Acompte lors du compromis : ce que vous devez savoir en tant que vendeur

L'acompte lors du compromis est le montant que l'acheteur verse dès que vous signez ensemble le compromis de vente. Il prouve que l'acheteur est sérieux, mais ce n'est pas encore votre argent. Dans cet article, vous découvrez quel acompte est habituel, où se trouve le montant jusqu'à l'acte, et ce qu'il devient si la vente ne se fait finalement pas. Vous saurez ainsi quels accords vous voulez voir figurer dans votre compromis.

Cet article porte sur l'acompte lui-même. Vous voulez savoir ce qui se passe quand un acheteur se retire après la signature ? Lisez aussi l'acheteur se retire après le compromis : que pouvez-vous faire en tant que vendeur ?

Qu'est-ce que l'acompte et pourquoi le demander ?

En Belgique, un compromis est une vente à part entière. Dès que l'acheteur et le vendeur sont d'accord sur le bien et sur le prix, les deux parties sont liées. L'acompte est la partie du prix que l'acheteur bloque déjà au moment de cette signature. Le jour de l'acte notarié, il est déduit du prix de vente, de sorte que l'acheteur ne paie plus que le solde.

Pour vous, vendeur, l'acompte a deux fonctions. C'est un signal de sérieux : un acheteur qui verse un montant important se rétracte moins vite que quelqu'un qui a seulement apposé sa signature. Et c'est une réserve : si l'acheteur ne respecte pas ses engagements par la suite, il y a déjà de l'argent disponible sur lequel vous pourrez éventuellement récupérer une indemnité, même si cela ne se fait pas automatiquement.

Dans les compromis comme dans le langage courant, les mots acompte et garantie sont souvent utilisés l'un pour l'autre. Parfois, le contrat qualifie d'abord le montant de garantie, qui est ensuite imputé sur le prix comme acompte au moment de l'acte. En pratique, cela change peu de choses. Ce qui compte, c'est ce que votre compromis dit précisément sur qui conserve le montant et à quelles conditions il est libéré.

Quel acompte est habituel ?

Il n'existe pas de pourcentage légal. Dans la pratique belge, l'acompte se situe généralement entre cinq et dix pour cent du prix de vente, dix pour cent étant la référence la plus courante. Ce chiffre n'est pas un hasard : la clause pénale d'un compromis s'élève souvent elle aussi à dix pour cent du prix. Un acompte du même montant couvre alors en principe le dommage prévu par le contrat si l'acheteur se retire sans motif valable.

Vous ne devez pas pour autant vous accrocher à dix pour cent. Un acheteur qui doit déjà consacrer une grande partie de ses fonds propres aux droits d'enregistrement et aux frais de notaire a parfois peu de liquidités disponibles. Un acompte plus bas peut alors faire la différence entre un compromis signé et un acheteur qui renonce. L'inverse est vrai aussi : plus l'acompte est bas, moins vous avez en main si les choses tournent mal.

Quelques règles simples aident à trancher. Face à un acheteur au dossier solide et avec une simulation de crédit approuvée, vous pouvez sans crainte accepter un pourcentage plus bas. Face à un acheteur dont vous savez peu de choses ou qui n'a pas encore vu sa banque, un acompte plus élevé est une protection raisonnable. La bonne réponse dépend donc moins du bien que de l'acheteur. Un agent immobilier qui rédige des compromis tous les jours peut vous dire ce qui est habituel dans votre région et votre gamme de prix. En passant par comparer des agents immobiliers, vous voyez rapidement qui est actif près de chez vous.

Où se trouve l'acompte jusqu'à l'acte ?

C'est pour beaucoup de vendeurs la plus grande surprise : l'acompte n'arrive généralement pas sur votre propre compte. Il est versé sur un compte de tiers, aussi appelé compte rubriqué, du notaire ou de l'agent immobilier agréé qui accompagne la vente. Il y reste bloqué jusqu'au jour de l'acte.

Ce n'est pas une formalité, mais une protection pour les deux parties. L'acheteur sait que l'argent ne disparaîtra pas si la vente échoue de manière inattendue. Vous savez que le montant a bien été payé et qu'il ne peut pas être récupéré comme ça. Les notaires et les agents immobiliers agréés IPI sont tenus de gérer les fonds de leurs clients séparément de leurs propres moyens. Avec un agent non agréé, vous n'avez pas cette garantie, une raison de plus de vérifier l'agréation de votre agent immobilier.

Ne laissez donc jamais l'acompte vous être versé directement, même si l'acheteur le propose lui-même parce que cela paraît plus simple. Celui qui reçoit l'argent lui-même devra peut-être le rembourser en cas de problème, et se retrouve alors dans une position bien plus faible. En Belgique, les paiements en espèces ne sont en outre pas autorisés lors de la vente d'un bien immobilier : le prix, acompte compris, passe par un virement bancaire.

Fixez aussi dans le compromis le délai dans lequel l'acompte doit être versé, par exemple dans les quelques jours ouvrables qui suivent la signature. Un compromis qui prévoit bien un acompte mais aucun délai de paiement laisse la porte ouverte aux retards.

Que devient l'acompte si la vente ne se fait pas ?

Tout dépend ici de la raison pour laquelle la vente tombe à l'eau. La plupart des compromis contiennent une condition suspensive d'obtention du financement : l'achat ne devient définitif que si l'acheteur obtient un crédit hypothécaire dans un délai convenu. Si la banque refuse le crédit et que l'acheteur le prouve à temps et selon les modalités du contrat, la vente est caduque. L'acheteur récupère la totalité de son acompte et vous ne recevez aucune indemnité. Pour en savoir plus sur les délais liés à cette condition, lisez combien de temps entre le compromis et l'acte en Belgique.

Si l'acheteur se retire sans qu'une condition valable ne s'applique, il est en défaut. Même dans ce cas, vous ne pouvez pas simplement garder l'acompte. Le notaire ou l'agent qui gère le montant ne le libère qu'avec l'accord écrit des deux parties ou après une décision de justice. En pratique, on aboutit souvent à un arrangement à l'amiable, où l'acompte revient en tout ou en partie au vendeur à titre d'indemnité. Ne comptez donc pas sur cet argent pour l'achat d'un prochain logement.

Si c'est vous, vendeur, qui ne voulez plus vendre, l'acompte ne peut pas non plus servir à racheter l'affaire. L'acheteur peut alors exiger l'exécution de la vente ou réclamer une indemnité. Le compromis vous engage tout autant que l'acheteur.

Les points d'attention lors de la rédaction du compromis

Les accords sur l'acompte figurent dans le compromis, et c'est sur cette base qu'ils seront évalués plus tard en cas de discussion. Vérifiez donc ces points avant de signer :

• Le montant ou le pourcentage de l'acompte, et s'il est qualifié de garantie ou d'acompte sur le prix.
• Le compte sur lequel il est versé : celui du notaire ou d'un agent agréé, jamais votre propre compte.
• Le délai dans lequel l'acheteur doit payer, et ce qui se passe s'il n'y parvient pas.
• La description de la condition suspensive : quel montant de crédit, dans quel délai, et quelle preuve l'acheteur doit fournir.
• La clause pénale en cas d'inexécution, pour que le montant en jeu soit clair.

En cas de doute, faites relire le compromis par votre notaire avant de signer. Un notaire peut aussi se charger entièrement de sa rédaction. Vous ne savez pas encore quel prix demandé est réaliste ? Une estimation gratuite de votre maison vous aide à entamer la négociation avec un prix solidement étayé. Un prix réaliste attire des acheteurs qui obtiennent leur financement, et cela simplifie toute la question de l'acompte.

Pour conclure

L'acompte lors du compromis vous apporte de la sécurité, mais ce n'est pas de l'argent que vous pouvez utiliser tout de suite. Il reste bloqué sur un compte de tiers jusqu'à l'acte, il est alors déduit du prix, et en cas de problème il n'est libéré qu'avec un accord ou un jugement. En fixant clairement les accords au préalable, vous évitez la plupart des discussions.

Un agent immobilier expérimenté rédige le compromis, vérifie le profil de l'acheteur et gère l'acompte sur un compte de tiers contrôlé. Vous voulez savoir quels agents de votre commune le font bien ? Comparez gratuitement et sans engagement jusqu'à trois agents immobiliers près de chez vous.