Vendre une habitation hors zone en Flandre : à quoi faire attention ?

Vendre une habitation hors zone en Flandre : à quoi faire attention ?

Vendre une habitation hors zone (« zonevreemd » en Flandre), c'est vendre une maison qui, selon le plan de secteur ou un plan d'exécution spatial, ne se trouve pas en zone d'habitat, mais par exemple en zone agricole, forestière ou naturelle. Une telle habitation se vend parfaitement. L'acheteur pose toutefois plus de questions, la banque se montre plus critique et vous devez communiquer correctement la situation urbanistique. Dans cet article, vous découvrez ce que cela signifie concrètement et comment bien vous y préparer.

Qu'est-ce qu'une habitation hors zone exactement ?

Une habitation est hors zone lorsque sa fonction (le logement) ne correspond pas à l'affectation de la parcelle. En Flandre, le plan de secteur, ou un plan d'exécution spatial ultérieur (RUP ou BPA), détermine l'affectation d'un terrain. Si votre maison se trouve dans une zone destinée à l'agriculture, à la forêt, à la nature ou aux loisirs, elle est hors zone. C'est fréquent pour les anciennes fermes, les maisons isolées le long de routes de campagne et les habitations qui existaient déjà avant que les plans de secteur ne soient fixés dans les années septante.

Hors zone ne veut pas dire illégal. La différence entre deux notions est ici importante. L'affectation indique ce qui devrait s'y trouver selon les plans. La situation en matière de permis indique si votre habitation elle-même est autorisée, ou réputée autorisée. Une habitation peut être hors zone et pourtant parfaitement en ordre. Pour votre vente, c'est surtout cette situation en matière de permis qui est déterminante.

Le Code flamand de l'aménagement du territoire (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) accorde aux habitations hors zone autorisées des droits de base. Sous conditions, une telle habitation peut être transformée, reconstruite ou agrandie de façon limitée, avec un volume de construction maximal fixé par le Code. Dans les zones spatialement vulnérables, comme certaines zones naturelles, des limites plus strictes s'appliquent. Ces droits de base ne valent que pour les habitations principalement autorisées et non délabrées. C'est précisément pour cela que la situation en matière de permis compte tant pour un acheteur : sans habitation autorisée, les possibilités de transformation disparaissent.

Quelles informations devez-vous communiquer en tant que vendeur ?

En Flandre, une obligation d'information urbanistique s'applique. Quiconque met une habitation en vente doit reprendre un certain nombre de données dans l'annonce et dans le compromis de vente. Il s'agit notamment de :

• l'affectation urbanistique la plus récente de la parcelle, avec la dénomination du plan (par exemple « zone agricole ») ;
• si un permis d'urbanisme ou un permis d'environnement a été délivré pour le bien ;
• si une citation ou une infraction urbanistique a été constatée ;
• si un droit de préemption grève la parcelle ;
• si la parcelle a été reprise dans le registre des permis comme « réputée autorisée ».

Vous trouvez ces données dans l'extrait urbanistique, que vous demandez à la commune où se situe l'habitation. Pour une habitation hors zone, vous mentionnez donc explicitement l'affectation réelle dans votre annonce. Celui qui la tait ou l'embellit risque plus tard une contestation, voire l'annulation de la vente. Pour en savoir plus sur le rôle d'un droit de préemption, lisez notre article sur le droit de préemption en immobilier.

Votre notaire demande aussi lui-même ces informations pour l'acte. Il reste toutefois judicieux d'avoir l'extrait en main avant la vente. Vous pourrez ainsi répondre immédiatement et correctement aux questions des acheteurs, et votre agent immobilier saura dès le premier jour ce qu'il peut communiquer.

Autorisé ou réputé autorisé : comment vérifier la situation

Pour un acheteur, la question principale est : cette habitation est-elle autorisée ? Il y a deux possibilités. Soit un permis de bâtir ou un permis d'environnement couvre l'habitation. Soit l'habitation est réputée autorisée. En Flandre, c'est le cas des constructions bâties avant le 22 avril 1962, date d'entrée en vigueur de la première loi sur l'urbanisme. Pour les constructions de la période entre cette date et l'entrée en vigueur du plan de secteur, il existe aussi, sous conditions, une présomption de permis, que l'administration peut toutefois contester.

Vérifiez trois choses :

1. Le registre des permis de la commune. Il indique si votre habitation y figure comme autorisée ou réputée autorisée.
2. Les transformations ultérieures. Une ancienne ferme peut être réputée autorisée, alors qu'une extension des années nonante a été construite sans permis. Cette partie n'est alors pas en ordre. Pour savoir comment gérer cette situation, lisez notre article sur la vente d'une maison sans permis d'urbanisme pour une transformation.
3. La fonction autorisée. Pour les fermes, l'habitation est parfois autorisée comme logement d'exploitation lié à une exploitation agricole. Si l'acheteur veut simplement y habiter sans activité agricole, un permis de changement de fonction peut être nécessaire. Renseignez-vous auprès du service environnement de votre commune.

En cas de doute, faites examiner le dossier par un architecte ou un avocat spécialisé avant de mettre l'habitation en vente. Cela a un coût, mais cela évite qu'un acheteur ne se retire seulement chez le notaire.

Que signifie « hors zone » pour le prix de vente ?

Il n'existe pas de décote fixe pour les habitations hors zone. L'impact dépend de l'emplacement, de la situation en matière de permis et de ce qu'un acheteur peut en faire. Une habitation autorisée en zone agricole, avec beaucoup de terrain et de calme, peut être très recherchée. Une habitation en zone spatialement vulnérable, où la reconstruction ou l'agrandissement sont fortement limités, attire un groupe d'acheteurs plus restreint.

Quelques facteurs qui influencent nettement le prix :

• Les possibilités de transformation. Les acheteurs paient davantage s'ils savent qu'ils peuvent rénover et agrandir l'habitation dans le cadre des droits de base.
• Le financement. Certaines banques demandent des documents supplémentaires ou leur propre estimation pour les biens hors zone. Un acheteur qui n'obtient pas son prêt disparaît.
• Le manque de clarté. Plus les questions restent sans réponse, plus la marge de négociation que les acheteurs prévoient est grande.

Une bonne estimation par quelqu'un qui connaît le marché local et les règles n'est donc pas un luxe superflu. Vous pouvez demander sans engagement une estimation gratuite comme premier point de référence.

Pourquoi le choix de l'agent immobilier pèse plus lourd ici

Vendre une habitation hors zone demande plus qu'une belle annonce. L'agent doit comprendre le dossier urbanistique, reprendre correctement les bonnes informations dans l'annonce et répondre aux questions des acheteurs et des banques, documents à l'appui. Il doit aussi savoir quels acheteurs recherchent ce type d'habitation : des personnes en quête d'espace et de calme, des agriculteurs amateurs, ou des familles qui veulent rénover une ancienne ferme.

Posez donc ces questions à chaque agent que vous envisagez :

• Combien d'habitations hors zone ou rurales avez-vous vendues ces dernières années ?
• Comment gérez-vous l'obligation d'information urbanistique dans l'annonce ?
• Travaillez-vous avec un architecte ou un juriste lorsque la situation en matière de permis n'est pas claire ?

Via ImmoMakelaarVergelijker.be, vous pouvez comparer jusqu'à trois agents immobiliers agréés IPI de votre région, gratuitement et sans engagement. Vous voyez ainsi rapidement qui a de l'expérience avec ce type d'habitation.

Questions fréquentes

Puis-je simplement vendre une habitation hors zone ?

Oui. Une habitation hors zone peut être vendue comme n'importe quelle autre habitation. Vous devez toutefois mentionner correctement l'affectation urbanistique et la situation en matière de permis dans l'annonce et dans le compromis de vente.

L'acheteur peut-il transformer une habitation hors zone ?

Si l'habitation est principalement autorisée et non délabrée, le Code flamand de l'aménagement du territoire accorde des droits de base pour transformer, reconstruire et agrandir de façon limitée. Dans les zones spatialement vulnérables, des restrictions plus strictes s'appliquent. La commune peut donner des explications au cas par cas.

Où trouver l'affectation de ma parcelle ?

L'affectation figure dans l'extrait urbanistique, que vous demandez à votre commune. Vous pouvez aussi consulter le plan de secteur sur le Geoloket de l'autorité flamande.

Une habitation hors zone vaut-elle moins ?

Pas automatiquement. La valeur dépend de l'emplacement, de la situation en matière de permis et des possibilités de transformation. Une habitation rurale autorisée peut justement attirer davantage d'acheteurs, une habitation aux permis peu clairs en attire moins.

En conclusion

La vente d'une habitation hors zone se passe au mieux lorsque votre dossier urbanistique est en ordre avant la première visite. Demandez l'extrait, vérifiez le registre des permis et faites examiner les cas douteux. Avec des informations correctes et un agent immobilier qui connaît ce type d'habitation, vous évitez les surprises chez le notaire. Vous voulez savoir quels agents de votre région conviennent ? Comparez les agents immobiliers via ImmoMakelaarVergelijker.be et recevez jusqu'à trois propositions.