Vendre une maison en zone d'extension d'habitat en Flandre : qu'est-ce que cela implique pour le vendeur ?

Vendre une maison en zone d'extension d'habitat en Flandre : qu'est-ce que cela implique pour le vendeur ?

Si vous souhaitez vendre une maison située en zone d'extension d'habitat (woonuitbreidingsgebied) en Flandre, les acheteurs vous poseront souvent des questions en voyant ce terme sur l'extrait urbanistique. Une maison autorisée en zone d'extension d'habitat se vend tout à fait normalement. L'affectation dit toutefois quelque chose de ce qui pourra se faire à l'avenir autour de la parcelle et sur celle-ci. Dans cet article, vous découvrez ce que signifie ce terme, ce que vous devez communiquer et comment bien préparer la vente.

Qu'est-ce qu'une zone d'extension d'habitat ?

Une zone d'extension d'habitat est une zone d'affectation du plan de secteur. En Flandre, les plans de secteur (gewestplannen) ont été établis à partir des années septante et répartissent le territoire en zones comme la zone d'habitat, la zone agricole, la zone industrielle et la zone naturelle. La zone d'extension d'habitat fait partie des zones d'habitat au sens large, mais elle est conçue comme une réserve. Selon l'arrêté relatif à la mise en œuvre des plans de secteur, une telle zone est destinée à la construction groupée d'habitations, tant que les autorités n'ont pas pris de décision sur son aménagement.

Concrètement, les autorités gardaient ces terrains en réserve pour y développer plus tard des quartiers résidentiels. Beaucoup de zones d'extension d'habitat sont aujourd'hui partiellement ou entièrement bâties, d'autres restent en grande partie ouvertes. On y trouve aussi des maisons plus anciennes, souvent le long d'une rue existante, qui s'y trouvaient déjà ou qui ont été autorisées plus tard au cas par cas.

À savoir : une maison en zone d'extension d'habitat n'est pas la même chose qu'une maison hors zone. Une maison hors zone se trouve dans une zone dont l'affectation n'est pas le logement, comme la zone agricole ou la zone forestière. Pour cette situation, lisez notre article sur la vente d'une maison hors zone.

Pouvez-vous simplement vendre une maison en zone d'extension d'habitat ?

Oui. L'affectation ne limite ni le choix de l'acheteur ni le prix. Vous vendez une maison en zone d'extension d'habitat de la même manière que n'importe quelle autre maison : via un agent immobilier, vous-même ou via le notaire. Ce qui compte, c'est que la maison soit autorisée ou réputée autorisée, et que vous communiquiez correctement la situation urbanistique.

Les questions des acheteurs portent généralement sur trois points. Puis-je transformer ou agrandir la maison ? Un nouveau lotissement peut-il voir le jour à côté ou derrière chez moi ? Et l'affectation peut-elle encore changer ? Sur ces deux dernières questions, vous n'avez pas de réponse définitive en tant que vendeur, mais vous pouvez montrer ce qui est connu aujourd'hui. Renseignez-vous pour cela auprès de votre commune pour savoir s'il existe ou se prépare un plan d'exécution spatial (RUP) ou un permis de lotir pour la zone.

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Que devez-vous communiquer aux acheteurs ?

En Flandre, une obligation d'information sur la situation urbanistique s'applique lors d'une vente. L'annonce et le compromis de vente doivent notamment mentionner l'affectation urbanistique et la situation en matière de permis. Vous trouvez l'affectation dans l'extrait urbanistique, que vous demandez à votre commune. Vous pouvez aussi consulter vous-même le plan de secteur sur le Geoloket des autorités flamandes.

Si l'extrait mentionne « woonuitbreidingsgebied », reprenez cette dénomination telle quelle. Ne modifiez pas le terme pour le rendre plus attrayant. Un acheteur qui constate plus tard qu'une information manquait peut, dans certains cas, demander la nullité de la vente ou des dommages et intérêts.

En outre, comme pour toute vente, vous indiquez si un droit de préemption grève la parcelle. Cela peut être le cas dans certaines zones d'extension d'habitat. Vous trouverez plus d'explications dans notre article sur le droit de préemption en immobilier. Le notaire le vérifie avant l'acte, mais vous évitez des retards si vous le savez à l'avance.

Transformer, agrandir et les questions de l'acheteur

Pour une maison existante et autorisée, l'acheteur peut en principe demander un permis d'environnement pour transformer. La commune évalue chaque demande selon les règles applicables à la parcelle et selon le bon aménagement du territoire. L'ampleur de ces possibilités varie selon la commune et la zone. Il n'existe pas de réponse générale.

Vous aidez l'acheteur en préparant trois documents à l'avance :

• l'extrait urbanistique, datant de moins d'un an au moment du compromis de vente ;
• le permis de bâtir ou le permis d'environnement le plus récent de la maison ;
• les éventuelles informations de la commune sur un RUP ou un projet de développement dans la zone.

Un acheteur qui a des projets peut aussi demander lui-même un entretien d'information auprès du service urbanisme de la commune. Encouragez-le. Cela lève les incertitudes et évite que l'acheteur se retire après le compromis. Lisez aussi ce que vous pouvez faire si un acheteur se retire après le compromis.

Impact sur le prix et la vente

Pour une maison autorisée dans une zone d'extension d'habitat déjà bâtie, l'impact sur le prix est généralement limité. La situation, l'état de la maison, le label EPC et les ventes comparables dans le quartier pèsent davantage. Certains acheteurs voient même une zone d'extension d'habitat encore ouverte à proximité comme un avantage, tant qu'il n'y a pas de projet de construction. D'autres craignent justement un nouveau quartier juste à côté.

La situation est différente pour une parcelle non bâtie en zone d'extension d'habitat. Si vous vendez un tel terrain, vous ne pouvez pas promettre à l'acheteur qu'il pourra y construire une maison. Tant que la zone n'a pas été mise en œuvre, un permis pour une nouvelle maison individuelle est souvent refusé. La Flandre veut en outre bâtir moins d'espace ouvert, et les communes peuvent donner une autre affectation à une zone d'extension d'habitat via un RUP. Cela pèse sur la valeur des terrains non bâtis. Dans ce cas, faites absolument réaliser une estimation par un expert.

Un prix demandé réaliste reste le meilleur moyen d'éviter une vente qui traîne. Une estimation gratuite vous donne un premier prix indicatif. Un agent immobilier qui connaît la commune peut ensuite évaluer comment les acheteurs de votre quartier réagissent à l'affectation.

Questions fréquentes

Une maison en zone d'extension d'habitat est-elle une maison hors zone ?

Non. La zone d'extension d'habitat fait partie des zones d'habitat du plan de secteur. Une maison hors zone se trouve dans une zone ayant une autre affectation, comme la zone agricole ou la zone forestière.

Dois-je mentionner l'affectation zone d'extension d'habitat dans mon annonce ?

Oui. En Flandre, l'affectation urbanistique et la situation en matière de permis doivent figurer dans l'annonce et dans le compromis de vente. Reprenez la dénomination telle qu'elle figure sur l'extrait urbanistique.

L'affectation d'une zone d'extension d'habitat peut-elle changer ?

Oui. Une commune ou les autorités flamandes peuvent fixer une autre affectation via un plan d'exécution spatial, par exemple une zone d'habitat ou un espace ouvert. Vous pouvez demander à votre commune si un tel plan existe ou est en préparation.

Une maison en zone d'extension d'habitat vaut-elle moins ?

Pour une maison existante et autorisée, la différence est généralement faible. Une parcelle non bâtie en zone d'extension d'habitat vaut en principe moins qu'un terrain à bâtir en zone d'habitat, parce qu'une nouvelle maison individuelle n'y est souvent pas autorisée.

Vendre en étant bien préparé

Vendre une maison en zone d'extension d'habitat demande surtout une bonne préparation. Demandez à temps l'extrait urbanistique, rassemblez les permis de votre maison et renseignez-vous auprès de la commune sur les projets prévus pour la zone. Avec ces documents, vous répondez immédiatement aux questions des acheteurs et vous évitez des retards chez le notaire.

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