Vendre une maison en zone inondable en Flandre: que devez-vous mentionner?

Si vous vendez une maison en zone inondable, mieux vaut, en Flandre, faire une démarche supplémentaire avant la première visite. Les autorités attribuent à chaque parcelle et à chaque bâtiment un score en matière d'eau, et ce score doit figurer dans votre annonce puis dans l'acte. Les candidats acquéreurs le verront donc de toute façon. Votre manière de l'aborder détermine si la conversation portera sur votre prix demandé ou uniquement sur le risque.

Que signifie une zone sensible aux inondations en Flandre?

Via le test de l'eau (watertoets), la Flandre cartographie la probabilité que l'eau s'accumule à un endroit donné. Deux scores en découlent: un score P pour la parcelle et un score G pour le bâtiment. Les deux vont de A à D, A correspondant à la situation la plus favorable et D indiquant un risque réel et répété. Cette distinction entre la parcelle et le bâtiment n'est pas un détail. Il arrive régulièrement qu'une partie du jardin soit sous eau lors de fortes pluies alors que l'habitation elle-même, située plus haut, reste au sec. Votre parcelle peut donc afficher un score moins favorable que le bâtiment.

Important: ces scores découlent de modèles et de l'historique de la zone, pas de l'état de votre habitation. Vous ne pouvez pas les faire modifier en réalisant des travaux. Ce que vous influencez en revanche, c'est le risque réel de dégâts et la preuve que vous avez agi. Vous trouverez les cartes officielles et les explications auprès du Departement Omgeving et sur waterinfo.be. Consultez cette source pour la situation de votre adresse, car les cartes sont revues périodiquement.

Quelles informations devez-vous fournir en tant que vendeur?

La Flandre impose une obligation d'information. Les scores en matière d'eau doivent figurer dans toute publication relative à votre habitation, donc aussi dans les annonces sur les portails immobiliers et sur une affiche à la fenêtre. Ils reviennent ensuite dans le compromis de vente et dans l'acte notarié. En pratique, votre agent immobilier et votre notaire s'en chargent, mais les données doivent être disponibles à temps. Demandez-les donc dès que vous décidez de vendre, et pas au moment de signer.

Le score en matière d'eau s'ajoute aux autres documents dont vous avez de toute façon besoin lors d'une vente en Flandre, comme le PEB, l'attestation du sol et l'attestation amiante. Vous en trouverez un aperçu dans notre article sur le coût des attestations lors de la vente d'une maison. Si vous vendez en Wallonie ou à Bruxelles, d'autres cartes et d'autres mentions s'appliquent. Dans ce cas, renseignez-vous auprès de votre notaire sur ce qui y est exactement obligatoire.

Où trouver votre score P et votre score G?

La voie la plus rapide est le Woningpas, où vous vous connectez avec votre adresse et où vous voyez rassemblées les données de votre habitation. Geopunt affiche également les couches cartographiques relatives à la sécurité en matière d'eau, de sorte que vous voyez immédiatement comment votre rue et votre quartier se situent. Si vous voulez le tableau complet, demandez les renseignements immobiliers auprès de la commune. Outre les informations sur l'eau, ce dossier contient aussi les données urbanistiques, et votre notaire ou votre agent immobilier les demande lui-même dans la plupart des cas.

Faites cette recherche avant de fixer un prix, pas après. Un vendeur qui n'apprend qu'au moment du compromis que sa parcelle affiche un score D doit changer de position en pleine négociation. Cela coûte de l'argent. Dressez aussi tout de suite l'inventaire de votre propre historique: avez-vous déjà eu de l'eau dans la cave ou dans le garage, à quelle fréquence, et qu'avez-vous fait? Les factures, les photos et les rapports de votre assureur pèsent plus lourd que des paroles rassurantes. Rangez-les avec les attestations dans un seul dossier destiné aux candidats acquéreurs.

Quel effet un tel score a-t-il sur votre prix de vente?

Il n'existe aucun pourcentage fixe à retrancher de votre prix. L'effet varie fortement selon la situation. Un score B sur une parcelle dont le bâtiment est situé en hauteur et au sec pèse peu pour la plupart des acheteurs. Un score D dans une rue connue pour ses inondations pèse lourd, surtout après des dégâts récents. Dans les deux cas, les acheteurs vérifient deux choses: obtiendront-ils une assurance pour l'habitation, et comment leur banque voit-elle la chose?

Pour l'assurance, la couverture contre les catastrophes naturelles est en Belgique comprise dans l'assurance incendie ordinaire pour les risques simples. Des limitations restent toutefois possibles pour les bâtiments érigés après la désignation d'une zone comme zone à risque. Demandez votre police et votre historique de sinistres à votre assureur, afin de pouvoir répondre concrètement à cette question.

Le poids du score dans votre cas se lit dans ce qu'ont rapporté des biens comparables dans votre rue et dans votre commune. C'est le travail d'un agent immobilier qui connaît le quartier. Une estimation gratuite de votre habitation vous donne un premier prix indicatif, et en comparant les agents immobiliers vous entendez d'emblée plusieurs agences vous dire comment elles mettraient ce bien sur le marché.

Voici comment préparer la vente

Avec un dossier bien préparé, la conversation passe de l'incertitude aux faits. Réglez ces points avant la première visite:

• Recherchez le score P et le score G et notez la date de votre consultation.
• Mettez honnêtement votre historique de sinistres par écrit, même s'il est vide. Aucun dégât en vingt ans est un argument de vente.
• Rassemblez les preuves des aménagements de protection: un clapet anti-retour, une cave étanche, une installation de pompage, des seuils surélevés ou un aménagement de jardin qui laisse l'eau de pluie s'infiltrer.
• Demandez à votre assureur les données de votre police et d'éventuels dossiers.
• Prenez des photos après une période de fortes pluies montrant que l'habitation est restée au sec.
• Faites étayer le prix par des ventes d'habitations comparables dans la même situation.

Choisissez ensuite un agent immobilier actif dans votre commune et qui a déjà répondu souvent à cette question. La différence apparaît pendant la visite: une agence qui connaît le quartier explique le score avec des chiffres de la rue, tandis qu'une agence éloignée ne va souvent pas plus loin que de renvoyer vers le notaire. La performance énergétique demande la même approche, comme vous le lisez dans notre article sur l'impact d'un mauvais score PEB sur le prix de vente.

Votre prochaine étape

Vous ne changerez pas une situation en zone inondable, mais vous pouvez agir. Recherchez les scores, constituez votre dossier et faites étayer votre prix par des ventes dans votre quartier. La conversation avec les acheteurs portera ainsi sur des faits plutôt que sur des suppositions. Vous voulez savoir ce que vaut votre habitation aujourd'hui? Demandez alors une estimation gratuite. Vous voulez voir quelle agence gère le mieux ce type de vente dans votre commune? Comparez alors les agents immobiliers sans engagement et discutez de votre situation avec trois agences au maximum.