Acheter une maison avec son partenaire en Belgique : contrat de cohabitation, propriété et fiscalité

Acheter une maison ensemble est pour beaucoup de couples le plus gros engagement financier qu'ils prennent à deux. Sur le plan juridique, cet achat se déroule de façon très différente selon que vous êtes mariés, cohabitants légaux ou simplement cohabitants de fait. Cette différence apparaît surtout quand les choses tournent mal : en cas de décès ou de rupture.

Voici comment le droit belge traite ces trois situations, qui devient propriétaire, quelles clauses protègent votre partenaire et quels droits sont dus.

Mariés, cohabitants légaux ou cohabitants de fait

Mariés

Si vous vous mariez sans contrat de mariage, vous êtes soumis au régime légal. Les biens que vous aviez avant le mariage restent des biens propres. Un logement que vous achetez ensemble pendant le mariage fait partie du patrimoine commun. Un contrat de mariage permet de prévoir autre chose, par exemple une séparation de biens.

Cohabitants légaux

La cohabitation légale s'obtient par une déclaration commune faite devant l'officier de l'état civil de votre commune. Elle est inscrite au registre de la population et chaque partenaire peut y mettre fin seul. La cohabitation légale ne vous rend pas automatiquement copropriétaires : il n'y a pas de patrimoine commun et chacun garde ses propres biens. Seuls les biens dont personne ne peut prouver à qui ils appartiennent sont présumés appartenir aux deux en indivision.

Le logement familial est en revanche protégé, comme pour les couples mariés. Le partenaire propriétaire ne peut pas vendre ni hypothéquer le logement familial sans l'accord de l'autre. Vous contribuez aussi tous les deux aux charges de la vie commune, en proportion de vos moyens.

Cohabitants de fait

Si vous vivez ensemble sans mariage ni déclaration, il n'existe aucun lien juridique entre vous. Le logement familial n'est pas protégé : le propriétaire peut le vendre sans l'accord de l'autre. Il n'y a pas non plus de présomption que les biens appartiennent aux deux, donc en cas de rupture chacun doit prouver ce qui lui appartient.

Qui est propriétaire ? C'est l'acte d'achat qui le dit

Pour un logement, l'acte notarié d'achat détermine qui est propriétaire et pour quelle part. Si vous achetez ensemble, vous devenez copropriétaires, chacun pour une quote-part. Elle ne doit pas forcément être de 50/50 : vous pouvez par exemple acheter à 60/40 ou 30/70, pour refléter l'apport de chacun. Cette répartition détermine plus tard ce qui revient à chacun.

Que règle un contrat de cohabitation ?

Dans un contrat de cohabitation (ou convention de vie commune), les partenaires fixent des accords pratiques et financiers. Selon le notariat, vous pouvez notamment y prévoir :

• la répartition des dépenses ;
• quels biens appartiennent à qui et comment la propriété est répartie ;
• des accords sur le logement familial ;
• un règlement des dettes ;
• ce qui se passe en cas de rupture, par exemple une contribution alimentaire.

Les cohabitants légaux doivent faire établir leur contrat de cohabitation par un notaire. Les cohabitants de fait peuvent aussi le rédiger eux-mêmes, mais un acte notarié offre davantage de sécurité juridique. Une limite importante : les arrangements sur qui hérite de quoi n'ont pas leur place dans un contrat de cohabitation. Pour cela, il faut un testament.

De quoi hérite votre partenaire en cas de décès ?

Le droit successoral est fédéral et identique partout en Belgique.

• Mariés : s'il y a des enfants, le conjoint survivant hérite de l'usufruit de toute la succession et les enfants de la nue-propriété. Vous pouvez donc continuer à habiter le logement ou le louer. Sans enfants, le conjoint hérite des biens communs en pleine propriété et des biens propres du défunt en usufruit.
• Cohabitants légaux : le survivant hérite de l'usufruit du logement familial et des meubles qui le garnissent. Ce droit est limité et fragile : le cohabitant légal n'est pas héritier réservataire et peut être déshérité par testament.
• Cohabitants de fait : aucun droit successoral. Sans testament ni clause, la part du partenaire décédé revient à ses héritiers légaux, pas à vous.

Pour plus de détails par situation, lisez ce que reçoit le partenaire survivant en Belgique.

Les clauses qui protègent votre partenaire lors de l'achat

Clause d'accroissement

Avec une clause d'accroissement, vous convenez que la part du logement de celui qui décède en premier revient au survivant. Selon le notariat, elle est utilisée par des cohabitants de fait et légaux qui sont chacun propriétaires de la moitié. Les deux partenaires doivent avoir une chance comparable de survivre, sinon le fisc peut y voir une donation déguisée. Comme il s'agit d'un contrat, aucun des deux ne peut y renoncer seul. Vous pouvez attribuer au survivant l'usufruit, la nue-propriété ou la pleine propriété, et prévoir que la clause soit optionnelle. La part qui accroît n'entre pas en compte pour la réserve des enfants, contrairement à un legs ou une donation. Le revers selon le notariat : cette part est soumise aux mêmes droits d'enregistrement que lors de l'achat. Réglez aussi qui supporte le solde du crédit hypothécaire s'il n'est pas entièrement couvert par une assurance au moment du décès.

Testament

Un testament permet de léguer votre part du logement à votre partenaire. Selon le notariat, hériter par testament coûte généralement moins cher qu'une clause d'accroissement, mais un testament peut toujours être modifié unilatéralement, même à l'insu de l'autre partenaire. C'est pourquoi les notaires combinent souvent les deux : le survivant choisit alors au moment du décès la solution la plus avantageuse. Les cohabitants de fait qui ne veulent pas se transmettre la propriété peuvent aussi conclure un bail à vie devant notaire : le survivant reste dans le logement en payant un loyer aux héritiers. Le notariat présente ces options sur notaire.be.

Droits de succession sur la part du partenaire

Les droits de succession dépendent de la région où le défunt a eu son domicile fiscal le plus longtemps au cours des cinq dernières années, et non de l'endroit où se trouve le logement.

• Flandre : les conjoints, les cohabitants légaux et les cohabitants de fait avec au moins un an de ménage commun ininterrompu paient le même tarif partenaire. Le partenaire est totalement exonéré sur sa part dans le logement familial s'il s'agissait de la résidence principale où vous viviez ensemble. Les cohabitants de fait doivent pour cela avoir cohabité au moins trois ans.
• Bruxelles : le conjoint et le cohabitant légal sont exonérés sur leur part dans le logement familial. Les cohabitants de fait ne bénéficient pas du tarif favorable des partenaires.
• Wallonie : le conjoint et le cohabitant légal sont exonérés sur leur part dans le logement qui a été la résidence principale du défunt pendant au moins cinq ans. Les cohabitants de fait sont taxés comme des tiers, sans cette exonération.

Exemple pour un décès en 2026 en Flandre. Lotte et Jonas sont cohabitants de fait, n'ont pas d'enfants et ont acheté ensemble un logement de 300.000 €, chacun pour moitié. Jonas lègue sa moitié à Lotte par testament. Nous partons d'une part nette de 150.000 € et d'aucun autre bien.

Situation	Calcul	Impôt successoral
Au moins 3 ans de cohabitation dans ce logement	exonération du logement familial	0 €
2 ans de cohabitation (mais 1 an de ménage commun)	3 % sur 50.000 € = 1.500 €, plus 9 % sur 100.000 € = 9.000 €	10.500 €

La Flandre a annoncé une réforme de l'impôt successoral, mais rien n'est encore décidé. Les tarifs actuels restent d'application. Voir aussi les droits de succession du conjoint.

Droits d'enregistrement lors de l'achat

Les droits d'enregistrement dépendent de la région où se situe le logement et de la date de l'acte notarié. Pour les actes passés en 2026 :

Région	Habitation propre et unique	Autres achats
Flandre	2 % sur le prix total	12 %
Wallonie	3 % sur la valeur totale	12,5 %
Bruxelles	12,5 % avec abattement : les premiers 200.000 € exonérés, si la base imposable ne dépasse pas 600.000 €	12,5 %

En Flandre, l'administration fiscale flamande apprécie les conditions du taux de 2 % par acheteur. Chaque acheteur ne peut, à la date de l'acte, être plein propriétaire de la totalité d'une autre habitation ou d'un terrain à bâtir, en Belgique ou à l'étranger, et doit s'inscrire à l'adresse dans les trois ans. Pour les compromis signés à partir du 1er janvier 2026, cette inscription doit être maintenue au moins un an sans interruption, et seuls les achats en pleine propriété sont admis. Si l'un de vous possède encore un logement, le taux réduit reste possible s'il s'engage à l'aliéner dans les deux ans suivant l'acte et qu'il existe un lien de causalité avec le nouvel achat. Si vous devez d'abord vendre, comparez des agents immobiliers locaux pour tenir ce délai.

Exemple : vous achetez ensemble un logement de 250.000 €, chacun pour moitié.

• Flandre, vous remplissez tous les deux les conditions : 2 % de 250.000 € = 5.000 €.
• Flandre, l'un de vous possède encore un autre logement et ne le vend pas : 125.000 € x 12 % = 15.000 €, plus 125.000 € x 2 % = 2.500 €, soit 17.500 €.
• Wallonie, habitation propre et unique : 3 % de 250.000 € = 7.500 €.
• Bruxelles, avec abattement : (250.000 € moins 200.000 €) x 12,5 % = 6.250 €.

Si un seul de vous remplit les conditions en Wallonie ou à Bruxelles, faites vérifier la situation par votre notaire. Voir aussi les droits d'enregistrement à Bruxelles.

Impôt des personnes physiques

Les cohabitants de fait sont imposés chacun comme isolé à l'impôt des personnes physiques et remplissent chacun leur propre déclaration. L'imposition commune ou séparée des conjoints et des cohabitants légaux dépend de leur situation et de la date du mariage ou de la déclaration. Le SPF Finances explique les règles sur fin.belgium.be.

Et en cas de séparation ?

Si l'un de vous reprend la part de l'autre, un droit de partage est dû. En Flandre, il s'élève à 2,5 %. Le taux réduit de 1 % n'y vaut que pour les conjoints qui divorcent et les cohabitants légaux qui mettent fin à leur cohabitation, si celle-ci a duré au moins un an et que le partage a lieu dans les trois ans. Les cohabitants de fait paient 2,5 % en Flandre. À Bruxelles et en Wallonie, le droit de partage est de 1 %, y compris pour les cohabitants de fait. Si l'un de vous devient seul propriétaire, le droit est calculé sur la valeur de tout le logement. Pour un logement de 300.000 € en Flandre, cela fait 7.500 € à 2,5 % ou 3.000 € à 1 %. En Flandre, le taux de 2 % de l'achat peut être maintenu si le partenaire qui reprend l'autre part y reste seul domicilié. Voir aussi vendre sa maison lors d'une séparation.

En résumé

Quand vous achetez à deux, les choix essentiels se font chez le notaire : la répartition des quotes-parts, les clauses de protection et les droits d'enregistrement. Abordez-les avant de signer le compromis.