Waar zijn huizen goedkoop in Europa?

Veel kopers vragen zich af: waar zijn huizen goedkoop in Europa? Door de jaren heen zijn de prijzen in veel West-Europese landen sterk gestegen, maar er zijn nog steeds regio's waar je relatief betaalbaar een huis kunt kopen. Vooral in delen van Oost- en Zuidoost-Europa liggen de gemiddelde vastgoedprijzen nog een stuk lager dan in landen zoals België, Nederland, Duitsland of Frankrijk. Zelfs in 2026 zijn er markten waar je voor minder dan 100.000 euro een volwaardige woning kunt kopen - iets wat in de meeste West-Europese landen al lang niet meer realistisch is.

Ter illustratie: een recent overzicht van metronieuws.nl (april 2025) plaatst Noord-Macedonië bovenaan de lijst van goedkoopste landen, met een gemiddelde aankoopprijs van ongeveer 50.000 euro voor een woning. Ter vergelijking: in Luxemburg betaal je gemiddeld meer dan 1.100.000 euro. Dat geeft aan hoe groot de spreiding binnen Europa vandaag de dag nog altijd is.

Goedkope landen voor vastgoed in Europa

In verschillende recente analyses en rankings duiken telkens dezelfde landen op als relatief goedkoop voor vastgoed. Op basis van actuele marktgegevens en internationale vergelijkingen zien we dit beeld:

• Bulgarije wordt consequent genoemd als een van de goedkoopste markten binnen de EU. In landelijke gebieden liggen prijzen soms rond 300-500 euro per m², al zijn Sofia en de kuststreken bij Varna en Boergas duurder geworden door toenemende buitenlandse interesse. Bansko, het populaire skigebied in de Pirin-bergen, trekt ook steeds meer internationale kopers aan, wat de lokale prijzen de voorbije jaren merkbaar omhoog heeft geduwd.
• Letland duikt in meerdere recente ranglijsten op als goedkoopste EU-lidstaat om een woning te kopen, zeker buiten de hoofdstad Riga. Opvallend voor een EU-land met een stabiel juridisch kader en een relatief moderne infrastructuur in vergelijking met andere goedkope markten.
• Montenegro combineert lage prijzen met spectaculair landschap. Buiten de populaire kustplaatsen zoals Kotor en Budva zijn woningen nog relatief betaalbaar, al stijgen de prijzen in toeristische zones snel. Montenegro is geen EU-lid maar heeft wel de euro als munt, wat wisselkoersrisico uitsluit.
• Noord-Macedonië blijft een van de minst bekende maar goedkoopste markten op het Balkan-schiereiland. Met gemiddelde aankoopprijzen rond 50.000 euro voor een woning (april 2025) behoort het tot de absolute ondergrens in Europa. De markt is kleiner en de liquiditeit beperkter dan in grotere landen, maar voor wie puur naar prijs per m² kijkt, is het moeilijk te kloppen.
• Roemenië kent eveneens lage gemiddelde aankoopprijzen, zeker buiten Boekarest. In kleinere steden zoals Craiova, Deva of Turgu Mures vind je nog ruime woningen voor prijzen die in West-Europa ondenkbaar zijn. Boekarest zelf is de voorbije jaren flink duurder geworden door economische groei en een actieve huurmarkt.
• Hongarije wordt in meerdere 2024-2025 ranglijsten vermeld als verrassend betaalbare optie, zeker buiten Budapest. Het land biedt een stabiele infrastructuur, vlotte verbindingen met West-Europa via trein en vliegtuig, en populaire recreatiegebieden zoals het Balatonmeer. Budapest zelf is de voorbije jaren flink in prijs gestegen, maar de rest van het land blijft toegankelijk.
• Bosnië en Herzegovina komt in rapporten naar voren als land met de laagste gemiddelde transactieprijzen voor nieuwe woningen in Europa. Let wel: het juridische kader is complexer dan in EU-lidstaten, eigendomsregistratie verloopt trager en de politieke situatie is minder stabiel.
• Polen en Tsjechië worden in recente vergelijkingen (april 2025) ook als aanzienlijk voordeliger dan West-Europa omschreven. Ze zijn geen klassieke "spotgoedkope" markten meer, maar bieden voor een combinatie van prijs, infrastructuur en EU-lidmaatschap nog altijd goede waarde - zeker buiten Warschau en Praag.
• Italië verdient een aparte vermelding. In regio's zoals Abruzzo, Calabrië, Emilia-Romagna en Campania worden vervallen woningen soms aangeboden voor symbolische bedragen - soms letterlijk 1 euro - als onderdeel van gemeentelijke herlevingsprojecten. De totale renovatiekost loopt dan wel op, maar de aankoopprijs zelf is uitzonderlijk laag. In februari 2025 berichtten meerdere Europese media over dorpen in Abruzzo en Campania waar woningen voor minder dan een ton te koop staan.
• Griekenland, Portugal (buiten Lissabon en Porto) en sommige regio's van Spanje en Albanië worden eveneens regelmatig genoemd als bestemmingen met nog relatief betaalbaar vastgoed, al is de druk op populaire kuststreken de voorbije jaren sterk toegenomen. Portugal staat in meerdere expat-rankings hoog voor levenskwaliteit gecombineerd met betaalbaarheid, zeker in het binnenland en de regio Alentejo.

Belangrijk: "goedkoop" betekent hier vooral lagere aankoopprijs per m² vergeleken met West-Europa, niet automatisch dat elke regio in die landen spotgoedkoop is.

Concrete prijsindicaties per land

Om een idee te geven van de verhoudingen: terwijl je in België gemiddeld al snel 2.500 tot 3.500 euro per m² betaalt voor een woning, zien de cijfers in goedkopere markten er heel anders uit. De onderstaande indicaties zijn gebaseerd op meerdere vergelijkende analyses en marktrapportages uit 2024-2026 en geven een globale richtlijn - lokale en seizoensgebonden schommelingen zijn altijd mogelijk.

• Noord-Macedonië: gemiddeld ~50.000 euro per woning; 500-900 euro/m²
• Bulgarije (landelijk): 300-700 euro/m²
• Letland (buiten Riga): 600-1.100 euro/m²
• Montenegro (buiten kust): 700-1.300 euro/m²
• Roemenië (buiten Boekarest): 700-1.200 euro/m²
• Hongarije (buiten Budapest): 800-1.400 euro/m²
• Polen en Tsjechië (buiten hoofdsteden): 1.200-2.000 euro/m²
• Griekenland (eilanden en landelijk): 1.000-2.000 euro/m²
• Portugal (buiten Lissabon/Porto): 1.200-2.200 euro/m²
• Italië (landelijke herlevingsprojecten): symbolisch tot 30.000 euro aankoopprijs, maar reken op 50.000-150.000 euro renovatiekost extra

Ter vergelijking: in de Belgische centrumsteden betaal je al snel drie tot vier keer die bedragen per vierkante meter. Zelfs de duurdere Europese "goedkope" markten zoals Portugal of Griekenland zitten nog altijd fors onder het Belgische gemiddelde.

Binnen één land zijn de verschillen groot

Niet alleen tussen landen, maar ook binnen één land kunnen de prijsverschillen enorm zijn. In bijna elk land zijn:

• de hoofdsteden en toeristische hotspots het duurst;
• kleinere steden en landelijke regio's merkbaar goedkoper;
• opkomende regio's tijdelijk relatief betaalbaar, tot ze ontdekt worden door investeerders.

Zo kunnen in een land als Bulgarije of Roemenië de prijzen in hoofdstad en topregio's aanzienlijk hoger liggen dan in landelijke gebieden, terwijl die landelijke regio's nog huizen of appartementen aanbieden voor bedragen die in West-Europa moeilijk denkbaar zijn.

Een goed voorbeeld is Letland: de hoofdstad Riga heeft de voorbije jaren flinke prijsstijgingen gezien door economische groei en buitenlandse interesse. Wie buiten Riga zoekt, in provincies zoals Latgale of Vidzeme, kan nog altijd woningen vinden aan een fractie van die prijs. Hetzelfde geldt voor Montenegro, waar Kotor en Budva al bijna het prijsniveau van populaire Griekse eilanden halen, terwijl het binnenland veel toegankelijker blijft.

In Roemenië is het contrast tussen Boekarest - waar nieuwe appartementen soms al meer dan 2.000 euro/m² kosten - en een kleinere stad zoals Deva of Resita bijzonder treffend. In die laatste steden vind je ruime woningen voor prijzen die in West-Europa zelfs voor een studio ontoereikend zouden zijn. Ook in Hongarije geldt dat Budapest zich qua prijs steeds verder losmaakt van de rest van het land.

Goedkoop kopen is niet altijd goedkoop wonen

Een lage aankoopprijs betekent niet automatisch dat het leven er ook goedkoop of praktisch is. Bij de vraag "waar zijn huizen goedkoop in Europa?" hoort dus ook de vraag:

• hoe zit het met lonen en koopkracht ter plaatse;
• hoe zijn infrastructuur, gezondheidszorg en onderwijs;
• hoe vlot is de bereikbaarheid met vliegtuig, trein of auto;
• hoe stabiel is het juridische en fiscale kader;
• hoe zit het met verhuurmogelijkheden en vraag naar huurwoningen.

Sommige landen hebben wel goedkope woningen, maar zijn voor lokale bewoners toch moeilijk betaalbaar gezien hun lagere gemiddelde lonen, of kennen minder stabiele markten. Bosnië en Herzegovina is een goed voorbeeld: de aankoopprijzen zijn laag, maar het land is geen EU-lid en het eigendomsrecht kent meer complexiteit dan in landen zoals Bulgarije of Letland, die wél tot de EU behoren en daardoor een sterk juridisch kader bieden voor buitenlandse kopers.

Denk ook aan praktische zaken zoals internetverbinding (belangrijk voor remote werkers), de afstand tot een internationaal vliegveld en de beschikbaarheid van anderstalig onderwijs als je er met een gezin naartoe verhuist. Noord-Macedonië scoort op puur prijs uitstekend, maar heeft een minder uitgebouwd openbaar vervoersnetwerk en minder rechtstreekse vliegverbindingen vanuit België dan landen als Hongarije of Bulgarije.

Zorg er ook voor dat je de lokale taal niet onderschat als factor. In landen als Montenegro of Albanië is Engels minder wijdverspreid dan in Noord- of West-Europese landen, wat dagelijkse administratie kan bemoeilijken. Roemenië en Hongarije hebben grotere expatgemeenschappen, wat de integratie voor nieuwkomers doorgaans makkelijker maakt.

Voor wie zijn goedkope huizen in Europa interessant?

Goedkopere vastgoedmarkten in Europa kunnen interessant zijn voor:

• Tweede verblijven in een zonnig of groen land, waar de aankoopprijs nog haalbaar is - denk aan een appartement aan de Bulgaarse Zwarte Zeekust of een vakantiehuis in Hongarije aan het Balatonmeer. Portugal wordt door vtwonen.be (oktober 2024) overigens ook aangehaald als populaire bestemming voor een betaalbaar vakantiehuis, net als Hongarije en Bulgarije.
• Investeerders die op zoek zijn naar lange termijn waardestijging in opkomende markten. EU-lidstaten als Bulgarije, Letland en Hongarije bieden daarin relatief meer zekerheid dan niet-EU-landen. De waardestijging in Boekarest en Sofia de voorbije tien jaar laat zien dat vroeg instappen in zo'n markt rendabel kan zijn.
• Mensen die willen verhuizen naar een land met lagere kosten van levensonderhoud, bijvoorbeeld na een vroegpensioen of bij een grote carrièrewissel. De combinatie van een Belgisch of Nederlands pensioen met de levenskosten in bijvoorbeeld Roemenië of Hongarije biedt financieel een heel ander perspectief.
• Digital nomads en remote werkers die hun inkomen in euros of dollars verdienen en profiteren van het lagere prijsniveau ter plaatse. Landen als Noord-Macedonië en Montenegro hebben hiervoor de voorbije jaren meer interesse gekregen. Montenegro biedt daarbij het voordeel van een euromunt en een groeiend aantal coworking spaces in de kustplaatsen.
• Kopers van een renovatieproject, zoals de symbolische 1-euro-huizen in Italië, die bereid zijn tijd en geld te investeren in een grondige verbouwing in ruil voor een uitzonderlijk lage aankoopprijs. Wie zo'n project aanpakt, doet er goed aan een buffer te voorzien van minstens het dubbele van de initiële renovatieschatting.

Toch blijft het belangrijk om de totale context te bekijken, niet enkel de aankoopprijs.

Risico's en aandachtspunten

Wie in een "goedkoop" land vastgoed wil kopen, let best op:

• Juridische zekerheid rond eigendomsrechten en registratie. In EU-lidstaten is dit doorgaans beter geregeld dan buiten de EU. Laat een lokale advocaat of notaris altijd de eigendomstitels controleren voor je een aanbod doet.
• Kwaliteit van bouw en infrastructuur. Goedkope woningen op het platteland zijn soms verouderd of vragen een grondige renovatie. Laat altijd een technische inspectie uitvoeren voor je koopt. In landen als Bulgarije en Roemenië zijn er ook vragen rond aardbevingsbestendigheid bij oudere gebouwen - een aspect dat je niet over het hoofd mag zien.
• Eventuele beperkingen voor buitenlandse kopers. Sommige landen (ook binnen de EU) hebben historisch beperkingen gehad op aankoop van landbouwgrond door niet-inwoners. Controleer dit per land en per type eigendom. In Montenegro gelden andere regels voor bebouwde percelen dan voor landbouwgrond.
• De liquiditeit van de markt: raak je het pand later weer vlot verkocht? In dunbevolkte plattelandsregio's kan dat langer duren dan in steden. Een woning in een afgelegen bergdorp in Noord-Macedonië is een heel andere propositie dan een appartement in Skopje.
• Wisselkoersrisico's en fiscale regels. In landen buiten de eurozone (zoals Noord-Macedonië of Servië) speel je wisselkoersrisico - al is de Macedonische denar al jaren de facto aan de euro gekoppeld. Informeer je ook over lokale belastingen op vastgoed, erfenis en verhuur, want die kunnen sterk verschillen van wat je in België gewend bent.
• Bijkomende kosten. Notaris-, registratie- en overdrachtskosten variëren sterk per land. In sommige markten lopen die kosten op tot 8-10% bovenop de aankoopprijs. In Roemenië en Bulgarije zijn de transactiekosten doorgaans lager dan in West-Europa, maar informeer je altijd van tevoren zodat je niet voor verrassingen staat.
• Renovatiekosten. Zeker bij spotgoedkope panden - en al zeker bij de Italiaanse 1-euro-projecten - is een realistische renovatiebegroting maken onontbeerlijk voor je een beslissing neemt. Bouwmaterialen en arbeid zijn in Oost-Europa goedkoper dan in België, maar lang niet gratis.
• Lokale regelgeving rond verhuur. Kortetermijnverhuur via platformen als Airbnb wordt in steeds meer Europese landen aan banden gelegd of aan vergunningen gekoppeld. Controleer de actuele situatie in de gemeente waar je wil kopen, zeker als verhuurinkomsten deel uitmaken van je businessplan.

In sommige markten zijn de instapprijzen laag, maar is het moeilijker om later met winst weer te verkopen of zijn er extra administratieve stappen nodig voor buitenlandse eigenaars.

Samengevat

Als je je afvraagt waar huizen goedkoop zijn in Europa, kom je in augustus 2026 nog steeds uit bij delen van Oost- en Zuidoost-Europa. Noord-Macedonië, Letland, Bulgarije, Montenegro en Hongarije scoren in internationale vergelijkingen het laagst qua aankoopprijs per m². Noord-Macedonië staat daarbij in de meest recente analyses zelfs bovenaan met een gemiddelde aankoopprijs van circa 50.000 euro. Bosnië en Herzegovina en Roemenië horen ook bij de goedkoopste opties, en wie bereid is te renoveren, vindt ook in bepaalde Italiaanse regio's extreem lage instapprijzen. Polen, Tsjechië, Griekenland, Portugal, Spanje en Albanië bieden eveneens nog relatief betaalbaar vastgoed vergeleken met West-Europa, zeker buiten de grote toeristische hotspots.

Maar de laagste prijs betekent niet automatisch de beste keuze. Wie serieus overweegt om in zo'n regio vastgoed te kopen, doet er goed aan om niet alleen naar de aankoopprijs te kijken, maar ook naar leefkwaliteit, juridische zekerheid, bijkomende kosten en doorverkoopbaarheid op langere termijn.

Veelgestelde vragen