Vendre une ferme en Flandre en tant que particulier : à quoi faut-il faire attention ?

Vendre une ferme en Flandre en tant que particulier : à quoi faut-il faire attention ?

Le particulier qui veut vendre une ferme vend bien plus qu'une maison. Il y a souvent des étables, des granges, des prairies ou des terres agricoles, parfois données en bail à un agriculteur. Chacun de ces éléments a ses propres règles et son propre public d'acheteurs. Dans cet article, vous découvrez comment bien préparer la vente d'une ferme en Flandre, quelles attestations vous sont nécessaires et comment trouver le bon prix et le bon agent immobilier.

Qu'est-ce qui distingue une ferme d'une habitation ordinaire ?

Une ferme se limite rarement à une seule parcelle avec une seule fonction. Il s'agit généralement d'une habitation avec des annexes, une cour et du terrain autour du bâtiment. S'y ajoutent souvent des terres agricoles situées un peu plus loin. Pour un acheteur, ce sont autant de questions distinctes : puis-je aménager les étables en espace professionnel ou en écurie, quelle est la superficie réelle du terrain, et qui exploite ces terres aujourd'hui ?

En outre, une ferme se trouve souvent en zone agricole. Cela ne veut pas dire que l'habitation n'est pas en ordre, mais bien que l'affectation et la fonction autorisée méritent une attention particulière. Si l'habitation a été autorisée comme logement d'exploitation lié à une entreprise agricole, un acheteur qui veut simplement y habiter peut avoir besoin d'un changement d'affectation. Vous trouverez tous les détails dans notre article sur la vente d'une maison hors zone d'habitat. Ici, nous nous concentrons surtout sur ce qui est propre aux fermes : les annexes, les terres et le bail à ferme.

Demandez en tout cas rapidement un extrait urbanistique à la commune et consultez le registre des permis. Surtout pour les étables et les granges construites au fil des années, il n'est pas acquis que tout soit couvert par un permis.

Terres agricoles et bail à ferme : la première question des acheteurs

Si des prairies ou des terres de culture font partie de votre ferme, vérifiez si ces terres sont données en bail à ferme. En Belgique, le bail à ferme est fortement protégé. Une vente ne met pas fin à un bail en cours : l'acheteur reprend le fermier, avec ses droits. Un acheteur qui veut exploiter les terres lui-même ne peut donc pas le faire du jour au lendemain.

Point important pour vous en tant que vendeur : le fermier dispose en principe d'un droit de préemption légal lorsque le bien loué est vendu. Il peut donc acheter le bien au même prix et aux mêmes conditions qu'un autre acheteur. Votre notaire doit suivre cette procédure correctement. Si le droit de préemption est ignoré, le fermier peut contester la vente par la suite. Pour en savoir plus sur le fonctionnement d'un tel droit, lisez notre article sur le droit de préemption en immobilier.

Il existe aussi des droits de préemption des pouvoirs publics, par exemple dans certaines zones naturelles ou de protection. Leur existence figure dans l'extrait urbanistique et votre notaire peut la vérifier. Si vous ne savez pas avec certitude si un bail à ferme a un jour été conclu, même oralement, demandez un avis juridique avant de mettre les terres en vente. Un bail oral n'a rien d'exceptionnel dans la pratique.

Vendre en un seul lot ou séparément ?

Un choix stratégique consiste à décider si vous vendez la ferme comme un tout ou si vous proposez séparément l'habitation et les terres agricoles détachées. Il n'y a pas de réponse toute faite, mais quelques éléments peuvent vous guider :

• Public cible. La plupart des acheteurs particuliers cherchent une maison avec un grand jardin ou une prairie pour des chevaux, pas des dizaines d'hectares de terres de culture. Un ensemble trop grand peut réduire le nombre d'acheteurs.
• Terres louées. Les parcelles données en bail à ferme attirent plutôt des investisseurs ou le fermier lui-même. Les proposer séparément peut alors être logique.
• Cour et accès. Si vous détachez des parcelles, l'accès, les raccordements et les servitudes doivent rester bien réglés. Un géomètre établit pour cela un plan de mesurage.

Discutez-en avec un agent immobilier qui connaît l'immobilier rural. Il peut estimer quelle formule attire le plus d'acheteurs dans votre région et ce que cela signifie pour le produit total de la vente.

De quelles attestations et de quels documents avez-vous besoin ?

Pour une ferme, les mêmes documents obligatoires que pour toute habitation en Flandre s'appliquent, mais ils sont souvent plus nombreux à entrer en jeu.

• EPC. Pour la partie habitation, vous avez besoin d'un certificat de performance énergétique flamand (EPC) avant de mettre le bien en vente.
• Attestation amiante. En Flandre, une attestation amiante est obligatoire pour les bâtiments construits avant 2001. Dans les fermes, cela concerne souvent aussi de vieilles étables couvertes de plaques ondulées. Pour en savoir plus, lisez notre article sur l'attestation amiante lors de la vente.
• Attestation du sol. Pour la vente d'un terrain en Flandre, vous avez besoin d'une attestation du sol de l'OVAM. Sur une cour où étaient stockés autrefois du carburant, du fumier ou des machines, une étude de sol complémentaire peut être nécessaire. Voir notre article sur l'attestation du sol.
• Citerne à mazout. Beaucoup de fermes ont une ou plusieurs citernes pour le chauffage ou les machines. Pour savoir comment les mettre en ordre, consultez notre article sur la citerne à mazout lors de la vente.
• Contrôle de l'installation électrique et le dossier d'intervention ultérieure pour les travaux récents.

Si une exploitation agricole était active, vérifiez aussi quels permis ou déclarations sont liés à l'exploitation, comme un permis d'environnement pour les étables. Les droits d'épandage et autres droits de production appartiennent à l'exploitation agricole et ne suivent pas automatiquement le bâtiment. En cas de doute, la Mestbank de la Vlaamse Landmaatschappij (VLM) peut vous renseigner.

Déterminer la valeur d'une ferme

Estimer une ferme est plus difficile qu'estimer une maison mitoyenne dans une rue où dix ventes comparables ont eu lieu. Il y a moins de références et chaque ensemble est différent. Un expert examine donc les éléments séparément : l'habitation, les annexes utilisables, le terrain attenant et les terres agricoles détachées. Les terres louées sont généralement valorisées moins haut que les terres libres, puisque l'acheteur ne peut pas les exploiter lui-même.

L'état des annexes compte aussi. Une étable avec de l'amiante et une mauvaise toiture peut représenter pour un acheteur un coût plutôt qu'une plus-value. Une grange bien entretenue, avec permis et possibilités de réaffectation, attire au contraire les acheteurs. Vous obtenez une première indication grâce à une estimation gratuite, mais faites fixer le prix demandé définitif par quelqu'un qui connaît le marché rural local.

Pourquoi l'agent immobilier fait ici la différence

Une ferme demande un agent immobilier qui comprend le dossier urbanistique, communique correctement sur la situation du bail à ferme et sait où trouver les acheteurs pour ce type de bien : des familles en quête d'espace, des amateurs de chevaux, des personnes qui veulent combiner une activité de soins ou un cabinet avec leur logement. Posez des questions concrètes lors de votre choix. Combien de fermes ou de maisons rurales a-t-il vendues ces dernières années ? Comment aborde-t-il les terres louées ? Travaille-t-il avec un géomètre ou un juriste si nécessaire ?

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Questions fréquentes

Puis-je vendre des terres agricoles données en bail à ferme ?

Oui. Des terres louées peuvent être vendues, mais le bail à ferme continue simplement avec le nouveau propriétaire. Le fermier dispose en principe d'un droit de préemption, le notaire doit donc lui donner la possibilité d'acheter aux mêmes conditions.

Dois-je vendre la ferme en un seul lot ?

Non. Vous pouvez aussi vendre l'habitation et les terres agricoles séparément. Cela peut attirer plus d'acheteurs, mais demande un mesurage par un géomètre et un bon règlement de l'accès et des servitudes.

De quelles attestations ai-je besoin pour vendre une ferme ?

En Flandre, au minimum un EPC pour l'habitation, une attestation amiante pour les bâtiments d'avant 2001, une attestation du sol et un contrôle de l'installation électrique. S'il y a des citernes à mazout, elles doivent aussi être en ordre.

Une personne qui n'est pas agriculteur peut-elle acheter ma ferme ?

Oui, tout le monde peut acheter une ferme. Un changement d'affectation peut toutefois être nécessaire si l'habitation est autorisée comme logement d'exploitation agricole et que l'acheteur veut y habiter sans activité agricole. La commune peut vous l'expliquer au cas par cas.

Pour conclure

Vendre une ferme en tant que particulier réussit le mieux avec un dossier complet : la situation urbanistique de l'habitation et des annexes, de la clarté sur le bail à ferme et les droits de préemption, et toutes les attestations obligatoires. Choisissez ensuite en connaissance de cause si vous vendez l'ensemble ou les éléments séparément. Vous voulez savoir quels agents immobiliers de votre région ont de l'expérience avec les maisons rurales ? Comparez les agents immobiliers via ImmoMakelaarVergelijker.be et recevez jusqu'à trois propositions.