Meerdere makelaars inschakelen bij de verkoop van uw woning: mag dat?

Meerdere makelaars inschakelen lijkt de snelste weg naar een verkoop: meer kantoren, meer kandidaat-kopers, sneller getekend. In de praktijk hangt alles af van wat u ondertekent. De ene verkoopopdracht laat het toe, de andere sluit het uit en maakt u aansprakelijk. Hieronder leest u welke soorten opdrachten er in België bestaan, wanneer meerdere kantoren echt helpen, en hoe u kantoren vergelijkt voordat u zich vastlegt.

Wat u tekent weegt zwaarder dan hoeveel kantoren u belt

Een vastgoedmakelaar werkt in België op basis van een schriftelijke bemiddelingsovereenkomst, in de volksmond een verkoopopdracht. Dat document bepaalt wat het kantoor voor u doet, hoe lang de opdracht loopt, wanneer commissie verschuldigd is en of u ondertussen met andere kantoren mag werken. Zolang u niets ondertekend hebt, mag u met zoveel makelaars praten als u wilt. Een gesprek, een bezoek ter plaatse of een prijsindicatie verplicht u tot niets.

Het kantelpunt ligt bij de handtekening. Vanaf dat moment gelden de afspraken uit de overeenkomst, en die verschillen sterk van kantoor tot kantoor. Lees daarom twee dingen goed na voor u tekent: welk type opdracht het is, en in welke gevallen de commissie verschuldigd blijft. De looptijd en de opzegmogelijkheden staan eveneens in de overeenkomst zelf. Vraag ernaar wanneer een kantoor ze niet spontaan toelicht.

Exclusieve opdracht of open opdracht: het verschil in de praktijk

Bij een exclusieve opdracht vertrouwt u de verkoop voor de duur van de overeenkomst aan een enkel kantoor toe. U mag in die periode geen tweede makelaar inschakelen. Verkoopt u zelf aan iemand uit uw eigen kring, dan hangt het van de tekst van de overeenkomst af of het kantoor toch recht heeft op een vergoeding. Kantoren vragen exclusiviteit omdat ze dan zekerder zijn van hun investering in fotografie, publiciteit en bezoeken.

Bij een open of niet-exclusieve opdracht mag u dezelfde woning aan meerdere kantoren toevertrouwen. Wie de koper aanbrengt, krijgt de commissie. De andere kantoren krijgen niets. Dat klinkt aantrekkelijk voor een verkoper, maar het verandert het gedrag van de makelaar. Wie niet zeker is van zijn vergoeding, investeert doorgaans minder in professionele foto's, betalende publicatie en de opvolging van kandidaten.

Er bestaat ook een tussenvorm, waarbij u exclusiviteit geeft maar zelf het recht behoudt om aan een eigen kandidaat te verkopen. Laat in dat geval zwart op wit opnemen wat er dan met de commissie gebeurt.

Wanneer meerdere makelaars in uw voordeel werken

Meerdere kantoren inschakelen loont vooral wanneer uw woning moeilijk te plaatsen is bij een enkel netwerk. Denk aan een pand op de grens van twee regio's, een hoeve of loft met een smal kopersprofiel, of een woning waarvan de prijsklasse boven het gebruikelijke segment van uw lokale kantoor ligt. Elk kantoor heeft een eigen bestand van zoekers. Twee bestanden dekken samen meer kandidaten dan een.

Ook in een trage markt kan spreiding helpen. Staat uw woning al maanden online zonder bezoeken, dan brengt een tweede kantoor met een andere aanpak soms wel beweging. Voorwaarde is dat de prijs klopt. Een tweede makelaar lost een te hoge vraagprijs niet op, hij herhaalt ze enkel op een tweede website. Laat uw prijs daarom eerst opnieuw tegen het licht houden met een gratis schatting van uw woning voor u een extra kantoor aanspreekt.

Wanneer meerdere kantoren tegen u beginnen te werken

Dezelfde woning die tegelijk op verschillende sites staat, valt op. Vaak niet op de manier die u wilt. Kopers zien twee advertenties met andere foto's, soms met een andere vraagprijs of oppervlakte, en trekken daar hun eigen conclusie uit: deze verkoper heeft haast, hier valt te onderhandelen. Uw onderhandelingspositie verzwakt nog voor het eerste bezoek plaatsvindt.

Er is ook een praktisch risico. Wanneer twee kantoren dezelfde kandidaat rondleiden, kunnen beide aanspraak maken op de commissie. Dan betaalt u mogelijk twee keer, of u belandt in een discussie die maanden aansleept. Houd daarom bij welk kantoor welke kandidaat heeft aangebracht en bevestig dat schriftelijk. Beperk het aantal kantoren bovendien tot een handvol. Drie kantoren die uw dossier ernstig nemen leveren meer op dan zes die er losjes mee omgaan.

Zo vergelijkt u kantoren voordat u tekent

De vergelijking maakt u het best voor u iets ondertekent, niet erna. Vraag aan elk kantoor drie zaken: welke prijs zij realistisch achten en waarop ze die baseren, welk commissiepercentage en welke kosten er precies in het tarief zitten, en hoeveel woningen zij het voorbije jaar in uw straat of gemeente verkocht hebben. De antwoorden lopen verder uiteen dan de meeste verkopers verwachten.

Let bij de prijsindicatie op de onderbouwing. Een cijfer zonder vergelijkbare verkopen erachter is een verkoopargument, geen waardebepaling. Controleer ook of de makelaar BIV-erkend is, want dat is in België een wettelijke vereiste om het beroep uit te oefenen.

Wilt u die vergelijking in een keer maken, dan kan dat via ImmoMakelaarVergelijker.be, waar u lokale makelaars naast elkaar legt. U beschrijft uw woning een keer en wij leggen uw dossier voor aan maximaal drie kantoren uit uw regio die zich in dat type woning thuis voelen. U vergelijkt hun prijsindicatie en hun voorwaarden naast elkaar en beslist zelf met wie u verder gaat. Dat is gratis en vrijblijvend.

Veelgestelde vragen

Mag ik in België meerdere makelaars inschakelen voor dezelfde woning?

Ja, zolang u geen exclusieve verkoopopdracht ondertekend hebt. Bij een open of niet-exclusieve opdracht mag u dezelfde woning aan verschillende kantoren toevertrouwen, en krijgt het kantoor dat de koper aanbrengt de commissie. Hebt u wel exclusiviteit toegekend, dan mag u tijdens de looptijd van die opdracht geen tweede makelaar inschakelen.

Betaal ik dan commissie aan elke makelaar?

Nee. Bij een open opdracht is enkel het kantoor dat de verkoop tot stand brengt commissie verschuldigd. Discussie ontstaat wel wanneer twee kantoren dezelfde koper hebben gecontacteerd. Noteer daarom per kandidaat via welk kantoor het contact liep.

Wat als ik mijn woning zelf verkoop tijdens een exclusieve opdracht?

Dat hangt af van wat er in uw overeenkomst staat. Sommige opdrachten voorzien ook een vergoeding wanneer u zelf de koper vindt. Andere maken een uitzondering voor kandidaten uit uw eigen kring. Vraag dit na voor u tekent en laat het schriftelijk vastleggen.

Hoeveel makelaars vergelijk ik het best?

Drie is voor de meeste verkopers een werkbaar aantal. U ziet dan het verschil in prijsindicatie, tarief en aanpak, zonder dat uw woning overal tegelijk opduikt. Meer kantoren leveren zelden extra kopers op en maken de opvolging zwaarder.

Kort samengevat

Meerdere makelaars inschakelen mag, tenzij u exclusiviteit hebt toegekend. De echte vraag is niet of het toegelaten is, maar of het uw verkoop vooruithelpt. Bij een woning met een breed kopersprofiel wint u meestal met een kantoor dat er volop voor gaat. Bij een moeilijk te plaatsen pand of een verkoop die stilvalt, kan een tweede kantoor het verschil maken. Vergelijk in beide gevallen eerst en teken daarna. U kunt vrijblijvend maximaal drie makelaars uit uw regio vergelijken en zelf kiezen wie uw woning verkoopt.