Contrôle de l'égouttage lors de la vente d'une habitation : ce que le vendeur doit régler en Flandre

Si vous vendez une habitation en Flandre, un document supplémentaire est requis depuis le 1er juillet 2025 : le contrôle de l'égouttage lors de la vente d'une habitation, officiellement le contrôle de l'évacuation privée des eaux (keuring van de private waterafvoer). Un contrôleur certifié vérifie alors si les eaux pluviales et les eaux usées sont correctement évacuées. Dans cet article, vous découvrez quand le contrôle est obligatoire, comment il se déroule, ce que signifie une attestation négative et comment le planifier sans retard. Bruxelles et la Wallonie ont leurs propres règles.

Qu'est-ce que le contrôle de l'égouttage et pourquoi existe-t-il ?

L'évacuation privée des eaux, c'est tout ce qui se trouve sur votre propre parcelle : les conduites de la cuisine, de la salle de bains et des toilettes, l'évacuation des gouttières et des surfaces imperméabilisées, les éventuels puits et le raccordement à l'égout public. Dans beaucoup de rues, il existe aujourd'hui un système séparatif, avec une conduite pour les eaux usées et une conduite ou un fossé distinct pour les eaux pluviales. Cela ne fonctionne que si chaque habitation y est correctement raccordée. Un mauvais raccordement envoie de l'eau de pluie propre vers la station d'épuration, ou de l'eau sale vers un ruisseau.

En Flandre, le contrôle est réglé par le règlement général de vente d'eau (Algemeen Waterverkoopreglement). Il existait déjà pour les nouveaux raccordements et après des travaux de déconnexion. Depuis le 1er juillet 2025, il s'applique aussi à la vente d'une habitation. L'objectif est double : l'acheteur connaît l'état de l'évacuation, et les mauvais raccordements disparaissent petit à petit. Pour vous, en tant que vendeur, il s'agit surtout d'un document qui doit être prêt pour la signature, tout comme l'attestation amiante ou le contrôle de l'installation électrique.

Quand le contrôle est-il obligatoire lors d'une vente ?

L'obligation s'applique à la vente d'un bâtiment situé en Flandre et raccordé au réseau public d'évacuation. Pour une maison unifamiliale classique, c'est simple : vous avez besoin d'une attestation de contrôle. Pour les appartements, les bâtiments comptant plusieurs logements et les habitations sans raccordement, par exemple avec une fosse septique ou une station d'épuration individuelle dans une zone sans égout, les règles sont différentes. Dans ce cas, demandez à votre gestionnaire d'égouttage ce qui doit précisément être contrôlé.

Votre gestionnaire d'égouttage est l'organisme qui gère les égouts dans votre commune. Il s'agit parfois de la commune elle-même, souvent d'une société de distribution d'eau ou d'une intercommunale. Vous trouverez son nom sur votre facture d'eau ou sur le site de votre commune. S'il existe déjà une attestation, par exemple parce que vous avez récemment fait réaliser des travaux de déconnexion, elle peut éventuellement suffire. Une attestation a toutefois une durée de validité limitée et perd sa valeur si vous modifiez ensuite quelque chose à l'évacuation. Vérifiez donc la date et les mentions avant de la transmettre au notaire. Vous trouverez un aperçu de tous les papiers dans l'article sur les documents nécessaires pour vendre votre habitation.

Comment se déroule un contrôle de l'égouttage ?

Vous choisissez vous-même un contrôleur certifié. Votre gestionnaire d'égouttage peut vous renvoyer vers la liste des contrôleurs agréés. Le contrôleur se rend sur place et suit les conduites depuis les points d'évacuation jusqu'au raccordement à la rue. Pour cela, les couvercles des puits et des regards de visite doivent être accessibles. On travaille souvent avec un colorant ou une caméra pour vérifier quelle eau va où.

Le contrôle vérifie notamment si les eaux pluviales et les eaux usées restent séparées là où c'est nécessaire, si une citerne d'eau de pluie ou un dispositif d'infiltration est présent, si aucune eau de pluie n'aboutit dans la conduite d'eaux usées et inversement, et si le raccordement à l'égout public est en ordre. Pour une habitation avec une fosse septique ou une station d'épuration, celle-ci est également examinée.

Quelques conseils pratiques : veillez à ce que le contrôleur puisse accéder à toutes les pièces, à la cave et au jardin, préparez les plans des travaux antérieurs et mentionnez les transformations dont vous avez connaissance. Mieux le contrôleur peut suivre l'évacuation, plus le risque d'une attestation incomplète est faible. Le prix varie selon le contrôleur et l'habitation, demandez donc un devis au préalable. Le coût de l'ensemble des attestations est détaillé dans l'article sur le coût des attestations pour vendre une maison.

Et si l'attestation est négative ?

Une attestation négative signifie que l'évacuation n'est pas conforme. C'est fréquent dans les habitations plus anciennes, où les eaux pluviales et les eaux usées circulent dans une seule conduite alors que la rue dispose déjà d'un système séparatif. Une attestation négative n'empêche pas la vente. Elle informe l'acheteur de l'état de l'évacuation, afin qu'il sache que des travaux restent à faire.

Qui réalise et paie les adaptations est un point de négociation. Vous pouvez faire exécuter les travaux vous-même avant la vente, puis faire établir une nouvelle attestation. Vous pouvez aussi convenir que l'acheteur s'en charge, avec une adaptation du prix en compensation. Le délai dans lequel l'évacuation doit être mise en ordre découle des règles de votre gestionnaire d'égouttage. Consignez clairement ce que vous convenez dans le compromis, afin d'éviter toute discussion par la suite. Se taire n'est pas une option : un problème connu d'évacuation relève de votre obligation d'information, comme l'explique l'article sur les vices cachés lors d'une vente.

Un agent immobilier expérimenté sait comment les acheteurs de votre région réagissent à une telle attestation et comment en tenir compte dans le prix demandé. Via ImmoMakelaarVergelijker.be, vous comparez gratuitement jusqu'à trois agents immobiliers agréés près de chez vous.

Quand planifier le contrôle ?

Faites réaliser le contrôle avant de mettre l'habitation en vente. Vous connaîtrez ainsi le résultat avant la première visite et pourrez informer correctement les acheteurs dès le départ. Si vous attendez qu'une offre soit sur la table, vous risquez que la signature du compromis soit reportée faute de contrôleur disponible, ou qu'une attestation négative relance la négociation.

Coordonnez le calendrier avec les autres documents. L'attestation du sol, l'extrait urbanistique et l'EPC flamand ont chacun leur propre délai, et certains se demandent à la commune. En lançant toutes les demandes en une fois, vous gagnez des semaines. Un agent immobilier règle souvent ces documents pour vous et sait quels contrôleurs sont rapidement disponibles dans votre région.

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Pour conclure

Le contrôle de l'égouttage fait désormais partie intégrante de toute vente en Flandre. Il vous demande peu d'efforts si vous le planifiez à temps : un rendez-vous avec un contrôleur, un libre accès aux puits et aux conduites, et un accord clair avec l'acheteur si l'attestation est négative. Si le document est prêt dès le début de la vente, vous évitez les retards chez le notaire et les surprises pendant la négociation. Vous hésitez sur la marche à suivre ou sur l'impact sur votre prix demandé ? Comparez alors des agents immobiliers dans votre région et faites-vous conseiller par quelqu'un qui connaît le marché local.