Fiscalité d'un bien immobilier d'investissement en Belgique en 2026

Si vous achetez un logement pour le mettre en location, vous rencontrez des impôts à plusieurs moments : à l'achat, chaque année tant que vous possédez et louez le bien, lors d'une éventuelle revente et plus tard lors d'une donation ou d'une succession. Ce guide résume les règles applicables en 2026, région par région lorsque c'est nécessaire.

Les chiffres proviennent du SPF Finances, de l'administration flamande, des administrations wallonne et bruxelloise et des notaires, consultés en septembre 2026. Les règles fiscales changent régulièrement. Faites vérifier votre situation par votre notaire ou un conseiller fiscal avant d'acheter.

1. Droits d'enregistrement à l'achat

Les taux réduits prévus pour l'habitation propre ne s'appliquent qu'à un logement que vous allez habiter vous-même. Si vous achetez pour louer, vous payez le taux normal de la région où se situe le bien.

Pour un bien de 300.000 €, cela représente 36.000 € de droits d'enregistrement en Flandre et 37.500 € en Wallonie ou à Bruxelles, en plus des frais de notaire. Les conditions des taux réduits sont détaillées dans notre guide sur les droits d'enregistrement en Belgique.

Si vous achetez un logement neuf auprès d'un promoteur, vous payez 21 % de TVA sur le bâtiment au lieu des droits d'enregistrement. Un logement est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit sa première occupation. Le terrain n'est soumis à la TVA que s'il est vendu avec le bâtiment et par le même vendeur. Sinon, des droits d'enregistrement sont dus sur le terrain.

Depuis le 1er juillet 2025, un taux réduit permanent de TVA de 6 % existe pour les logements vendus après démolition et reconstruction. Un acheteur qui loue peut aussi en bénéficier, à condition de louer le logement pendant au moins 15 ans. En location privée, le locataire doit être une personne physique qui y établit immédiatement son domicile, et la surface habitable ne peut pas dépasser 175 m². En location sociale, cette limite de surface ne s'applique pas.

2. Impôt sur les revenus locatifs

Aucun impôt n'est retenu à la source sur le loyer que vous percevez. Vous déclarez les revenus de votre bien dans votre déclaration annuelle à l'impôt des personnes physiques, où ils s'ajoutent à vos autres revenus. Le montant imposable dépend de la personne du locataire et de l'usage qu'il fait du bien.

Location à un particulier qui y habite

Si vous louez à une personne qui utilise le bien comme logement et non pour sa profession, vous n'êtes pas imposé sur le loyer perçu. Le montant imposable est le revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40 %. Le coefficient d'indexation est de 2,3000 pour les revenus 2026 (exercice d'imposition 2027) et de 2,2446 pour les revenus 2025.

Un exemple : avec un RC non indexé de 1.000 €, le montant imposable pour les revenus 2026 est de 1.000 € x 2,3 x 1,4 = 3.220 €. Le montant du loyer et vos frais réels n'interviennent pas dans ce calcul. Si vos derniers euros de revenus tombent dans la tranche à 45 %, cela représente environ 1.449 € d'impôt fédéral, avant la taxe communale.

Location à un locataire qui utilise le bien pour sa profession

Si le locataire utilise le bien pour sa profession, ou si vous louez à une société, vous êtes imposé sur le plus élevé de deux montants. Le premier est le loyer brut diminué d'une déduction forfaitaire de frais de 40 %. Cette déduction est limitée aux 2/3 du RC non indexé multiplié par un coefficient de revalorisation (5,75 pour les revenus 2026). Le second est le RC indexé majoré de 40 %. La location à une société de logement social ou à une ASBL qui sous-loue le bien comme logement à des particuliers suit en revanche le régime basé sur le RC.

Location meublée

Si vous louez le bien meublé, vous déclarez en plus du RC le loyer des meubles comme revenu mobilier, imposé à 30 %. Sauf disposition contraire dans le bail, 40 % du loyer total est considéré comme loyer des meubles. Vous pouvez en déduire 50 % de frais forfaitaires ou vos frais réels, mais pas les intérêts.

Barème de l'impôt des personnes physiques

La quotité exemptée d'impôt est de 11.180 € pour les revenus 2026. Votre commune y ajoute une taxe additionnelle, calculée en pourcentage de votre impôt des personnes physiques.

Les intérêts d'emprunt ne sont plus déductibles

Jusqu'à l'exercice d'imposition 2025, vous pouviez déduire de vos revenus immobiliers les intérêts d'un emprunt contracté pour un logement autre que votre habitation propre. La loi du 18 décembre 2025 a supprimé cette déduction fédérale ordinaire des intérêts à partir de l'exercice d'imposition 2026 (revenus 2025). Les intérêts de l'emprunt pour un bien loué ne réduisent donc plus votre impôt des personnes physiques. Pour les emprunts conclus au plus tard fin 2023, les remboursements en capital peuvent encore, dans certaines limites, ouvrir le droit à la réduction fédérale pour épargne à long terme. Pour les emprunts hypothécaires conclus à partir du 1er janvier 2025, il n'existe plus d'avantage fiscal, sauf pour certains refinancements.

3. Précompte immobilier

Le précompte immobilier est un impôt régional annuel calculé sur le RC indexé. La personne propriétaire au 1er janvier le paie pour toute l'année. Le montant dépend du RC et des centimes additionnels de la province et de la commune, pas du prix que vous avez payé.

• Flandre : taux de base de 3,97 % du RC indexé, plus les centimes additionnels de la province et de la commune.
• Wallonie : taux de base de 1,25 %, plus les centimes additionnels de la province et de la commune.
• Bruxelles : taux de base de 1,25 %, plus les centimes additionnels de l'agglomération et de la commune.

Dans les trois régions, un bien loué donne droit aux mêmes réductions, par exemple pour enfants à charge ou handicap, mais en fonction du ménage du locataire. Le bailleur doit alors faire profiter le locataire de cet avantage. Les avantages liés à l'occupation par le propriétaire, comme la prime BE HOME à Bruxelles ou la réduction pour habitation modeste en Wallonie et à Bruxelles, ne s'appliquent pas à un bailleur. En Flandre, le bailleur paie le précompte immobilier et le bail ne peut y déroger qu'en faveur du locataire.

4. Il n'existe pas d'impôt sur la fortune immobilière

On lit parfois qu'un bien locatif est soumis à une taxe annuelle sur la fortune de 0,15 % de sa valeur. C'est inexact. Il n'existe pas d'impôt annuel sur la valeur de votre patrimoine immobilier ; l'impôt récurrent sur un logement est le précompte immobilier. La taxe avec laquelle on la confond est la taxe annuelle sur les comptes-titres. Elle ne vise que les comptes-titres dont la valeur moyenne dépasse 1.000.000 € et s'élève à 0,30 % pour les périodes de référence se terminant à partir du 1er juin 2026 (0,15 % auparavant). La taxe de 10 % sur les plus-values d'actifs financiers, comme les actions, en vigueur depuis le 1er janvier 2026, ne s'applique pas non plus à l'immobilier.

5. Plus-value à la revente

Si, en tant que particulier, vous revendez un bien bâti dans les 5 ans de son acquisition, la plus-value est imposée à 16,5 %. Après 5 ans, elle n'est pas imposée, tant qu'il s'agit de la gestion normale de votre patrimoine privé. Votre habitation propre est exonérée si elle l'a été sans interruption pendant les 12 mois précédant la vente, ce qui ne vaut donc pas pour un bien loué.

Pour un terrain à bâtir, les délais sont plus longs : 33 % en cas de revente dans les 5 ans et 16,5 % entre 5 et 8 ans après l'acquisition. Une personne qui achète et revend régulièrement des biens sort de ce régime. Le bénéfice peut alors être imposé comme revenu divers, voire comme revenu professionnel. Si vous avez reçu le bien par donation, la plus-value est imposable en cas de revente dans les 3 ans de la donation et dans les 5 ans de l'acquisition par le donateur. Pour aller plus loin, lisez notre article sur la plus-value immobilière.

6. Droits de succession et de donation

La région compétente dépend de l'endroit où le défunt ou le donateur a eu le plus longtemps son domicile fiscal au cours des 5 dernières années, et non de l'endroit où se situe le bien. Les règles favorables au logement familial, comme l'exonération pour le conjoint survivant, ne s'appliquent qu'au logement qui était la résidence principale du défunt. Un bien loué ou une seconde résidence n'en bénéficie pas et est taxé au tarif ordinaire.

La notion de partenaire varie selon la région. En Flandre, les cohabitants de fait qui vivaient ensemble depuis au moins un an bénéficient aussi de ce tarif ; à Bruxelles et en Wallonie, il s'agit des conjoints et des cohabitants légaux. La Flandre a annoncé une baisse des droits de succession, mais selon l'administration fiscale flamande, elle n'est pas encore décidée.

Si vous donnez un logement à vos enfants ou à votre partenaire, les trois régions appliquent le même tarif pour les biens immobiliers : 3 % jusqu'à 150.000 €, 9 % jusqu'à 250.000 €, 18 % jusqu'à 450.000 € et 27 % au-delà. Vous trouverez plus d'explications par région dans notre article sur l'héritage d'un bien immobilier.

Ce que cela signifie si vous vendez un bien loué

Si vous vendez un logement que vous louiez, le délai de 5 ans compte surtout pour la plus-value. Pour savoir d'abord ce que vaut le bien aujourd'hui, vous pouvez demander une estimation gratuite. Si vous cherchez un agent immobilier, vous pouvez comparer jusqu'à 3 agences locales qui connaissent votre région.