Vendre un immeuble commercial : à quoi faire attention en tant que propriétaire ?

Celui qui veut vendre un immeuble commercial vend plus que des briques. Un acheteur regarde le locataire, le bail, la situation et ce que le bien rapporte chaque année. La vente diffère donc de celle d'une habitation ordinaire. Dans cet article, vous découvrez à quoi veiller en tant que propriétaire, de l'estimation de la valeur aux attestations en passant par l'aspect fiscal. Vous cherchez le point de vue de l'acheteur ? Lisez alors notre article sur l'achat d'immobilier commercial en Belgique.

Qui achète un immeuble commercial, et pourquoi cela détermine votre prix

Une habitation s'achète le plus souvent pour y vivre soi-même. Un immeuble commercial attire un autre public. En gros, il existe trois types d'acheteurs. L'investisseur veut un revenu locatif stable et raisonne surtout en rendement. Le commerçant ou l'indépendant veut y exploiter lui-même une affaire et regarde la situation, le passage et la visibilité. Le promoteur voit un potentiel de transformation, par exemple en logements au-dessus d'un commerce plus petit.

Chacun de ces acheteurs valorise le même bien différemment. Un bien loué à un locataire solvable avec une longue durée restante séduit les investisseurs. Un bien vide sur un axe commercial fort intéresse plutôt un commerçant. Un grand bâtiment dans un centre où la fonction commerciale recule convient parfois le mieux à un promoteur.

Comment la valeur d'un immeuble commercial est-elle déterminée ?

Pour une habitation, un expert compare surtout avec les ventes récentes dans le quartier. Pour un immeuble commercial, le rendement joue un grand rôle. La méthode par capitalisation part du loyer que le bien rapporte, ou pourrait rapporter, et le convertit en valeur sur la base du rendement que les acheteurs attendent pour ce type de bien. Plus le risque est élevé, plus le rendement attendu est élevé et plus le prix est bas.

Ce qui détermine ce risque est assez concret. La situation pèse le plus lourd : un bien dans une rue commerçante animée se loue plus facilement qu'un bien dans une rue latérale. Viennent ensuite le locataire et le contrat : combien de temps le bail court-il encore, le locataire paie-t-il ponctuellement et le loyer est-il conforme au marché ? Enfin comptent l'état du bâtiment, la possibilité de diviser le bien ou de l'utiliser autrement, et l'affectation urbanistique.

Faites donc estimer la valeur par quelqu'un qui connaît les immeubles commerciaux de votre région. Une estimation classique d'habitation en dit peu sur une surface commerciale. Pour un immeuble mixte, une estimation gratuite peut toutefois donner une première indication pour la partie logement. Demandez en plus à un agent immobilier expérimenté en immobilier commercial une évaluation argumentée de l'ensemble.

Vendre avec un locataire : qu'advient-il du bail commercial ?

Beaucoup d'immeubles commerciaux sont vendus alors qu'une affaire y est installée. C'est souvent un atout, car un investisseur achète justement ce revenu locatif. Le contrat mérite toutefois votre attention avant de mettre le bien en vente.

Un bail commercial relève d'un cadre légal propre, réglé par région depuis la réforme de l'État. En règle générale, un bail enregistré lie en principe aussi l'acheteur. La possibilité pour un acheteur de mettre fin au contrat, et à quelles conditions, dépend de l'enregistrement, des clauses du contrat et des règles de la région. Faites vérifier cela au préalable par le notaire, afin d'informer correctement un acheteur. Vérifiez aussi si le contrat lui-même prévoit un droit de préemption ou un autre accord en faveur du locataire en cas de vente.

Préparez pour les candidats acheteurs un aperçu avec le loyer, les indexations, la durée, la garantie locative et les éventuels arriérés. Plus ce dossier est clair, moins il laisse de place à l'incertitude dans l'offre. Pour en savoir plus sur la vente avec un locataire en général, lisez notre article sur la vente d'un bien loué.

L'immeuble mixte : commerce en bas, logement au-dessus

Dans de nombreux centres flamands, l'immeuble commercial est un immeuble mixte : un commerce au rez-de-chaussée et un ou plusieurs logements au-dessus. Juridiquement et pratiquement, vous vendez alors deux types de biens dans un seul acte, ce qui a des conséquences.

Pour la partie logement, les règles habituelles de la vente d'une habitation s'appliquent, comme le contrôle de l'installation électrique et un certificat énergétique résidentiel (l'EPC en Flandre, le PEB à Bruxelles et en Wallonie). Pour la partie commerciale, ce sont les règles des unités non résidentielles qui s'appliquent. Vérifiez aussi si l'étage est autorisé comme logement distinct, et s'il dispose de sa propre entrée.

Un immeuble mixte attire souvent un groupe d'acheteurs plus large : un commerçant qui veut habiter au-dessus, ou un investisseur qui y voit deux revenus locatifs. Expliquez clairement dans l'annonce ce qui est autorisé et ce qui est loué, pour que chaque acheteur voie vite si le bien correspond à son projet.

De quelles attestations et de quels documents avez-vous besoin ?

La liste diffère selon la région. Pour un immeuble commercial en Flandre, il s'agit notamment des documents suivants :

• une attestation du sol de l'OVAM, particulièrement importante si une activité présentant un risque de pollution du sol y a eu lieu par le passé ;
• une attestation amiante pour les bâtiments construits avant 2001 ;
• une attestation de contrôle de l'évacuation privée des eaux ;
• les renseignements urbanistiques de la commune, avec l'affectation autorisée ;
• un EPC non résidentiel pour la partie commerciale, selon les règles de l'agence flamande de l'énergie et du climat (VEKA) ;
• le dossier d'intervention ultérieure si des travaux ont été réalisés après 2001 ;
• le bail et la preuve de son enregistrement, si le bien est loué.

À Bruxelles et en Wallonie, les règles sont différentes et les attestations portent parfois un autre nom. Demandez au notaire quels documents sont nécessaires pour votre bien. Vous trouverez un aperçu complet pour les habitations dans les documents nécessaires à la vente. Commencez à temps : certaines attestations se demandent à la commune ou à un expert agréé, et cela peut prendre des semaines.

Fiscalité : qui est propriétaire et quel prélèvement s'applique ?

Les conséquences fiscales dépendent d'abord de qui possède le bien. Un particulier qui vend un bien immobilier bâti dans les cinq ans suivant son achat peut être taxé sur la plus-value. Passé ce délai, une vente par un particulier échappe en règle générale à l'impôt, sauf si la vente est considérée comme spéculative ou comme une activité professionnelle. Pour en savoir plus sur ce mécanisme, lisez notre article sur la taxation de la plus-value lors de la vente.

Si le bien fait partie de votre patrimoine professionnel d'indépendant, ou si une société en est propriétaire, d'autres règles s'appliquent. La plus-value est alors taxée comme revenu professionnel ou comme bénéfice de la société. Parfois, une société ne vend pas le bien lui-même, mais les actions de la société qui le possède. Cela change à la fois les conséquences fiscales et le travail de l'acheteur, qui doit alors aussi passer la société au crible.

Du côté de l'acheteur, un autre élément joue. Lors de l'achat d'un immeuble commercial existant, l'acheteur paie en règle générale des droits d'enregistrement au taux général, et non au taux réduit pour une habitation propre. S'il s'agit d'un bâtiment récent, la vente peut être soumise à la TVA au lieu des droits d'enregistrement. Cela dépend de l'âge du bâtiment et de qui vend. Faites examiner cela au préalable par votre comptable ou votre notaire, ou consultez le SPF Finances.

Pour conclure

Un immeuble commercial se vend à un acheteur qui calcule. Mieux vous documentez le loyer, les permis, les attestations et la situation fiscale, moins cet acheteur a de raisons de baisser son offre. Choisissez un agent immobilier qui connaît les immeubles commerciaux de votre région et sait quels acheteurs y sont actifs. Via ImmoMakelaarVergelijker.be, vous comparez gratuitement et sans engagement jusqu'à trois agents immobiliers agréés IPI près de chez vous. Demandez à chacun d'eux son expérience dans la vente d'immeubles commerciaux, et comparez leurs propositions avant de choisir.