Crédit hypothécaire pour une maison à l'étranger : vos options depuis la Belgique

Un appartement sur la côte espagnole, une maison dans le sud de la France ou un pied-à-terre pour la retraite : de plus en plus de Belges achètent à l'étranger. Le financement s'y passe souvent autrement que pour un bien en Belgique. Les banques belges accordent rarement un crédit hypothécaire garanti par un bien situé à l'étranger. Il existe pourtant des solutions réalistes. Cet article les détaille, avec ce que vous devez ensuite déclarer en Belgique.

Pourquoi une banque belge accepte rarement le bien étranger en garantie

Pour un crédit hypothécaire classique, la banque prend une hypothèque sur le bien que vous achetez. Si vous ne remboursez plus, elle peut faire vendre ce bien. À l'étranger, c'est plus compliqué :

• l'hypothèque doit être inscrite selon le droit du pays, auprès des services locaux ;
• une vente forcée passe par des procédures et des tribunaux étrangers ;
• la banque connaît moins bien le marché local et la valeur du bien ;
• hors zone euro, un risque de change s'ajoute.

La plupart des banques belges ne proposent donc pas ce type de crédit, ou seulement dans des cas exceptionnels. Renseignez-vous auprès de votre banque, mais ne comptez pas dessus.

Option 1 : emprunter en donnant votre maison belge en garantie

La solution la plus courante est un crédit auprès d'une banque belge, avec votre habitation en Belgique comme garantie. Si votre crédit actuel est en grande partie remboursé, ou si votre maison a pris beaucoup de valeur, vous disposez d'une marge pour emprunter à nouveau.

Les avantages figurent ci-dessous.

• vous traitez avec une banque que vous connaissez, en euros et sous droit belge ;
• les conditions sont généralement meilleures que celles d'une banque étrangère qui vous considère comme non-résident ;
• vous achetez à l'étranger comme un acheteur au comptant, ce qui aide dans la négociation.

Inconvénients :

• votre maison belge est en jeu si vous ne pouvez plus rembourser ;
• une nouvelle inscription hypothécaire, ou la modification de l'existante, entraîne des frais ;
• ne comptez pas sur un avantage fiscal pour ce crédit.

Comment utiliser la valeur accumulée de votre maison ? Lisez la plus-value immobilière en Belgique. Les possibilités d'un crédit supplémentaire sur votre maison sont détaillées dans une deuxième hypothèque sur votre maison.

Option 2 : un crédit auprès d'une banque du pays

Dans de nombreux pays, les banques locales prêtent aux non-résidents. Tenez compte des points suivants :

• Quotité plus faible. Les non-résidents doivent souvent apporter une plus grande part du prix que pour un crédit belge.
• Vos revenus sont évalués autrement. La banque demandera vos fiches de paie, avertissements-extraits de rôle et extraits bancaires belges, parfois traduits.
• Formalités locales. Par exemple un numéro d'identification fiscale, comme le NIE en Espagne, et un compte bancaire local.
• Frais sur place. Taxes de transfert, notaire, enregistrement et frais bancaires suivent les règles du pays.
• Taux de change. Si vous gagnez en euros mais empruntez dans une autre devise, votre mensualité en euros peut augmenter.

Faites-vous accompagner par un notaire ou un avocat local indépendant, et vérifiez qu'un courtier sur place dispose bien d'un agrément. La différence entre banque et courtier est expliquée dans courtier en crédit ou banque.

Option 3 : fonds propres, ou vendre d'abord votre maison en Belgique

Ceux qui veulent s'installer à l'étranger, par exemple à la retraite, vendent souvent leur maison en Belgique. Avec le produit de la vente, ils achètent le bien étranger en grande partie ou totalement sans crédit.

L'ordre des opérations est alors le choix principal :

• Vendre d'abord vous donne une certitude sur votre budget, mais vous devrez peut-être louer temporairement.
• Acheter d'abord suppose une solution de transition jusqu'à la vente de votre maison belge. Vous supportez alors des doubles charges pendant un temps.

Un prix de vente réaliste est ici essentiel. Si vous comptez sur un montant que le marché ne paie pas, tout votre plan s'effondre. Demandez donc une estimation gratuite de votre bien avant de vous engager à l'étranger.

Ce que vous devez déclarer en Belgique

Un bien à l'étranger ne reste pas invisible pour le fisc belge. Si vous êtes résident belge :

• Vous déclarez le bien à l'impôt des personnes physiques. Depuis l'année de revenus 2021, le SPF Finances fixe aussi un revenu cadastral pour les biens situés à l'étranger, comme pour un bien belge. Plus d'informations dans comment est calculé le revenu cadastral.
• Le revenu est souvent exonéré, mais il compte. La Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition avec de nombreux pays. Le revenu de votre bien étranger est alors exonéré en Belgique, mais il est pris en compte pour calculer le taux d'imposition de vos autres revenus.
• Le pays lui-même taxe aussi. Pensez à un impôt foncier local ou à un impôt pour non-résidents. Ces règles varient fortement d'un pays à l'autre.

Faites examiner votre situation par un fiscaliste qui connaît les deux pays, surtout si vous mettez le bien en location.

Plan par étapes

1. Fixez votre budget total, y compris les frais à l'étranger et une réserve.
2. Faites estimer votre maison belge pour connaître la plus-value ou le produit de vente disponible.
3. Demandez à votre banque belge un crédit garanti par votre habitation en Belgique.
4. Comparez avec l'offre d'une banque locale dans le pays où vous achetez.
5. Faites encadrer l'achat sur place par un notaire ou un avocat indépendant.
6. Réglez votre déclaration en Belgique et les impôts locaux.

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