Vendre une maison avec panneaux solaires : que doit régler le vendeur ?

Vous souhaitez vendre une maison avec panneaux solaires ? Vous avez un atout de plus en main, mais aussi quelques questions supplémentaires à régler. Les panneaux sont-ils inclus dans la vente ? Vous appartiennent-ils vraiment ? Quels documents l'acheteur va-t-il demander, et comment l'installation est-elle prise en compte dans le certificat PEB ? Cet article fait le point sur l'aspect pratique, pour que vos panneaux facilitent la vente au lieu de la ralentir.

Les panneaux solaires sont-ils inclus dans la vente ?

Dans la plupart des cas, oui. Des panneaux solaires fixés sur le toit et raccordés à l'installation électrique font juridiquement partie du bâtiment. Ils sont considérés comme immeubles et reviennent donc à l'acheteur, au même titre que les fenêtres ou la chaudière.

Vous voulez emporter les panneaux dans votre prochain logement ? Il faut alors le prévoir expressément dans le compromis de vente. Attendez-vous toutefois à un accueil mitigé de la part de l'acheteur. Le démontage laisse des points de fixation sur le toit, et le logement perd un argument qui a peut-être justement servi à sa mise en vente. Un prix plus bas devient alors logique.

Le doute porte plus souvent sur les équipements autour des panneaux. Une batterie domestique, une borne de recharge ou un module de monitoring séparé ne sont pas toujours reliés au bâtiment de manière aussi évidente. Indiquez donc dans le compromis ce qui est compris ou non dans la vente. Cela évite les discussions le jour de la remise des clés, quand plus personne n'a envie de négocier.

Les panneaux vous appartiennent-ils ? Attention au leasing et au droit de superficie

Toutes les installations posées sur un toit belge n'appartiennent pas à l'occupant. Certains propriétaires ont fait installer des panneaux par un tiers : une formule de leasing, une coopérative énergétique ou une société qui finance l'installation en échange d'une partie du rendement. Vous utilisez l'électricité, mais les panneaux restent la propriété de ce tiers.

Dans ce type de montage, un droit de superficie est parfois établi sur le toit. Ce droit est transcrit et apparaît lors des recherches du notaire. S'il ne fait surface qu'à ce moment-là, le compromis est souvent déjà signé, et la conversation devient délicate.

Mettez donc le contrat sur la table dès le départ. Vérifiez si l'acheteur peut le reprendre, ce que coûte un rachat anticipé et si le tiers doit donner son accord. Mentionnez l'arrangement dans l'annonce ou, au plus tard, dans le compromis. Un acheteur qui sait à quoi s'en tenir se désiste beaucoup moins vite qu'un acheteur qui l'apprend après coup.

Quels documents l'acheteur et le notaire demandent-ils ?

Un acheteur paie pour ce qu'il peut vérifier. Plus votre dossier sur l'installation est complet, moins il y a de place pour le doute ou pour une offre plus basse. Rassemblez ces pièces avant la mise en ligne du bien :

• la facture de l'installation, avec la date, le nombre de panneaux et la puissance ;
• les fiches techniques des panneaux et de l'onduleur ;
• le rapport de contrôle de l'installation solaire, établi lors de sa mise en service ;
• le procès-verbal de contrôle de l'installation électrique du logement ;
• les certificats de garantie et les éventuels entretiens ;
• la confirmation de la déclaration auprès du gestionnaire de réseau ;
• un aperçu de la production annuelle, par exemple via l'application de votre onduleur.

Ces chiffres de production sont souvent oubliés, alors qu'ils constituent pour un acheteur la preuve la plus concrète. Un graphique de plusieurs années de production en dit plus que n'importe quelle promesse dans une annonce. Si l'onduleur a déjà été remplacé, ajoutez aussi cette facture. C'est le composant sur lequel les acheteurs posent leurs premières questions.

Panneaux solaires et PEB : seul ce que vous pouvez prouver compte

Des panneaux solaires peuvent améliorer le label PEB de votre logement. C'est un argument de vente solide, d'autant que les acheteurs regardent de plus en plus ce label et qu'en Flandre, une obligation de rénovation s'applique déjà après l'achat d'un logement au label faible. Un meilleur label rend votre bien intéressant pour un plus large public d'acheteurs.

Il y a toutefois une condition. Le certificateur PEB qui établit le certificat travaille avec ce qu'il peut constater et avec les pièces justificatives que vous lui fournissez. S'il manque des données sur la puissance ou sur l'installation, il se rabat sur des valeurs par défaut prudentes. Vos panneaux pèsent alors moins dans le résultat qu'ils ne l'auraient pu.

Si votre certificat PEB date d'avant la pose des panneaux, il ne reflète pas correctement l'état actuel du logement. Un nouveau certificat a un coût, mais il peut valoir la peine si le label gagne une classe. Remettez alors directement la facture et les fiches techniques au certificateur, pour que l'installation soit entièrement prise en compte.

Quel effet ont les panneaux solaires sur le prix de vente ?

Les panneaux solaires augmentent la valeur d'un logement, mais rarement du montant total que vous avez payé à l'époque. Un acheteur regarde vers l'avenir : combien de temps l'installation va-t-elle encore tenir, et que lui fera-t-elle économiser sur sa facture d'énergie ?

L'âge pèse lourd. Les panneaux durent généralement 25 ans ou plus et perdent chaque année une petite partie de leur rendement, souvent autour d'un demi pour cent. L'onduleur est le point faible et doit en général être remplacé après 10 à 15 ans. Un acheteur n'évalue donc pas une installation de douze ans avec son onduleur d'origine comme une installation récente.

L'état du toit joue aussi. Des panneaux sur un toit à refaire d'ici quelques années signifient des frais supplémentaires de démontage et de repose.

Vous voulez savoir ce que vaut aujourd'hui votre logement avec panneaux ? Une estimation gratuite vous donne un premier point de départ. Pour savoir comment les acheteurs de votre quartier réagissent à une telle installation, vous pouvez aussi comparer des agents immobiliers de la région et mettre leurs avis côte à côte.

Relevés de compteur, gestionnaire de réseau et règles régionales lors de la cession

Le jour de la remise des clés, notez avec l'acheteur les index des compteurs. Avec un compteur intelligent, il s'agit à la fois du prélèvement et de l'injection. Consignez-les dans un document de reprise des énergies et transmettez-les à votre fournisseur d'énergie, pour que votre facture de clôture soit correcte.

Le nouveau propriétaire doit en outre faire mettre l'installation de production à son nom auprès du gestionnaire de réseau. Si cette démarche traîne, du courrier concernant l'installation peut continuer à vous arriver pendant des mois.

En matière d'aides, la prudence s'impose. La présence de certificats verts ou d'un régime de compensation encore liés à votre installation dépend de la région et de l'année de pose, et ces règles ont changé plusieurs fois ces dernières années. Renseignez-vous sur la situation actuelle auprès de votre gestionnaire de réseau ou du régulateur régional : la CWaPE en Wallonie, Brugel à Bruxelles ou la VREG en Flandre. Ne promettez rien à un acheteur au sujet d'une aide en cours sans l'avoir noir sur blanc.

Comment préparer la vente d'un logement avec panneaux solaires

Préparez le dossier de votre installation avant l'arrivée des premiers visiteurs. Vérifiez que les panneaux vous appartiennent entièrement, rassemblez factures, rapports de contrôle et chiffres de production, et contrôlez que votre certificat PEB reflète correctement l'installation. Fixez dans le compromis ce qui est compris dans la vente et ce qui ne l'est pas.

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