Vendre sa maison pendant une rénovation : comment faire quand les travaux sont en cours

Si vous voulez vendre votre maison pendant une rénovation, la question n'est pas la même que pour quelqu'un qui hésite encore entre rénover et vendre. Les travaux sont déjà en cours. Il y a un entrepreneur, souvent un permis et parfois un crédit libéré par tranches. Vous lirez ci-dessous ce qu'il faut faire de chacun de ces fils, et comment vendre une maison à moitié terminée de sorte que les acheteurs y voient une opportunité plutôt qu'un problème.

Première décision : terminer, interrompre ou vendre en l'état

Il existe en gros trois voies. Vous pouvez terminer la phase en cours, interrompre les travaux à un stade logique, ou vendre le bien dans son état actuel, comme projet de rénovation.

Terminer vaut surtout la peine pour les travaux qui laissent la maison ouverte. Un toit sans couverture, des châssis démontés ou une salle de bains sans conduites font fuir les acheteurs, et la banque de cet acheteur regarde elle aussi d'un œil critique un bien qui n'est pas étanche au vent et à l'eau. Achever une phase vous coûte de l'argent, mais lève un gros point d'interrogation.

Interrompre à un stade logique est la voie du milieu. Pensez à une maison fermée et sèche, avec un gros œuvre terminé mais sans finitions intérieures. Beaucoup d'acheteurs veulent justement choisir eux-mêmes la cuisine, les sols et le carrelage. Pour eux, une maison "prête à finir" est plus attrayante qu'une maison à votre goût.

Vendre en l'état s'impose quand les travaux viennent à peine de commencer ou quand vous devez vendre vite. Attendez-vous alors à ce que les acheteurs intègrent dans leur offre les travaux restants, l'incertitude et les tracas. Vous hésitez entre rafraîchir le bien et le vendre tout de suite ? Lisez aussi notre article sur la préparation d'un bien à la vente et celui sur rénover d'abord ou non.

Ce que vous devez régler avec votre entrepreneur

Votre contrat d'entreprise est un contrat entre vous et l'entrepreneur. Il ne passe pas automatiquement à l'acheteur. Si vous vendez le bien, c'est donc vous qui décidez du sort du chantier en cours : vous faites encore exécuter la phase convenue, ou vous mettez fin au contrat plus tôt.

Mettre fin anticipativement à un contrat d'entreprise est possible, mais pas gratuit. La loi permet au maître de l'ouvrage de résilier unilatéralement le contrat, à condition d'indemniser l'entrepreneur. Cette indemnité couvre en général les travaux exécutés, les frais engagés et une partie du bénéfice qu'il perd. Beaucoup de contrats prévoient leurs propres règles à ce sujet. Lisez-les d'abord et réglez l'arrêt de préférence par écrit, avec un décompte final clair.

Faites aussi constater ce qui a réellement été exécuté. Un procès-verbal de réception ou un état des travaux, accompagné des factures, sera plus tard votre preuve face à l'acheteur. Pour les travaux structurels importants s'ajoute en outre la responsabilité décennale de l'entrepreneur et de l'architecte. Elle est en principe liée au bâtiment et suit donc le bien chez le nouveau propriétaire. Demandez au notaire comment la formuler dans le compromis de vente.

Permis, renseignements urbanistiques et ce que vous devez signaler

Un permis d'urbanisme est lié à la parcelle, pas à vous personnellement. Un acheteur peut donc en principe continuer à utiliser un permis en cours. Attention toutefois aux délais : les travaux doivent commencer dans une certaine période et le permis peut se périmer si le chantier reste trop longtemps à l'arrêt. Renseignez-vous auprès de votre commune sur l'état de votre permis avant d'en faire un atout dans votre annonce.

Lors de chaque vente, le notaire demande les renseignements urbanistiques. On y trouve les permis délivrés pour le bien. En Flandre, une partie de ces informations doit aussi figurer dès la publicité et dans le compromis. Si des transformations ont été faites sans le permis requis, notre article sur la vente d'une maison sans permis d'urbanisme vous explique vos options.

Décrivez honnêtement les travaux en cours dans le compromis : ce qui est terminé, ce qui ne l'est pas, et ce que l'acheteur reprend. Plus cette description est concrète, plus le risque de discussion après l'acte est faible. Un acheteur qui savait exactement ce qu'il achetait pourra difficilement invoquer plus tard un élément qu'on lui aurait caché.

PEB, contrôles et état du bien à la vente

Le certificat PEB doit être disponible dès que vous mettez le bien en vente, et il décrit le bien tel qu'il est au moment de son établissement. Les travaux qui ne sont pas encore terminés ne comptent pas. Même les mesures achevées ne comptent que si le certificateur peut les constater ou si vous disposez de preuves, comme des factures et des fiches techniques. Conservez-les donc soigneusement.

Si vous terminez une phase énergétique, comme l'isolation du toit ou de nouveaux châssis, un nouveau certificat peut afficher un meilleur label. Que cela en vaille la peine dépend de l'écart. En Flandre, le label intervient dans l'obligation de rénovation qui pèse sur l'acheteur, si bien que les acheteurs y regardent de près. Les règles par région se trouvent dans notre aperçu des obligations PEB lors d'une vente.

Le contrôle de l'installation électrique fait lui aussi partie de la vente. Une installation à moitié renouvelée, avec des câbles volants ou un raccordement provisoire, donne souvent lieu à un rapport négatif. Cela ne bloque pas la vente, mais l'acheteur doit alors faire corriger les manquements dans un certain délai. Pour en savoir plus, lisez notre article sur le contrôle de l'installation électrique lors de la vente.

Votre crédit et un prix demandé réaliste

Les rénovations sont souvent financées par un crédit libéré par tranches, chaque fois sur présentation de factures. À la vente, le notaire rembourse le solde restant dû au moyen du prix de vente. Sur la partie non encore prélevée, la banque compte souvent une commission de réservation tant que le crédit court, et un remboursement anticipé peut entraîner une indemnité de remploi. Demandez à l'avance un décompte à votre banque. La suite du processus est expliquée dans notre article sur la vente d'une maison avec un crédit hypothécaire en cours.

Pour le prix, le piège consiste à calculer avec la valeur que le bien aurait après la rénovation. Un acheteur ne le fait pas. Il part de l'état actuel, ajoute les travaux restants et garde une marge pour les mauvaises surprises. Une estimation du bien tel qu'il est aujourd'hui vous donne un point de départ honnête. Demandez pour cela une estimation gratuite. La manière dont les travaux réalisés pèsent sur cette valeur est expliquée dans notre article sur l'impact des travaux de rénovation sur l'estimation.

Comment présenter une maison à moitié terminée

Avec un projet de rénovation, vous ne vendez pas seulement un bien, mais aussi un plan. Constituez un dossier avec les plans, le permis, les factures de ce qui a déjà été fait et des devis pour ce qui reste à faire. Un devis donne à l'acheteur un montant au lieu d'une crainte diffuse. Les photos de travaux désormais cachés derrière les murs ou sous les sols, comme de nouvelles conduites ou l'isolation, valent de l'or.

Rangez le chantier avant les visites. Les gravats, les matériaux qui traînent et les prises ouvertes font paraître un bien plus petit et plus dangereux qu'il ne l'est. Prévoyez de la lumière dans chaque pièce et un passage sûr.

Enfin, choisissez un agent immobilier qui connaît ce type de biens. Toutes les agences n'aiment pas vendre une maison en chantier, et les bons acheteurs se trouvent souvent dans un autre réseau que celui des biens prêts à habiter. Vous pouvez comparer gratuitement et sans engagement jusqu'à trois agents de votre région et leur demander comment ils mettraient votre projet sur le marché.

Pour conclure

Vendre un bien pendant que les travaux sont en cours est tout à fait faisable si vous nouez les fils à l'avance : un accord clair avec votre entrepreneur, une image correcte du permis et du PEB, un décompte de votre crédit et un prix qui part de l'état actuel. Avec un dossier en ordre, vous touchez un public qui cherche justement un projet. Vous voulez savoir comment les agents de votre commune aborderaient votre bien ? Comparez leurs propositions et choisissez en connaissance de cause.