Huis verkopen: welke verplichtingen heb je als verkoper?

Een huis verkopen is meer dan een bord in de tuin zetten en wachten op biedingen. Als verkoper in Vlaanderen heb je een aantal wettelijke verplichtingen. Je moet verschillende attesten en documenten kunnen voorleggen én de koper correct informeren over de staat van de woning en het perceel. Zonder deze documenten kan de notaris de verkoop zelfs niet afronden.

1. Verplichte attesten en documenten

Bij de verkoop van een woning in Vlaanderen horen een reeks verplichte attesten. In de praktijk gaat het minstens over:

• EPC-attest (energieprestatiecertificaat): toont hoe energiezuinig je woning is. Verplicht bij elke verkoop en moet al beschikbaar zijn bij publicatie van de advertentie.
• Asbestattest: verplicht voor gebouwen waarvan de bouwvergunning vóór 2001 is afgegeven. Geeft inzicht in eventuele asbestrisico’s.
• Bodemattest (OVAM): verplicht bij de verkoop van elke grond of bebouwing in Vlaanderen, om bodemverontreiniging in kaart te brengen.
• Elektriciteitskeuring: verplicht voor installaties ouder dan 15 jaar. Het verslag moet beschikbaar zijn, ook als de installatie niet conform is.
• Stedenbouwkundige inlichtingen / uittreksel: info over vergunningen, bestemming en eventuele inbreuken.
• Kadastrale gegevens en eigendomstitel: bewijs dat jij eigenaar bent (notariële akte, uittreksel kadaster).
• Postinterventiedossier (PID): verplicht bij woningen gebouwd of grondig verbouwd na 1 mei 2001.

Afhankelijk van de woning kunnen bijkomende documenten nodig zijn, zoals attesten rond stookolietank, overstromingsrapport (P-score en G-score) en mede-eigendom bij appartementen.

2. Informatie- en meldingsplicht

Naast attesten heb je ook een informatieplicht: je moet de koper volledig en correct informeren.

Belangrijke elementen zijn onder meer:

• Bekende gebreken: je moet alle gebreken die je kent eerlijk meedelen (bijvoorbeeld structurele problemen, vocht, stabiliteit).
• Overstromingsrisico: P-score en G-score moeten gecommuniceerd worden zodat de koper het risico kent.
• Erfgoed, onbewoonbaarheid of bestemmingswijzigingen: als de woning beschermd erfgoed is of onbewoonbaar verklaard werd, moet dat duidelijk vermeld worden.

Verzwijg je belangrijke info, dan riskeer je achteraf discussies over verborgen gebreken of zelfs procedures waarbij de koper de verkoop wil laten ontbinden.

3. Renovatieverplichting: koper moet renoveren, jij moet informeren

Voor energieverslindende woningen (bijvoorbeeld met een slecht EPC-label) geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting voor de koper: binnen een bepaalde termijn moet de woning opgewaardeerd worden tot een beter energielabel.

Als verkoper ben jij verplicht om:

• de koper hierover correct te informeren;
• de renovatieverplichting te laten opnemen in de verkoopovereenkomst (compromis).

De koper beslist dus over de renovatie, maar mag niet verrast worden door bijkomende verplichtingen waar hij niets van wist.

4. Verplichte info in je advertentie

Zelfs in je online advertentie ben je verplicht om bepaalde info te vermelden.

Denk aan:

• het EPC-label en EPC-waarde;
• de overstromingsinformatie (P-score, G-score);
• eventuele stedenbouwkundige vermeldingen of bijzondere statuten.

Zo kunnen kandidaat-kopers al in een vroeg stadium inschatten of het pand bij hen past.

5. Extra verplichtingen bij appartementen

Verkoop je een appartement, dan komen daar nog documenten bij rond de mede-eigendom:

• recent verslag van de algemene vergadering;
• rekeningen en budget van de VME (vereniging van mede-eigenaars);
• reglement van mede-eigendom en basisakte;
• info over geplande werken en reserves.

Deze stukken geven de koper zicht op de financiële en praktische gezondheid van het gebouw.

6. Wat gebeurt er als je verplichtingen niet nakomt?

Verkoop je een woning zonder alle verplichte documenten, dan kan dat verregaande gevolgen hebben:

• de notaris kan de akte niet verlijden;
• de koper kan inhouding of uitstel vragen;
• in extreme gevallen kan de verkoop zelfs nietig worden verklaard;
• je loopt risico op juridische discussies en schadeclaims.

Daarom raden notarissen en makelaars aan om deze attesten zo vroeg mogelijk in het verkoopproces in orde te brengen.

Samengevat

Bij een huis verkopen horen duidelijke verplichtingen: je moet een reeks attesten (zoals EPC, asbest, bodem, elektriciteit en stedenbouw) kunnen voorleggen, de koper correct informeren over gebreken, risico’s en renovatieverplichtingen en extra documenten voorzien bij appartementen. Wie alles op tijd voorbereidt, verkoopt niet alleen wettelijk correct, maar voorkomt ook discussies en vertragingen bij de notaris.