Frais de notaire en Belgique : ce que vous devez savoir en 2026
Les frais de notaire représentent une part importante du coût d'un achat immobilier en Belgique. Ils se composent surtout de taxes, et seulement pour une petite partie des honoraires du notaire. Le montant dépend avant tout de la Région où se trouve le bien et du fait qu'il devienne ou non votre habitation propre et unique.
Ce guide vous explique leur composition, les taux en vigueur en 2026, ce qu'ajoute un crédit hypothécaire et ce qu'il faut prévoir pour un bien à 250 000 euros. Vous y trouverez aussi ce que fait le notaire pour cet argent et les frais qui restent à charge du vendeur.
Que comprennent exactement les frais de notaire ?
Le terme « frais de notaire » est souvent mal compris. Il ne s'agit pas uniquement de la rémunération du notaire. Pour l'achat d'un bien existant, vous payez des droits d'enregistrement, les honoraires du notaire, des frais administratifs, des dépenses que le notaire paie pour vous à des tiers, quelques droits fixes et la TVA. Les droits d'enregistrement sont une taxe régionale et de loin le poste le plus important. Les honoraires, les frais administratifs et les dépenses auprès de tiers sont soumis à 21 % de TVA, les droits d'enregistrement non.
Selon le notariat (notaris.be), les frais d'achat d'une habitation familiale propre et unique en Flandre représentent en moyenne environ 4 % du prix. Seuls quelque 18 % de ces frais reviennent au notaire lui-même. Le reste, ce sont des taxes que le notaire perçoit et reverse aux pouvoirs publics.
Si vous empruntez pour acheter, vous signez aussi un acte de crédit. Celui-ci entraîne des frais distincts, expliqués plus bas dans cet article.
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Comparer les agents →Dans la pratique belge, ces frais sont à charge de l'acheteur. Le vendeur, lui, supporte d'autres coûts liés à la vente, comme les attestations obligatoires et la commission de son agent immobilier.
Les honoraires du notaire
Les honoraires pour un acte d'achat sont fixés par la loi. Il s'agit d'un pourcentage dégressif du prix : plus le prix est élevé, plus le pourcentage appliqué à chaque tranche supérieure est bas. Ce barème vaut dans toute la Belgique, donc chaque notaire facture les mêmes honoraires pour le même acte. Il ne peut pas accorder de réduction.
Depuis le 1er janvier 2023, vous payez moins si vous achetez, en tant que personne physique, votre seul logement, que vous l'habitez vous-même et que le prix ne dépasse pas 850 000 euros. Les honoraires de l'acte d'achat sont alors en moyenne 10 % plus bas, et ceux de l'acte de crédit 20 %. Pour un bien entre 100 000 et 350 000 euros, le notariat chiffre l'économie à environ 1 000 euros en moyenne pour l'achat et le crédit ensemble. Votre notaire applique ce barème réduit si vous en remplissez les conditions.
Un point souvent ignoré : lorsque vous achetez à crédit, le notaire rédige deux actes distincts, l'acte d'achat et l'acte de crédit hypothécaire. Chacun donne lieu à ses propres honoraires et frais. L'acheteur et le vendeur peuvent par ailleurs choisir chacun leur notaire. Les honoraires sont alors partagés entre les deux études, sans que vous payiez davantage.
Les frais administratifs et les dépenses auprès de tiers
En dehors des droits d'enregistrement et des honoraires, le notaire engage plusieurs frais pour préparer l'acte. Selon le dossier, il s'agit notamment de :
- la recherche hypothécaire, pour vérifier qu'aucune hypothèque ni saisie ne grève le bien ;
- les renseignements urbanistiques demandés à la commune ;
- les extraits et données du cadastre ;
- les documents de la copropriété pour un appartement ;
- la transcription de l'acte dans les registres de l'administration.
Ce que le notaire paie à des tiers vous est refacturé comme dépenses auprès de tiers, qui varient d'un dossier à l'autre. L'étude facture aussi des frais administratifs pour le travail non couvert par les honoraires. L'acte comporte en outre des frais fixes de transcription et un droit d'écriture de 100 euros. Pour un appartement, les documents de la copropriété allongent parfois le délai de préparation du dossier.
Les droits d'enregistrement par Région en 2026
La Belgique étant un État fédéral, les droits d'enregistrement varient fortement selon la Région où se situe le bien. Le taux dépend de la date de l'acte notarié. La base imposable est le prix, ou la valeur vénale si elle est plus élevée.
En Flandre, le taux est de 2 % pour l'habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025 (il était de 3 % de 2022 à 2024), sans plafond de prix. Il s'applique si vous achetez en tant que personne physique et ne possédez pas entièrement en pleine propriété un autre logement ou terrain à bâtir à la date de l'acte, sauf si vous vous engagez dans l'acte à le vendre dans les deux ans. Vous devez vous inscrire à l'adresse dans les trois ans et y rester inscrit au moins un an sans interruption. Si une société achète avec vous, personne n'obtient le taux réduit. Un terrain à bâtir paie toujours 12 %, tout comme un bien qui n'est pas votre habitation propre et unique (investissement locatif ou résidence secondaire). Si les conditions ne sont pas respectées, vous payez la différence avec 12 %, majorée d'un accroissement d'impôt de 20 %.
En Wallonie, le taux est de 3 % depuis le 1er janvier 2025 pour l'achat de votre habitation propre et unique, y compris un terrain à bâtir ou un bien sur plan. Vous ne pouvez pas posséder entièrement en pleine propriété un autre logement, sauf si vous le vendez dans les trois ans suivant le nouvel acte. Un garage, un terrain ou une part en indivision avec un tiers ne compte pas. Vous devez vous y domicilier dans les trois ans (cinq ans pour un terrain à bâtir) et y rester trois ans. Sinon, vous payez la différence avec le taux normal de 12,5 %, qui s'applique aussi aux autres achats. L'ancien abattement, le taux réduit pour habitation modeste et le chèque-habitat ont été supprimés pour les achats à partir de 2025.
À Bruxelles, le taux est de 12,5 %. Pour votre habitation propre et unique, les premiers 200 000 euros sont exonérés, soit une économie allant jusqu'à 25 000 euros. Cet abattement ne s'applique que si la base imposable ne dépasse pas 600 000 euros et disparaît complètement au-delà. À la date du compromis, vous ne pouvez pas posséder entièrement en pleine propriété un autre bien destiné au logement. Vous devez y établir votre résidence principale dans les trois ans et la garder cinq ans sans interruption. Pour un terrain à bâtir, l'abattement est de 100 000 euros, si le prix ne dépasse pas 300 000 euros.
Ces différences régionales influencent directement l'attractivité des biens. Pour un vendeur, comprendre ces mécanismes aide à mieux positionner son bien et à anticiper les questions des acheteurs. Pour plus de détails, consultez nos guides sur les droits d'enregistrement en Flandre, les droits d'enregistrement en Wallonie et les droits d'enregistrement à Bruxelles.
Tableau comparatif simplifié des droits d'enregistrement en 2026
| Région | Habitation propre et unique | Autre achat | Réduction ou abattement |
|---|---|---|---|
| Flandre | 2 % | 12 % | Réduction de 1 867 euros si la valeur ne dépasse pas 220 000 euros (240 000 euros dans les villes-centres et la périphérie flamande) |
| Wallonie | 3 % | 12,5 % | Aucun (supprimé en 2025) |
| Bruxelles | 12,5 % | 12,5 % | Premiers 200 000 euros exonérés si le prix ne dépasse pas 600 000 euros |
La Flandre en détail : la réduction pour habitation modeste et la fin de la portabilité
En Flandre, une réduction supplémentaire de 1 867 euros s'applique sur les droits calculés à 2 % si la valeur vénale ne dépasse pas 220 000 euros, ou 240 000 euros dans les villes-centres (kernsteden) et les communes de la périphérie flamande autour de Bruxelles. Pour un bien de 200 000 euros, les droits passent ainsi de 4 000 euros à 2 133 euros.
Si vous possédez encore un logement au moment de l'achat, vous pouvez tout de même bénéficier du taux de 2 % à condition de vous engager dans l'acte à vendre l'ancien bien dans les deux ans. Si vous ne le vendez pas à temps, vous payez la différence avec 12 %, majorée d'un accroissement d'impôt de 20 %.
L'ancien mécanisme de portabilité des droits (meeneembaarheid), qui permettait de déduire les droits déjà payés lors d'un achat précédent, n'existe plus pour les achats à partir du 1er janvier 2024.
Frais de notaire pour un bien neuf : la règle de la TVA
Lorsque vous achetez un logement neuf auprès d'un promoteur, vous payez la TVA à 21 % sur la construction au lieu des droits d'enregistrement. La quote-part du terrain reste en général soumise aux droits d'enregistrement.
La TVA paraît plus lourde que les droits (21 % contre 2 %, 3 % ou 12,5 %), mais elle ne porte que sur la construction. Dans certains cas précis, un taux de TVA réduit peut s'appliquer. Faites vérifier votre situation par votre notaire ou votre promoteur avant de signer, car une erreur de qualification peut coûter cher.
Exemples concrets de calcul en 2026
Le notariat a calculé l'exemple d'une habitation familiale de 250 000 euros en Flandre, achetée comme habitation propre et unique et sans crédit.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits d'enregistrement (2 %) | 5 000 euros |
| Honoraires du notaire | 2 159 euros |
| Frais administratifs | 813 euros |
| TVA | 709 euros |
| Dépenses auprès de tiers (estimation) | 304 euros |
| Frais de transcription | 285 euros |
| Droit d'écriture | 100 euros |
| Total des frais d'achat | 9 370 euros |
Pour le même bien acheté comme habitation propre et unique en Wallonie, les droits s'élèvent à 7 500 euros au lieu de 5 000 euros, et les frais d'achat à environ 11 900 euros. À Bruxelles, les premiers 200 000 euros sont exonérés : vous payez 12,5 % sur 50 000 euros, soit 6 250 euros, pour un total d'environ 10 600 euros.
Voici les droits d'enregistrement pour une habitation propre et unique à d'autres prix.
| Prix | Flandre (2 %) | Wallonie (3 %) | Bruxelles (12,5 % après abattement) |
|---|---|---|---|
| 200 000 euros | 4 000 euros (2 133 euros avec la réduction pour habitation modeste) | 6 000 euros | 0 euro |
| 300 000 euros | 6 000 euros | 9 000 euros | 12 500 euros |
| 350 000 euros | 7 000 euros | 10 500 euros | 18 750 euros |
| 400 000 euros | 8 000 euros | 12 000 euros | 25 000 euros |
Pour un bien qui n'est pas votre habitation propre et unique, les droits sont nettement plus élevés : 30 000 euros en Flandre et 31 250 euros en Wallonie ou à Bruxelles pour un bien de 250 000 euros, et 24 000 euros pour un investissement locatif de 200 000 euros en Flandre. Le barème réduit des honoraires ne s'applique pas non plus dans ce cas.
Si vous empruntez, les frais de l'acte de crédit s'ajoutent encore. Pour un prêt de 250 000 euros inscrit pour 275 000 euros, vous payez déjà 3 575 euros de droits d'enregistrement et d'hypothèque, plus les honoraires, les frais fixes et la TVA de cet acte.
Les frais liés au crédit hypothécaire
Pour l'acte de crédit, vous payez un droit d'enregistrement de 1 % et un droit d'hypothèque de 0,30 % sur le montant pour lequel l'hypothèque est inscrite. S'y ajoutent une rétribution pour l'inscription, les honoraires du notaire pour l'acte de crédit, des frais administratifs fixes et la TVA. Les banques font souvent inscrire l'hypothèque pour le montant emprunté majoré d'environ 10 % d'accessoires. C'est une pratique bancaire, pas une règle légale.
Un exemple : si vous empruntez 250 000 euros et que la banque fait inscrire l'hypothèque pour 275 000 euros, le droit d'enregistrement et le droit d'hypothèque atteignent déjà ensemble 3 575 euros. S'y ajoutent les honoraires, les frais fixes et la TVA de l'acte de crédit. Le module de calcul de notaire.be donne le montant complet. La plupart des banques ne financent pas les frais de notaire : prévoyez-les en fonds propres, en plus de votre apport.
Comment simuler vos frais de notaire en ligne ?
Le site du notariat (notaire.be) propose des modules de calcul officiels pour les frais d'achat et pour les frais d'un acte de crédit. Il suffit d'indiquer la Région, le prix du bien et votre situation pour obtenir une estimation. Le site Wikifin.be, géré par la FSMA, explique aussi clairement les frais liés à un achat immobilier.
Pour utiliser ces outils correctement, gardez à l'esprit plusieurs points :
- La simulation se base sur le prix de vente, ou sur la valeur vénale si elle est plus élevée, et non sur le revenu cadastral.
- Indiquez correctement si le bien sera votre habitation propre et unique, car cela détermine le taux des droits et le barème des honoraires.
- Les résultats sont indicatifs. Le notaire établit le décompte exact avant la signature de l'acte.
- Si vous achetez avec un crédit, calculez aussi les frais de l'acte de crédit.
- Les simulateurs ne couvrent pas toujours les situations particulières (achat à plusieurs, achat en société, bien mixte habitation et bureau). Dans ces cas, seul le notaire peut donner un chiffre fiable.
Ce que fait le notaire pour cet argent
Le notaire vérifie que le vendeur est bien propriétaire et qu'aucune hypothèque ni saisie ne grève le bien. Il demande les attestations et renseignements obligatoires, rédige l'acte authentique et le fait enregistrer et transcrire. Ce n'est qu'après cette transcription que la vente est opposable aux tiers. Il veille aussi à ce que les éventuelles hypothèques du vendeur soient remboursées avec le prix de vente avant que le solde ne lui soit versé.
Qu'est-ce que cela change si vous vendez ?
Les droits d'enregistrement et les honoraires de l'acte d'achat sont à charge de l'acheteur. Ils pèsent pourtant dans la négociation : un acheteur qui n'a pas droit au taux réduit doit prévoir des dizaines de milliers d'euros en plus et propose souvent un prix plus bas. En tant que vendeur, vous payez surtout les attestations obligatoires, comme le certificat PEB et le rapport de contrôle de l'installation électrique, et le cas échéant la mainlevée de votre hypothèque. Si vous remboursez votre crédit hypothécaire de manière anticipée, la banque peut demander une indemnité de remploi de trois mois d'intérêts au maximum. Découvrez-le dans notre article sur les frais de notaire à la vente.
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Questions fréquentes
Comment calculer les frais de notaire en Belgique ?
Additionnez les droits d'enregistrement, qui dépendent de la Région et de votre situation, les honoraires du notaire selon le barème légal, les frais administratifs, les dépenses auprès de tiers, quelques droits fixes et la TVA. Pour une habitation propre et unique, les droits sont de 2 % en Flandre, 3 % en Wallonie et 12,5 % à Bruxelles avec un abattement sur les premiers 200 000 euros si le prix ne dépasse pas 600 000 euros. Le module de calcul de notaire.be donne une estimation gratuite.
Quels sont les frais de notaire pour un bien à 250 000 euros ?
Pour une habitation propre et unique en Flandre, le notariat compte 9 370 euros de frais d'achat, dont 5 000 euros de droits d'enregistrement. En Wallonie, les droits montent à 7 500 euros, soit environ 11 900 euros au total. À Bruxelles, avec l'abattement, les droits sont de 6 250 euros, soit environ 10 600 euros au total. Si vous empruntez, les frais de l'acte de crédit s'ajoutent.
Peut-on négocier les frais de notaire en Belgique ?
Non. Les honoraires sont fixés par la loi, identiques chez tous les notaires, et le notaire ne peut pas accorder de réduction. Les droits d'enregistrement sont une taxe régionale. Depuis 2023, un barème d'honoraires réduit s'applique toutefois si vous achetez votre seul logement pour y habiter et que le prix ne dépasse pas 850 000 euros.
Quelle est la différence entre les frais de notaire et les droits d'enregistrement ?
Les droits d'enregistrement sont une taxe régionale sur le prix et forment la plus grande partie de ce qu'on appelle les « frais de notaire ». Les honoraires sont la rémunération du notaire pour l'acte. Selon le notariat, seuls quelque 18 % des frais d'achat d'une habitation familiale en Flandre reviennent au notaire.
Quand faut-il payer les frais de notaire : au compromis ou à l'acte ?
À l'acte authentique, pas au compromis. Le notaire vous envoie un décompte quelques jours avant la signature, et vous devez virer les fonds sur son compte avant la date de l'acte. Anticipez les délais bancaires, surtout pour des montants importants.
Les frais de notaire sont-ils différents pour un bien neuf ?
Oui. Pour un logement neuf acheté auprès d'un promoteur, la construction est soumise à la TVA à 21 % au lieu des droits d'enregistrement, tandis que la quote-part du terrain reste en général soumise aux droits d'enregistrement. Faites vérifier votre situation par votre notaire avant de signer.
Que se passe-t-il si on achète à deux ?
En Flandre, les conditions du taux de 2 % s'apprécient par acheteur et par quote-part. Celui qui possède déjà un autre logement et ne s'engage pas à le vendre dans les deux ans paie 12 % sur sa part. Si une société achète avec vous, personne n'obtient le taux réduit. Signalez votre situation exacte à votre notaire dès le compromis.
Combien faut-il prévoir de fonds propres pour les frais de notaire ?
La plupart des banques ne financent pas les frais de notaire. Pour une habitation propre et unique de 250 000 euros, comptez environ 9 400 euros en Flandre, 11 900 euros en Wallonie et 10 600 euros à Bruxelles, plus les frais de l'acte de crédit si vous empruntez. Pour un prêt de 250 000 euros inscrit pour 275 000 euros, les seuls droits d'enregistrement et d'hypothèque atteignent déjà 3 575 euros. Pour un bien qui n'est pas votre habitation propre et unique, les droits seuls atteignent 12 % ou 12,5 % du prix.
Les frais de notaire sont-ils identiques pour un terrain à bâtir ?
Non. En Flandre, un terrain à bâtir paie toujours 12 %, car le taux de 2 % ne s'y applique pas. En Wallonie, le taux de 3 % s'applique si vous vous y domiciliez dans les cinq ans, sinon 12,5 %. À Bruxelles, le taux est de 12,5 %, avec un abattement de 100 000 euros si le prix ne dépasse pas 300 000 euros. La construction elle-même est ensuite soumise à la TVA.
Combien coûte l'acte de crédit hypothécaire ?
Vous payez un droit d'enregistrement de 1 % et un droit d'hypothèque de 0,30 % sur le montant inscrit, plus une rétribution, les honoraires du notaire pour l'acte de crédit, des frais administratifs et la TVA. Pour un prêt de 250 000 euros inscrit pour 275 000 euros, ces deux droits atteignent déjà 3 575 euros. Le module de calcul de notaire.be donne le montant complet.
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