L'acheteur se retire après le compromis: que pouvez-vous faire comme vendeur?

Une vente qui semblait conclue s'arrête net. L'acheteur se retire après le compromis et vous restez avec des questions: est-ce permis, perdez-vous l'acompte, et votre bien est-il de nouveau à vendre? En Belgique, un compromis signé est une véritable convention de vente. Cela joue en votre faveur, mais uniquement si vous posez les bons gestes dans le bon ordre.

Un compromis est une vente, pas une déclaration d'intention

Beaucoup de vendeurs pensent que la vente n'est définitive que chez le notaire. En réalité, une vente se forme en Belgique dès que l'acheteur et le vendeur sont d'accord sur le bien et sur le prix. Le compromis fixe cet accord. L'acte notarié qui suit exécute la vente et la rend opposable aux tiers, mais il ne conclut pas l'affaire après coup.

Une deuxième constatation surprend souvent les vendeurs: la Belgique ne connaît pas de délai de réflexion légal général pour celui qui achète un bien à un particulier. Un acheteur qui regrette sa signature le lendemain ne peut donc pas invoquer une période de rétractation. Ce qui vaut se trouve dans votre compromis lui-même. Reprenez le document et lisez les conditions et les délais qui y figurent, car ils déterminent votre position bien plus que la règle générale.

Qu'un compromis soit contraignant ne signifie pas qu'un acheteur ne peut jamais se retirer. Cela signifie que se retirer a un prix, sauf si le contrat prévoit une porte de sortie valable.

La condition suspensive est la seule sortie propre

La plupart des compromis contiennent une condition suspensive pour le financement. La vente ne devient alors définitive que si l'acheteur obtient un crédit logement dans un délai convenu. Si cela échoue, la vente tombe sans que personne ne commette de faute et sans indemnité. Vous récupérez votre bien, l'acheteur récupère son acompte.

La question est donc rarement de savoir si l'acheteur peut se retirer, mais s'il invoque cette condition à juste titre. Soyez attentif à trois points dans votre compromis. D'abord le délai: une condition échue ne peut plus être invoquée par l'acheteur. Ensuite la description du crédit, car une condition est parfois limitée à un montant précis ou à un taux précis. Enfin la preuve: beaucoup de compromis exigent un refus écrit d'une ou de plusieurs banques, transmis dans le délai.

Un acheteur qui ne prouve rien, ou qui n'introduit sa demande qu'après l'expiration du délai, est juridiquement en position faible. Demandez donc toujours les pièces par écrit avant de céder quoi que ce soit.

Se retirer sans condition valable: la clause d'indemnité

Si l'acheteur se retire alors qu'aucune condition ne joue, il est en défaut. Presque chaque compromis belge prévoit pour cela une clause d'indemnité, en pratique souvent dix pour cent du prix de vente. Ce pourcentage ne figure pas dans la loi, il figure dans votre contrat. Vérifiez donc ce qui a été convenu chez vous avant d'avancer un montant.

Comme vendeur, deux voies s'ouvrent ensuite à vous. Vous pouvez exiger l'exécution de la vente, en contraignant l'acheteur par le tribunal à signer l'acte et à payer le prix. Ou vous pouvez faire résoudre la vente et réclamer l'indemnité, après quoi vous pouvez revendre le bien. La voie la plus rentable dépend du marché, de la solvabilité de l'acheteur et du temps que vous acceptez de perdre. Les deux voies passent en principe par le tribunal si l'acheteur ne coopère pas volontairement, et c'est précisément pour cela qu'un règlement à l'amiable est souvent plus rapide et moins cher.

Laissez votre notaire évaluer la solidité de votre dossier avant de choisir. Il connaît la formulation exacte de votre compromis et peut estimer ce qu'un juge en ferait raisonnablement.

Ce que vous faites les premiers jours

Mettez d'abord le retrait noir sur blanc. Demandez à l'acheteur de confirmer sa décision et sa motivation par écrit, pièces justificatives à l'appui. Une conversation au téléphone ne vous aidera pas plus tard.

Prévenez ensuite immédiatement votre notaire et, si vous en avez un, votre agent immobilier. Ils envoient au besoin une mise en demeure recommandée, dans laquelle l'acheteur reçoit un dernier délai pour respecter ses obligations. Cette étape est souvent nécessaire avant de pouvoir invoquer la clause d'indemnité.

Important: l'acompte ne vous appartient généralement pas tant que le litige n'est pas réglé. Il reste le plus souvent bloqué sur le compte de tiers du notaire ou de l'agent immobilier et n'est libéré qu'avec un accord entre les deux parties ou avec une décision de justice. Ne partez donc pas du principe que vous pouvez le garder sans plus, et ne comptez surtout pas dessus pour l'achat de votre logement suivant. À ce stade, ne signez rien non plus qui annule la vente sans contrepartie, car vous renonceriez ainsi à votre droit à une indemnité.

Remettre votre bien sur le marché

Dès qu'il est juridiquement acquis que la vente n'aura pas lieu, la vitesse compte. Un bien affiché comme vendu pendant quelques semaines et qui réapparaît suscite des questions chez les candidats acquéreurs. Jouez cartes sur table: faites savoir que le financement de l'acheteur précédent n'a pas abouti et qu'il n'y a rien de problématique avec le bien. Cette explication est crédible et la situation est fréquente.

Vérifiez aussi tout de suite si votre prix demandé tient toujours. Entre la première publication et aujourd'hui, le marché a pu bouger, et une estimation gratuite de votre habitation vous donne un repère actuel avant de republier. Vos attestations sont-elles encore valables? Le PEB et l'attestation du sol ont leur propre durée de validité, et un document périmé retarde à nouveau la vente suivante.

Si vous estimez que le dossier a été suivi trop légèrement la première fois, c'est le moment naturel de comparer les agents immobiliers plutôt que de poursuivre automatiquement avec la même partie.

Prévenir commence par le filtrage de l'acheteur

Un acheteur qui se retire n'est généralement pas un acheteur de mauvaise foi. C'est un acheteur qui n'a jamais eu un financement suffisant. Cela peut largement être anticipé. Avant d'accepter une offre, demandez un accord de principe de la banque, et faites rédiger la condition suspensive avec précision: un montant concret, un délai court et une obligation de preuve claire avec un refus écrit.

C'est aussi là qu'un bon agent immobilier gagne son argent. Il vérifie la capacité financière des candidats avant que vous ne perdiez du temps, et il rédige le compromis de manière à ce que vous ne vous retrouviez pas les mains vides quelques semaines plus tard. ImmoMakelaarVergelijker.be vous y aide: vous comparez gratuitement et sans engagement jusqu'à trois agents immobiliers agréés de votre région, afin de choisir qui suivra votre dossier le plus sérieusement. Une vente qui tient la première fois vous coûte finalement moins cher que la plus belle promesse au départ.