Exclusiviteit bij de makelaar voor de verkoop van uw woning: wat u vastlegt

Exclusiviteit bij een makelaar voor de verkoop van uw woning betekent dat u een periode lang met een enkel kantoor werkt. Veel verkopers tekenen dat document zonder de looptijd of de opzegvoorwaarden te lezen. Dat is jammer, want net die clausules bepalen hoeveel bewegingsruimte u de komende maanden heeft. Hieronder leest u wat u precies vastlegt, wat de Belgische regels toelaten en wanneer een open opdracht de betere keuze is.

Wat exclusiviteit precies inhoudt

Een exclusieve bemiddelingsopdracht geeft een vastgoedkantoor het alleenrecht om uw woning te koop aan te bieden. Zolang die opdracht loopt, mag u geen tweede makelaar inschakelen. In de meeste contracten staat bovendien dat u ereloon verschuldigd bent wanneer u in die periode zelf een koper vindt. Sommige kantoren voorzien een uitzondering voor kandidaten die u al kende voor de ondertekening, maar dat moet dan zwart op wit in de overeenkomst staan.

Daar tegenover staat de open opdracht, ook wel de niet-exclusieve opdracht genoemd. Daarbij werkt u met meerdere kantoren tegelijk en betaalt u enkel het kantoor dat de verkoop effectief rond krijgt. U houdt uw handen vrij, maar u geeft ook geen enkel kantoor de zekerheid die het nodig heeft om zwaar te investeren in uw dossier.

Let op: de vorm van de opdracht staat los van het ereloonpercentage. Een exclusief contract is niet automatisch goedkoper, en een open opdracht is niet automatisch duurder. Vraag beide zaken apart op wanneer u makelaars vergelijkt, zodat u appels met appels vergelijkt in plaats van een pakketprijs zonder onderdelen.

Wat de Belgische regels toelaten

De wetgever beschermt de consument hier vrij stevig. Het koninklijk besluit van 12 januari 2007 over de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars legt vast dat de eerste exclusieve periode niet langer dan zes maanden mag lopen. Een kantoor dat u een exclusiviteit van een jaar voorlegt, zit dus buiten het wettelijke kader voor particuliere verkopers.

Wordt de overeenkomst daarna stilzwijgend verlengd, dan gebeurt dat in periodes van maximaal een maand, die u telkens kunt opzeggen. De opzegtermijn en de manier waarop u opzegt, per aangetekende brief of per e-mail, moeten in het contract staan. Tekende u thuis of ergens anders buiten het kantoor van de makelaar, dan geldt daarbovenop een wettelijke bedenktijd van veertien kalenderdagen waarin u kosteloos kunt terugkomen op uw handtekening.

Werk enkel met een BIV-erkende makelaar. Die erkenning betekent dat het kantoor onder tuchtrecht valt, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft en zich aan de deontologische code moet houden. Het nummer staat op de overeenkomst en op de website van het kantoor. Meer over opzeggen leest u in ons artikel over de makelaarsovereenkomst opzeggen.

Wanneer exclusiviteit in uw voordeel speelt

Exclusiviteit is geen valstrik. Voor een kantoor is het de reden om budget vrij te maken. Professionele fotografie, een plattegrond, een EPC-klare bundel, betaalde zichtbaarheid op de portalen en eventueel een videorondleiding kosten al snel enkele honderden euro. Een makelaar die weet dat een collega de verkoop niet zomaar kan wegkapen, zet die middelen wel in.

U heeft ook een enkel aanspreekpunt. Alle bezoeken, alle biedingen en alle feedback komen via dezelfde persoon binnen, wat de opvolging veel eenvoudiger maakt dan wanneer drie kantoren dezelfde kandidaat rondleiden.

Er is nog een reden die verkopers vaak onderschatten. Wanneer dezelfde woning bij meerdere kantoren staat, verschijnt ze soms met verschillende foto s, verschillende oppervlaktes en zelfs verschillende vraagprijzen op de portalen. Kopers merken dat en lezen het als een dossier waar geen lijn in zit. Een exclusieve opdracht houdt uw presentatie strak, en dat helpt vooral in de eerste weken, wanneer de meeste serieuze kijkers langskomen.

Waar verkopers vastlopen

Het grootste risico is simpel: u zit zes maanden vast aan een kantoor dat niet levert. Blijven de bezoeken uit, dan kunt u niet zomaar overstappen. De meeste overeenkomsten leggen een verbrekingsvergoeding vast van maximaal vijftig procent van het afgesproken ereloon. Lees die clausule dus voor u tekent, want het percentage en de voorwaarden verschillen sterk per kantoor.

Een tweede struikelblok is de stilzwijgende verlenging. Loopt de eerste periode af terwijl u met andere zaken bezig bent, dan schuift de opdracht ongemerkt door. Zet de einddatum in uw agenda met een herinnering twee weken op voorhand.

Tot slot verliest u uw ijkpunt. Wie met een enkel kantoor werkt, hoort een enkele vraagprijs en een enkel ereloonpercentage, zonder te weten of dat marktconform is. Dat lost u op door de vergelijking te maken voordat u tekent, niet erna. Een gratis schatting van uw woning geeft u een tweede referentiepunt om het voorstel van de makelaar tegen af te zetten.

Exclusief of open: zo maakt u de afweging

Een bruikbare vuistregel: kies exclusiviteit wanneer u een kantoor gevonden heeft dat u vertrouwt, en kies een open opdracht wanneer u dat vertrouwen nog niet heeft. De vorm van het contract is een gevolg van uw keuze van makelaar, niet omgekeerd.

Vraag voor u tekent altijd drie dingen op. Ten eerste de looptijd en de exacte opzegvoorwaarden. Ten tweede het volledige ereloon inclusief btw, plus wat er gebeurt met de gemaakte kosten als de woning niet verkocht raakt. Ten derde een concreet marketingplan: welke foto s, welke portalen, welk budget en wanneer de eerste evaluatie volgt.

Onderhandel gerust over de duur. Drie maanden exclusiviteit met een verlenging in onderling overleg is voor beide partijen een redelijk vertrekpunt, en het houdt de druk op de ketel. Laat ook opnemen dat u een tussentijdse evaluatie krijgt na vier tot zes weken, met het aantal bezoeken en de feedback van kandidaten.

Bij ImmoMakelaarVergelijker.be legt u uw woning voor aan maximaal drie BIV-erkende kantoren uit uw gemeente. U hoort drie keer een onderbouwde vraagprijs, drie ereloonvoorstellen en drie aanpakken, en pas daarna beslist u aan wie u eventueel exclusiviteit geeft. Vergelijk vrijblijvend makelaars in uw buurt voor u zich vastlegt.

Veelgestelde vragen

Hoe lang mag een exclusieve makelaarsovereenkomst lopen in Belgie?

Voor particuliere verkopers beperkt het koninklijk besluit van 12 januari 2007 de eerste exclusieve periode tot maximaal zes maanden. Daarna is enkel een stilzwijgende verlenging in periodes van maximaal een maand toegelaten, telkens opzegbaar volgens de termijn in uw contract.

Mag ik mijn woning zelf verkopen tijdens de exclusiviteit?

Meestal niet zonder gevolgen. De meeste exclusieve overeenkomsten voorzien dat u het volledige ereloon of een deel ervan verschuldigd bent wanneer u tijdens de looptijd zelf een koper vindt. Wilt u die mogelijkheid openhouden, laat dan voor de ondertekening een uitzondering opnemen voor kandidaten die u al kende.

Wat kost het om een exclusieve opdracht vroegtijdig te verbreken?

Dat hangt af van uw contract. In de praktijk bedraagt de verbrekingsvergoeding maximaal vijftig procent van het overeengekomen ereloon. Tekende u buiten het kantoor van de makelaar, dan kunt u binnen veertien kalenderdagen wel kosteloos herroepen.

Is een open opdracht bij meerdere makelaars een betere keuze?

Een open opdracht houdt uw opties open, maar kantoren investeren er doorgaans minder in en uw woning verschijnt soms inconsistent op de portalen. Wie eerst grondig vergelijkt en dan een kantoor kiest, haalt in de meeste gevallen meer uit een exclusieve opdracht met een korte looptijd.

Uw volgende stap

Exclusiviteit is een prima instrument zolang u weet wat u tekent en zolang de looptijd kort genoeg is om bij te sturen. Het probleem ontstaat wanneer verkopers de eerste makelaar die langskomt meteen zes maanden alleenrecht geven, zonder tweede prijs, zonder tweede schatting en zonder marketingplan op papier.

Doe het omgekeerd. Vraag eerst een gratis schatting aan, laat daarna maximaal drie kantoren hun aanpak voorstellen en geef pas exclusiviteit aan het kantoor dat u overtuigt. Zo tekent u een contract dat in uw voordeel werkt in plaats van in dat van de makelaar. Start hier met vergelijken, gratis en zonder verplichting.