vous les trouverez dans notre article sur la hauteur maximale d'une clôture entre voisins.

Un mur mitoyen influence-t-il le prix de vente ?

Un mur mitoyen en soi ne diminue pas la valeur d'une maison. Les acheteurs d'une maison mitoyenne s'y attendent. Ce qui pèse, en revanche, c'est l'incertitude. Une limite floue, une indemnité encore due ou des dégâts d'humidité que personne ne veut payer donnent à un acheteur un argument pour offrir moins ou pour renoncer.

L'ampleur de cet effet varie selon la maison et le quartier. Une estimation gratuite de votre maison vous donne une première idée de sa valeur. Un agent qui connaît le marché local peut ensuite évaluer comment les acheteurs réagiront à un point précis concernant le mur et comment le communiquer au mieux.

En résumé

Un mur mitoyen fait partie de la plupart des maisons mitoyennes et ne pose en soi aucun problème lors d'une vente. Vérifiez à l'avance si le mur est mitoyen, si une indemnité de mitoyenneté est encore due et s'il présente des défauts. Mentionnez-le clairement dans le compromis et faites relire par le notaire la clause sur l'indemnité. Vous hésitez sur la marche à suivre ? Faites-vous accompagner par un agent qui connaît ce type de dossier. Via ImmoMakelaarVergelijker.be, comparez sans engagement jusqu'à trois agents agréés près de chez vous.