Huis verkopen en blijven wonen in België

Verkopen en toch in uw woning blijven, kan in België op drie manieren. U verkoopt de blote eigendom en houdt het vruchtgebruik, u verkoopt in lijfrente, of u verkoopt volledig en huurt daarna van de koper. Elk spoor levert een ander bedrag op, met een andere zekerheid voor u en een ander risico voor de koper. Dit artikel legt de drie naast elkaar, zodat u weet wat u aan de notaris moet vragen.

Waarom mensen deze weg kiezen

De redenen lopen uiteen. Soms is het kapitaal nodig om een zorgfactuur, een lening of een schenking aan de kinderen te dekken. Soms wil iemand het huis niet als last achterlaten voor de erfgenamen. En soms is de woning gewoon te groot geworden, terwijl verhuizen uit de buurt geen optie is.

Wat alle formules gemeen hebben: u krijgt minder dan de volle marktwaarde. U verkoopt immers geen leeg huis, maar een huis met uzelf erin. Dat verschil is geen truc van de koper, het is de prijs van het woonrecht dat u houdt.

Verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik

U verkoopt de blote eigendom en houdt het vruchtgebruik, meestal levenslang. U mag in de woning blijven wonen, of ze verhuren en de huur zelf houden. De koper wordt pas volle eigenaar wanneer uw vruchtgebruik eindigt.

De waarde van het vruchtgebruik hangt vooral af van uw leeftijd. Hoe jonger u bent, hoe meer het vruchtgebruik waard is en hoe minder de koper vandaag betaalt. De notaris berekent die verdeling met de gangbare tabellen en legt ze vast in de akte.

Let op de lasten. Als vruchtgebruiker draagt u het gewone onderhoud en de onroerende voorheffing. De blote eigenaar draagt de grote structurele werken, bijvoorbeeld aan het dak of de fundering. Zet in de akte wie welke werken betaalt, want dat is de klassieke bron van discussie tien jaar later.

Verkoop in lijfrente

Bij een lijfrente krijgt u meestal een bedrag bij de start, het zogenaamde boeket, en daarna een rente tot uw overlijden. Bij een bewoonde lijfrente blijft u in de woning, wat de rente en het boeket lager maakt dan bij een vrije lijfrente.

De rente stopt bij het overlijden van de verkoper. Dat maakt de formule voor de koper een gok en voor u een zekerheid, zolang de afspraken kloppen. Laat daarom in de akte opnemen wat er gebeurt als de koper niet meer betaalt, of hoe de rente geïndexeerd wordt. Zonder indexering verliest de rente na vijftien jaar een flink stuk koopkracht.

Een lijfrente is altijd notarieel en de registratierechten worden berekend op de waarde van het geheel, niet alleen op het boeket. Reken die kost mee voor u de formule met een gewone verkoop vergelijkt.

Verkopen en huren van de koper

De derde weg is het eenvoudigst uit te leggen. U verkoopt de woning volledig en tegen de normale marktprijs, en daarna huurt u ze van de nieuwe eigenaar. Jij Sluit Huurcontract Met Koper op het moment van de akte, zodat er geen dag tussen valt waarop u geen titel hebt om er te wonen.

Het voordeel is duidelijk: u krijgt de volle prijs. Het nadeel evengoed: u wordt huurder en valt onder de gewone woninghuurregels van uw gewest. Een kort contract kan opgezegd worden, een negenjarig contract biedt meer zekerheid maar bindt ook u. Bespreek met de notaris welke duur bij uw plan past en laat de huurprijs en de indexering meteen mee vastleggen.

Wat u er in waarde voor inlevert

Bij vruchtgebruik en lijfrente krijgt u vandaag minder cash, in ruil voor een woonrecht dat u niets meer kost. Bij verkoop met huur krijgt u de volle prijs, maar betaalt u vanaf dan huur, dus een deel van dat kapitaal vloeit maandelijks terug naar de koper.

Maak die vergelijking altijd over een realistische periode. Zet naast elkaar wat u netto ontvangt, wat u maandelijks nog betaalt of ontvangt, en wat er na tien of twintig jaar overblijft. Een goede schatting van de gewone verkoopwaarde is daarbij het vertrekpunt, want elke formule wordt daarvan afgeleid. Vraag daarom eerst een gratis schatting van uw woning aan.

Wat de notaris moet vastleggen

Laat in elke formule vier dingen zwart op wit zetten. Wie welke werken en belastingen betaalt. Wat er gebeurt bij verkoop van de woning door de koper, zodat uw woonrecht ook tegenover een volgende eigenaar geldt. Wat er gebeurt als u naar een woonzorgcentrum verhuist, want dat is de vraag die achteraf het vaakst opduikt. En hoe de prijs of de rente geïndexeerd wordt.

Laat u bijstaan door uw eigen notaris, ook als de koper er al een heeft. Dat kost u niets extra, want de notarissen delen het ereloon. Twijfelt u tussen deze formules en een gewone verkoop met een verhuis, leg dan eerst enkele makelaars naast elkaar en vraag hun inschatting van de vrije verkoopwaarde.