Attestation du sol lors de la vente de votre habitation: quand, comment et combien

En Flandre, une attestation du sol est obligatoire lors de la vente d'une habitation. Sans ce document, vous ne pouvez pas faire signer le compromis de vente, et l'acheteur peut même faire annuler la vente par la suite. Pourtant, beaucoup de vendeurs n'apprennent l'existence de cette attestation que chez le notaire. Vous lisez ci-dessous ce que contient l'attestation, quand vous en avez besoin, comment la demander et ce qui change si votre parcelle est enregistrée comme terrain à risque.

Qu'est-ce qu'une attestation du sol exactement?

Une attestation du sol est un extrait du registre d'information des sols de l'OVAM, la société publique flamande des déchets. Elle indique ce que les autorités savent du sol d'une parcelle cadastrale: une activité à risque y a-t-elle déjà été exercée, un dossier est-il en cours, une étude de sol a-t-elle déjà eu lieu, un assainissement a-t-il été imposé.

Voyez bien aussi ce que l'attestation n'est pas. Ce n'est ni un contrôle ni un prélèvement d'échantillons. Personne ne se déplace pour forer ou mesurer. L'OVAM restitue uniquement ce qui figure dans le registre à ce moment-là. Pour la plupart des habitations ordinaires, l'attestation mentionne donc qu'aucune donnée n'est disponible sur la qualité du sol. C'est un résultat normal, pas un défaut de votre habitation.

Chaque parcelle cadastrale a sa propre attestation. Si vous vendez une habitation avec un bout de jardin attenant ou un garage situé sur une parcelle distincte, il vous faut plusieurs attestations. Pour un appartement, il s'agit de la parcelle sur laquelle le bâtiment est construit.

Quand avez-vous besoin de l'attestation dans le processus de vente?

La règle est claire: le contenu de l'attestation du sol doit être communiqué à l'acheteur avant la conclusion de la convention. En pratique, cela signifie avant la signature du compromis de vente, et non au moment de l'acte notarié. Le contenu de l'attestation est ensuite repris dans le compromis et dans l'acte.

Si cela n'a pas lieu, vous risquez plus qu'un simple rappel à l'ordre. Un acheteur peut invoquer la nullité de la cession tant que l'acte n'est pas passé. Une telle discussion vous coûte des semaines, et parfois l'acheteur lui-même.

Conseil pratique: demandez l'attestation dès que vous mettez votre habitation en vente, et non lorsqu'une offre est sur la table. Pour une parcelle ordinaire, c'est une formalité de quelques jours, et vous évitez qu'une vente fluide ne bloque sur un document de quelques dizaines d'euros. Si vous travaillez avec un agent immobilier, l'agence s'en charge généralement pour vous. Comparez sans engagement quelques agents de votre commune et demandez d'emblée qui règle quelles attestations.

Comment demander une attestation du sol et combien coûte-t-elle?

Vous pouvez demander l'attestation vous-même auprès de l'OVAM via le guichet en ligne. Dans la plupart des dossiers, votre notaire ou votre agent immobilier le fait en votre nom. Ce dont vous avez besoin pour cela:

• les données cadastrales de la parcelle: division, section et numéro de parcelle, que vous retrouvez sur un extrait cadastral ou sur votre avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier;
• l'identité du propriétaire ou du demandeur qui agit en votre nom;
• une demande par parcelle, même si les parcelles sont contiguës.

Le tarif standard tourne autour de soixante euros par parcelle cadastrale. L'OVAM publie les tarifs en vigueur, vérifiez donc le montant au moment de votre demande. Pour une parcelle ordinaire, la délivrance suit souvent dans un délai de quelques jours ouvrables à deux semaines. Le délai légal est plus large, et pour un terrain à risque le traitement s'allonge.

Si vous souhaitez, outre l'administration, y voir clair sur votre prix, demandez une estimation gratuite de votre habitation avant de planifier les premières visites.

Votre parcelle est enregistrée comme terrain à risque: et maintenant?

Une parcelle est un terrain à risque lorsqu'une activité à risque figurant sur la liste VLAREBO y est ou y a été exercée. Pensez à un ancien garage avec fosse de graissage, un atelier, un pressing, une station-service, ou une citerne à mazout enterrée à partir d'un certain volume. Des activités remontant à des décennies comptent également.

Si votre terrain est enregistré de la sorte, vous devez, en tant que vendeur, faire réaliser une étude d'orientation du sol par un expert en assainissement du sol agréé avant la cession. Cette étude est à votre charge. Comptez quelques semaines de délai et un coût qui dépend fortement du nombre de forages et d'analyses. Si l'étude ne relève aucune pollution, la vente peut se poursuivre normalement. S'il apparaît un problème, une étude de caractérisation suit, et éventuellement une obligation d'assainissement.

Entamez cette démarche tôt. Une vente qui doit attendre une étude de sol après l'offre perd des mois et du poids dans la négociation. Un agent qui a déjà traité ce type de dossier planifie l'étude en parallèle de la publication de l'habitation.

Et si vous vendez à Bruxelles ou en Wallonie?

L'attestation du sol de l'OVAM vaut uniquement pour la Flandre. Les autres régions ont leur propre système, avec le même point de départ: l'acheteur doit savoir avant la signature ce que les autorités savent du sol.

En Région de Bruxelles-Capitale, Bruxelles Environnement délivre une attestation du sol par parcelle, basée sur l'inventaire de l'état du sol. En Wallonie, vous demandez un extrait de la banque de données de l'état des sols, la BDES, auprès du service compétent de la Région wallonne. Les tarifs, les délais et les conséquences en cas de parcelle inventoriée diffèrent d'une région à l'autre, faites-vous donc confirmer par votre notaire quel document votre dossier requiert.

Ce qu'un agent immobilier prend en charge dans tout cela

L'attestation du sol est l'un des documents qui complètent un dossier de vente, à côté du PEB, du contrôle de l'installation électrique, des renseignements urbanistiques et du dossier d'intervention ultérieure. Les agences abordent cela différemment. Certaines règlent tout et intègrent les frais dans leurs honoraires, d'autres vous laissent les demandes.

Posez la question lors de l'entretien de prise de contact, en même temps que celle de savoir qui assure le suivi si un terrain à risque apparaît. Celui qui met plusieurs agences côte à côte voit ces différences immédiatement. Via ImmoMakelaarVergelijker.be, vous comparez au maximum trois agents de votre région, gratuitement et sans engagement, de sorte que vous ne soyez pas appelé par six agences en même temps.

Ce que vous avez intérêt à faire maintenant

Placez l'attestation du sol en haut de votre liste, avec le PEB et le contrôle de l'électricité. Demandez-la dès que vous décidez de vendre, vérifiez si votre parcelle est enregistrée comme terrain à risque et planifiez une éventuelle étude de sol avant les premières visites. Ainsi, c'est votre dossier qui donne le tempo de la vente, et non l'inverse. Si vous ne savez pas encore avec quelle agence vous allez travailler, mettez d'abord quelques agents de votre commune côte à côte et demandez-leur comment ils gèrent ce type d'administration.