Vendre d'abord ou acheter d'abord : quel est le meilleur ordre pour votre logement ?

Vendre d'abord ou acheter d'abord : quel est le meilleur ordre pour votre logement ?

Quand on déménage, on se heurte tôt ou tard à la question : vendre d'abord ou acheter d'abord. Il n'existe pas de bonne réponse valable pour tout le monde. Tout dépend de votre réserve financière, de la vitesse à laquelle les biens se vendent dans votre quartier et du degré d'incertitude que vous pouvez supporter. Dans cet article, nous comparons les deux options, avec leurs risques, les solutions intermédiaires et les questions à poser à l'avance à votre banque et à votre agent immobilier.

Pourquoi l'ordre fait une telle différence

Vendre un logement et en acheter un autre sont deux parcours qui ont chacun leur propre rythme. Une vente peut aller vite, mais aussi traîner pendant des mois si le prix demandé n'est pas juste ou si le marché tourne plus lentement dans votre commune. Un achat, lui, demande de pouvoir décider rapidement quand le bon bien se présente. Ces deux rythmes coïncident rarement.

L'ordre détermine le risque que vous prenez. Si vous achetez d'abord, vous risquez de devoir financer deux logements pendant un certain temps. Si vous vendez d'abord, vous risquez de vous retrouver temporairement sans toit ou d'acheter sous pression un bien qui ne vous convient pas tout à fait. Ces deux risques sont gérables, mais seulement si vous les évaluez à l'avance et pas une fois le compromis signé.

Une vision réaliste de la valeur de votre logement actuel est le point de départ. Celui qui surestime le prix de vente se croit plus riche qu'il ne l'est et se met en difficulté lors de l'achat. Une estimation gratuite de votre logement vous donne une première base pour ces calculs.

Vendre d'abord : la certitude sur votre budget

Si vous vendez d'abord, vous savez exactement combien d'argent vous récupérez. Après déduction du solde de votre prêt en cours et des frais de vente, vous voyez noir sur blanc de quel apport personnel vous disposez pour le logement suivant. Cela simplifie la discussion avec la banque et vous négociez comme acheteur sans la condition de devoir d'abord vendre. Les vendeurs préfèrent ce type d'offre.

Vous évitez aussi les doubles charges. Pas deux prêts en même temps, pas deux fois le précompte immobilier, l'assurance et l'entretien. Pour ceux qui disposent d'une petite réserve, c'est souvent la voie la plus sûre.

L'inconvénient, c'est la période de transition. Entre l'acte de votre vente et les clés de votre nouveau logement, il peut s'écouler un moment pendant lequel vous devez louer temporairement ou loger chez de la famille. Déménager deux fois coûte de l'argent et de l'énergie. Une solution intermédiaire consiste à convenir avec l'acheteur que vous restez encore une période limitée dans le logement après l'acte, moyennant une indemnité ou un arrangement clair. Faites toujours figurer un tel accord par écrit dans le compromis, avec la date et les conditions, et faites-le vérifier par le notaire.

La durée de la vente compte aussi. Combien de temps ce parcours prend en pratique, vous le découvrez dans notre article sur le temps nécessaire pour vendre une maison.

Acheter d'abord : ne pas laisser filer la maison de vos rêves

Sur un marché tendu, le bien que vous cherchez peut partir très vite. Si vous achetez d'abord, vous pouvez vous décider dès que la bonne maison se présente, et vous ne déménagez qu'une seule fois. Vous n'avez pas non plus à vous presser pour vendre votre logement actuel, ce qui ne fragilise pas votre position de négociation comme vendeur.

Le risque se situe dans le financement. Tant que votre ancien logement n'est pas vendu, vous payez peut-être deux prêts, ou un prêt plus un crédit-pont. Si la vente dure plus longtemps que prévu, ou si le prix est plus bas que ce que vous aviez calculé, votre budget se retrouve sous pression. Cela mène parfois à une vente précipitée sous la valeur du marché, exactement ce que vous vouliez éviter.

Acheter d'abord convient surtout à ceux qui ont une solide réserve, ou à ceux qui possèdent un bien dans une commune où les biens comparables se vendent rapidement. Un agent immobilier local peut vous dire à quelle vitesse des logements comme le vôtre changent de propriétaire dans votre quartier. En passant par la comparaison d'agents immobiliers, vous obtenez cette estimation de plusieurs agences.

Crédit-pont et autres solutions intermédiaires

Un crédit-pont est un prêt de courte durée avec lequel la banque couvre la période entre l'achat et la vente. La banque vous avance une partie du produit attendu de la vente de votre logement actuel, pour que vous puissiez payer le nouveau. Après la vente, vous remboursez le crédit-pont en une fois.

Le montant que la banque veut avancer, le taux et la durée varient selon la banque et selon le dossier. La banque se base généralement sur une estimation de votre logement actuel et garde une marge de sécurité. Demandez donc toujours ce qui se passe si la vente n'est pas conclue dans le délai convenu. C'est le scénario que vous devez pouvoir assumer.

La fiscalité entre aussi en jeu. Lors de l'achat d'un nouveau logement, chaque région applique ses propres règles pour les droits d'enregistrement sur l'habitation propre et unique. En Flandre, vous pouvez sous conditions bénéficier du taux réduit si vous vendez votre logement précédent dans un délai déterminé. Les taux et conditions en vigueur se trouvent sur vlaanderen.be pour la Flandre, et auprès du SPF Finances et des administrations fiscales régionales pour Bruxelles et la Wallonie. Faites vérifier ce calcul pour votre situation par votre notaire avant de signer.

Si vous avez un crédit hypothécaire en cours sur votre logement actuel, il doit être remboursé lors de la vente. Comment cela se passe, y compris une éventuelle indemnité de remploi, vous le lisez dans notre article sur vendre une maison avec un crédit hypothécaire en cours.

Faire le bon choix en cinq étapes

Commencez par une estimation honnête de votre logement actuel. Pas le prix que vous espérez, mais le prix auquel des biens comparables de votre quartier se sont effectivement vendus ces derniers mois.

Calculez ensuite pendant combien de mois vous pouvez supporter deux logements sans vous mettre en difficulté. Comptez le prêt, le précompte immobilier, l'assurance, l'énergie et l'entretien. Si c'est moins de quelques mois, vendre d'abord est plus logique.

Demandez à l'avance à votre banque ce qu'elle peut faire : crédit-pont, remboursement adapté ou une autre formule. Demandez-le par écrit, et pas seulement une fois que vous avez déjà fait une offre.

Regardez le marché dans votre commune. Dans certaines communes, les biens se vendent vite, dans d'autres cela prend plus de temps. Un agent immobilier qui dispose de chiffres de vente locaux vous donne plus de certitude que les informations générales sur le marché.

Enfin, prévoyez un plan B. Que faites-vous si la vente prend trois mois de plus que prévu ? Celui qui connaît la réponse à l'avance prend des décisions plus sereines. Pour le bon moment dans l'année, lisez notre article sur le meilleur moment pour vendre votre logement.

Questions fréquentes

Vendre d'abord ou acheter d'abord : quelle option est la plus sûre ?

Vendre d'abord est l'option la plus sûre sur le plan financier, parce que vous savez exactement combien d'argent vous récupérez et que vous ne devez jamais financer deux logements en même temps. L'inconvénient est que vous devrez peut-être louer temporairement ou déménager deux fois.

Qu'est-ce qu'un crédit-pont ?

Un crédit-pont est un prêt de courte durée par lequel la banque avance une partie du produit attendu de la vente de votre logement actuel. Vous le remboursez dès que votre logement est vendu. Les conditions, le taux et la durée varient selon la banque.

Puis-je rester encore un peu dans mon logement après la vente ?

Oui, si l'acheteur est d'accord. Vous précisez alors dans le compromis jusqu'à quand vous restez dans le logement et moyennant quelle indemnité. Faites toujours vérifier un tel accord par le notaire.

Comment savoir à quelle vitesse mon logement se vendra ?

Un agent immobilier local peut estimer combien de temps des biens comparables restent en vente dans votre quartier. En comparant plusieurs agents immobiliers, vous obtenez une image plus réaliste du prix et du délai de vente.

Pour conclure

Le choix entre vendre d'abord ou acheter d'abord est un arbitrage entre sécurité financière et flexibilité. Si votre réserve est limitée, vendre d'abord est généralement le meilleur choix. Si vous avez de la marge et un bien qui se vend facilement, vous pouvez acheter d'abord avec un crédit-pont comme filet de sécurité. Dans les deux cas, une bonne décision commence par une valeur réaliste et une bonne estimation du délai de vente.

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