Vendre une habitation kangourou en Flandre : à quoi devez-vous être attentif ?

Vendre une habitation kangourou en Flandre : à quoi devez-vous être attentif ?

Si vous souhaitez vendre une habitation kangourou en Flandre, vous vendez juridiquement une seule habitation avec une unité de soins accessoire, et non deux maisons distinctes. Cette distinction détermine ce que vous pouvez promettre aux acheteurs, les documents que le notaire demandera et la manière de fixer le prix. Dans cet article, vous découvrez comment fonctionne l'habitat de soins (zorgwonen), ce qu'il faut vérifier au préalable et comment faire en sorte que la vente se déroule sans accroc. Les règles ci-dessous s'appliquent en Flandre. La Wallonie et Bruxelles ont leur propre cadre.

Qu'est-ce qu'une habitation kangourou sur le plan juridique ?

Dans le langage courant, on parle d'habitation kangourou ou d'habitation intergénérationnelle. La réglementation flamande utilise la notion de zorgwonen, l'habitat de soins. Il s'agit d'une habitation dans laquelle une unité de logement plus petite et accessoire a été aménagée, afin qu'une personne âgée ou en besoin de soins puisse vivre près de sa famille ou d'un aidant proche tout en gardant un espace à elle.

Le cadre figure dans le Code flamand de l'aménagement du territoire (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Celui-ci prévoit que l'habitat de soins est possible sous conditions, sans que l'habitation soit formellement divisée. L'unité de soins reste accessoire à l'habitation principale, l'ensemble forme une seule propriété et l'unité ne peut pas être vendue ou louée séparément à des tiers. Lorsqu'aucun travail structurel n'est nécessaire, une déclaration auprès de la commune suffit en règle générale. Pour des transformations qui requièrent un permis d'environnement (omgevingsvergunning), les règles habituelles s'appliquent.

Pour vous, en tant que vendeur, un point est essentiel : une habitation kangourou n'est ni une maison double ni un immeuble de rapport. Suggérer le contraire dans une annonce crée des attentes que l'acheteur ne pourra pas concrétiser juridiquement.

Vérifiez la situation urbanistique avant de vendre

La préparation la plus importante consiste à vérifier comment l'unité de soins a vu le jour. On distingue en gros trois situations :

• Habitat de soins correctement déclaré. Une déclaration a été faite auprès de la commune et l'unité répond aux conditions. C'est la situation la plus simple.
• Division autorisée. L'habitation a été divisée en deux unités de logement avec un permis. Dans ce cas, vous vendez en réalité une habitation comprenant deux unités autorisées, ce qui constitue une autre situation juridique et fiscale.
• Non déclaré ou non autorisé. L'unité a été aménagée sans déclaration ni permis, ou elle est louée séparément depuis des années. Il peut alors s'agir d'une infraction urbanistique.

Demandez l'extrait urbanistique et l'historique des permis via l'omgevingsloket ou auprès du service environnement de votre commune. Le notaire le fera de toute façon lors de la vente, mais il vaut mieux que vous découvriez vous-même un problème plutôt qu'il ne surgisse après la signature du compromis. Si vous avez un doute à propos d'une transformation réalisée sans permis, lisez aussi notre guide sur vendre une maison avec une transformation sans permis.

Que devient l'unité de soins après la vente ?

L'habitat de soins est lié à une situation de soins concrète. Si celle-ci prend fin, par exemple parce que l'occupant âgé décède ou déménage dans une maison de repos et de soins, le propriétaire doit en règle générale le déclarer à la commune. L'unité de soins fait alors à nouveau partie de l'habitation principale et ne peut pas être utilisée comme logement distinct.

Cela a des conséquences pour l'acheteur. Une famille qui souhaite elle-même accueillir un parent peut réutiliser l'unité pour l'habitat de soins, à condition de respecter les règles et de faire elle-même une déclaration. Un acheteur qui souhaite louer l'unité à un étudiant ou à un tiers ne peut pas le faire sans permis de division, et celui-ci est loin d'être envisageable partout.

Expliquez-le honnêtement dans l'annonce et lors des visites. Une bonne formulation est par exemple : « habitation avec unité de soins aménagée, adaptée à l'habitat de soins selon la réglementation flamande ». Évitez des termes comme « deux habitations », « avec studio à louer » ou « revenus locatifs supplémentaires » s'il n'existe pas de permis pour cela.

Comment fixer le prix de vente d'une habitation kangourou ?

Une habitation kangourou s'adresse à un groupe cible plus restreint, mais spécifique. Pour les familles qui veulent combiner aide de proximité et vie commune, une unité de soins prête à l'emploi avec entrée, salle de bain et cuisine propres a beaucoup de valeur. Elles s'épargnent une transformation et une procédure de permis. Pour une famille classique sans ce besoin de soins, l'unité représente surtout une surface supplémentaire, et parfois un espace qu'elle souhaite réintégrer à l'habitation principale.

Il est donc peu judicieux de calculer le prix comme si vous vendiez deux habitations. Un agent immobilier qui connaît le marché local compare avec des habitations récemment vendues de taille et de situation similaires, et évalue la plus-value que l'unité de soins apporte de manière réaliste dans votre commune. N'hésitez pas à demander une estimation gratuite comme premier point de référence. Comparez ensuite l'évaluation de plusieurs agents. Via ImmoMakelaarVergelijker.be, vous pouvez comparer jusqu'à 3 agents immobiliers locaux agréés IPI, gratuitement et sans engagement.

Contrôles et attestations pour une habitation avec unité de soins

Pour toute vente en Flandre, vous avez notamment besoin d'un EPC (le certificat de performance énergétique flamand), d'un contrôle de l'installation électrique, d'une attestation amiante (pour les habitations construites avant 2001) et d'un extrait urbanistique. Pour une habitation kangourou, la question se pose souvent de savoir si l'unité de soins nécessite une attestation distincte. Cela dépend de la situation concrète : s'agit-il d'une seule unité de logement ou de deux unités autorisées, et comment l'installation électrique est-elle conçue ?

Renseignez-vous au préalable auprès du certificateur énergétique et de l'organisme de contrôle, et indiquez clairement qu'il s'agit d'habitat de soins. Vous éviterez ainsi qu'une attestation doive être refaite par la suite. Si votre habitation se situe en outre en dehors d'une zone d'habitat, lisez aussi notre guide sur vendre une maison hors zone d'habitat, car les possibilités d'habitat de soins peuvent y être différentes.

Trouver le bon agent et le bon acheteur

Une habitation kangourou demande une approche ciblée. Un agent immobilier qui a de l'expérience avec les habitations intergénérationnelles sait comment présenter l'unité de soins en photos et en texte, quels acheteurs cibler et quelles questions le notaire posera. Lors du premier entretien, demandez concrètement comment l'agent décrirait l'habitat de soins dans l'annonce et s'il assure le suivi du dossier urbanistique.

Ne comparez donc pas seulement le pourcentage de commission, mais aussi l'approche. Vous voulez voir rapidement quels agents sont actifs dans votre quartier ? Comparez les agents immobiliers via ImmoMakelaarVergelijker.be et recevez des propositions de 3 agents agréés au maximum.

Questions fréquentes

Puis-je vendre séparément l'unité de soins de mon habitation kangourou ?

Non. Dans le cadre de l'habitat de soins, l'unité de soins reste accessoire à l'habitation principale et l'ensemble forme une seule propriété. Une vente séparée requiert une division autorisée, et celle-ci n'est pas possible d'office.

L'acheteur peut-il louer l'unité de soins ?

Pas à des tiers sans permis de division. L'acheteur peut en revanche réutiliser l'unité pour l'habitat de soins, s'il respecte les conditions flamandes et fait lui-même une déclaration auprès de la commune.

Dois-je déclarer la fin de l'habitat de soins avant la vente ?

Si la situation de soins prend fin, vous devez en règle générale le déclarer à la commune. Faites-le de préférence avant de vendre, afin que la situation urbanistique soit correcte dans le dossier du notaire. Votre commune peut confirmer les démarches nécessaires.

Une habitation kangourou vaut-elle plus qu'une habitation ordinaire ?

Cela dépend de la demande locale. Pour les familles ayant un besoin de soins, une unité de soins aménagée est une plus-value, pour les autres acheteurs surtout une surface supplémentaire. Faites fixer le prix sur la base de ventes comparables dans votre commune.

Pour conclure

Vendre une habitation kangourou en Flandre est tout à fait possible, à condition de la présenter correctement : une seule habitation avec une unité de soins, et non deux maisons. Vérifiez au préalable la situation urbanistique, faites la déclaration si la situation de soins a pris fin et soyez transparent sur ce qu'un acheteur peut faire de l'unité. Vous voulez savoir ce que vaut votre habitation et quel agent vous convient le mieux ? Commencez par une estimation gratuite ou comparez jusqu'à 3 agents dans votre région.