Vendre une maison avec batterie domestique : que régler en tant que vendeur ?

Si vous voulez vendre une maison avec batterie domestique, vous recevrez des questions qui ne se posent pas lors d'une vente ordinaire. La batterie reste-t-elle pour l'acheteur ? A-t-elle été correctement installée et déclarée ? Et que vaut-elle vraiment pour un acheteur ? Dans cet article, nous passons en revue ce que vous réglez en tant que vendeur pour la batterie elle-même. Vous avez aussi des panneaux solaires ? Les règles pour cette installation se trouvent dans notre article sur la vente d'une maison avec panneaux solaires.

La batterie domestique est-elle comprise dans la vente ?

Une batterie domestique fixée au mur ou posée sur un socle, et reliée à l'installation électrique et à l'onduleur par son propre raccordement, est en règle générale considérée comme faisant partie de l'habitation. Sauf accord contraire, elle revient donc à l'acheteur, tout comme les panneaux solaires sur le toit ou la chaudière dans la cave.

Vous souhaitez emporter la batterie dans votre prochain logement ? Cela doit alors figurer explicitement dans le compromis. Pensez aussi à ce que vous laissez derrière vous. Une batterie démontée laisse souvent un onduleur adapté à une batterie, un circuit vide dans le tableau électrique et des points de fixation au mur. Convenez de qui paie le démontage et de qui fait ensuite contrôler à nouveau l'installation.

Comme la limite entre fixe et amovible n'est pas toujours claire pour un acheteur, mieux vaut noter dans le compromis quels éléments sont inclus : la batterie, l'onduleur, le système de gestion de l'énergie et les éventuels modules de suivi. Cela évite les discussions le jour de la remise des clés.

La batterie vous appartient-elle vraiment ?

La plupart des batteries domestiques dans les habitations belges ont été achetées par le propriétaire lui-même. Ce n'est pourtant pas toujours le cas. Certaines batteries ont été installées via une formule de location ou de leasing, via un fournisseur d'énergie qui pilote la batterie en échange d'une rémunération, ou via un financement qui court encore. Dans ces cas, vous n'êtes pas toujours libre de vendre la batterie avec la maison.

Retrouvez le contrat et vérifiez qui est propriétaire, ce qui se passe en cas de déménagement et si un acheteur peut reprendre le contrat. Un prêt ou un paiement échelonné est en cours pour la batterie ? Vérifiez alors aussi s'il doit être remboursé anticipativement en cas de vente. Si la batterie ne vous appartient pas, mentionnez-le clairement dans l'annonce ou, au plus tard, dans le compromis.

Faites aussi attention aux abonnements pour une application ou une gestion intelligente de l'énergie. Ils sont généralement à votre nom et ne passent pas automatiquement à l'acheteur. Résiliez-les à temps ou convenez d'une reprise, si le fournisseur le permet.

Contrôle, déclaration et sécurité

Lors de la vente d'une habitation, un contrôle de l'installation électrique est obligatoire. La batterie domestique et son circuit font partie de cette installation. Une batterie placée par un installateur et contrôlée lors de sa mise en service ne pose normalement pas de problème. Une batterie raccordée soi-même sans contrôle peut en revanche donner lieu à des remarques dans le rapport. Le déroulement du contrôle à la vente et ce qui se passe en cas de rapport négatif sont expliqués dans notre article sur le contrôle de l'installation électrique lors de la vente.

Par ailleurs, une batterie domestique doit en règle générale être déclarée auprès du gestionnaire de réseau. Vérifiez si cela a été fait et conservez la confirmation. Si la déclaration a été oubliée, réglez-la de préférence avant que l'habitation soit mise en ligne. Un notaire ou un acheteur bien préparé la demande de plus en plus souvent.

N'oubliez pas non plus l'assurance. Certains assureurs incendie veulent savoir si une batterie se trouve dans l'habitation, et à quel endroit. L'acheteur souscrit lui-même une nouvelle police et reçoit la même question : une fiche technique claire l'aidera.

Quels documents un acheteur attend-il ?

Un acheteur paie pour ce qu'il peut vérifier. Plus votre dossier est complet, moins il y a de place pour le doute ou pour une offre plus basse. Rassemblez ces pièces avant de lancer la vente :

• la facture de la batterie, avec la date, la marque, le type et la capacité de stockage en kWh ;
• la fiche technique de la batterie et de l'onduleur ;
• le rapport de contrôle établi lors de l'installation ;
• le schéma unifilaire et le plan de position avec le circuit de la batterie ;
• la confirmation de la déclaration auprès du gestionnaire de réseau ;
• les conditions de garantie et les coordonnées de l'installateur ;
• les éventuels contrats de location, de leasing, de financement ou de gestion de l'énergie.

Un aperçu tiré de l'application de la batterie en dit plus à un acheteur qu'une promesse générale d'économies.

Que vaut une batterie domestique lors de la vente ?

Pour une partie des acheteurs, une batterie domestique est un plus, mais rarement un montant que vous ajoutez séparément au prix. Un acheteur regarde vers l'avenir : combien de temps la batterie va-t-elle encore durer et que va-t-elle lui rapporter ? L'âge et la garantie restante pèsent lourd. Les fabricants accordent souvent une garantie sur un certain nombre d'années ou sur une capacité résiduelle minimale, et une batterie perd avec les années une partie de ce qu'elle peut stocker.

La manière dont la batterie est utilisée compte aussi. En Flandre, une partie des coûts de réseau dépend de votre pic mensuel le plus élevé, via le tarif capacitaire. Une batterie pilotée intelligemment peut limiter ce pic. C'est un argument concret, mais il dépend de la consommation des nouveaux occupants, et les règles tarifaires diffèrent d'une Région à l'autre. Ne promettez donc pas d'économie fixe.

Faites estimer la valeur de votre habitation dans son ensemble, la batterie étant l'un des éléments. Notre estimation gratuite en ligne vous donne une première indication. Vous voulez savoir comment les acheteurs de votre quartier réagissent à ce type d'installation ? Vous pouvez comparer des agents immobiliers de votre région et mettre leurs estimations côte à côte.

PEB et primes : ne promettez rien que vous ne pouvez pas prouver

Le certificat PEB porte sur la performance énergétique du bâtiment : isolation, chauffage, ventilation, eau chaude sanitaire et éventuels panneaux solaires. Une batterie domestique stocke de l'électricité, mais n'en produit pas. Elle n'améliore donc généralement pas votre classe énergétique. En cas de doute, renseignez-vous auprès du certificateur qui établit votre PEB, et ne présentez pas la batterie comme un moyen d'améliorer le label.

Vous avez reçu une prime ou un autre avantage lors de l'achat ? Il était lié à vous en tant que propriétaire. Une telle aide ne passe pas à l'acheteur, et les règles ont changé plusieurs fois ces dernières années. Pour savoir ce qui s'applique aujourd'hui, consultez votre Région, votre gestionnaire de réseau ou le régulateur régional : la CWaPE en Wallonie, Brugel à Bruxelles ou la VREG en Flandre.

Comment préparer la vente

Commencez par la question de la propriété : la batterie vous appartient-elle, ou un contrat est-il en cours ? Décidez ensuite si elle reste dans la maison et consignez-le dans le compromis. Vérifiez que la batterie a été contrôlée et déclarée, et rassemblez le dossier décrit plus haut. Dans l'annonce, mentionnez la batterie de manière factuelle, avec sa capacité, son âge et la garantie restante, sans l'embellir. Vous avez aussi une borne de recharge ? Lisez alors notre article sur la vente d'une maison avec borne de recharge.

Pour conclure

Une batterie domestique ne complique pas la vente, à condition de savoir à l'avance ce que vous vendez. Des accords clairs dans le compromis, un dossier complet et une présentation honnête dans l'annonce écartent la plupart des questions. ImmoMakelaarVergelijker.be vous met en contact avec au maximum trois agents immobiliers agréés IPI de votre région, gratuitement et sans engagement. Comparez les agents immobiliers près de chez vous et choisissez celui qui mettra le mieux votre habitation sur le marché.