Hoe weet ik of een vastgoedmakelaar erkend is in België?

Hoe weet ik of een vastgoedmakelaar erkend is in België? U zoekt de naam, het kantoor of het BIV-nummer op in het openbare register van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) op biv.be. Staat de persoon daar niet in, dan mag hij of zij in België niet bemiddelen bij de verkoop van uw woning. De controle is gratis en duurt ongeveer twee minuten.

Het BIV-register is de officiële bron

Vastgoedmakelaar is in België een gereglementeerd beroep. De wet van 11 februari 2013 bepaalt dat wie beroepshalve bemiddelt bij de verkoop of verhuur van vastgoed, ingeschreven moet zijn bij het BIV. Het instituut houdt daarvoor een openbaar register bij dat iedereen kan raadplegen, zonder account en zonder kosten.

In dat register vindt u per makelaar de naam, het kantoor, het BIV-nummer, de kolom waarin hij of zij is ingeschreven en of het om een titularis of een stagiair gaat. Ook geschorste of geschrapte makelaars verdwijnen uit de lijst van actieve leden, wat de zoekfunctie meteen tot een betrouwbare check maakt. België telt ruim 10.000 erkende vastgoedmakelaars, dus de kans is groot dat het kantoor in uw gemeente er gewoon in staat.

Let op de tegenhanger: een fraaie website, een logo van een vastgoedgroep of een lidmaatschap van een beroepsvereniging is geen erkenning. Alleen de inschrijving bij het BIV telt juridisch. Wilt u die stap overslaan, dan kunt u ook rechtstreeks erkende makelaars in uw gemeente vergelijken via een platform dat de controle voor u doet.

Zo controleert u de erkenning in vier stappen

1. Vraag het BIV-nummer op. Erkende makelaars moeten dat nummer vermelden op hun website, briefpapier, e-mails en op de bemiddelingsopdracht. Krijgt u het niet spontaan, vraag er dan naar. Dat kost u één zin in een e-mail.
2. Open het register op biv.be. Gebruik de zoekfunctie voor vastgoedmakelaars en zoek op naam, kantoornaam, postcode of BIV-nummer. U krijgt binnen enkele seconden een resultaat.
3. Vergelijk de gegevens. Kijk of de naam in het register overeenkomt met de persoon die bij u thuis komt schatten, en niet alleen met de zaakvoerder van het kantoor. Werkt u met een stagiair, dan staat de stagemeester vermeld.
4. Bewaar het bewijs. Neem een schermafbeelding van de zoekresultaten en bewaar die bij uw bemiddelingsopdracht. Als er later discussie ontstaat over het ereloon of de opzeg, hebt u meteen het juiste dossiernummer bij de hand.

Doorloopt u deze vier stappen voor elke makelaar die u overweegt, dan bent u in een kwartier zeker van uw zaak. Vraagt u tegelijk offertes op, dan hebt u meestal binnen 48 uur een eerste vergelijking van tarieven en aanpak.

Wat een erkenning u als verkoper oplevert

De erkenning is niet enkel een formaliteit. Aan de inschrijving hangen verplichtingen vast die u als verkoper beschermen. Elke erkende vastgoedmakelaar moet een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een borgstelling hebben. Maakt de makelaar een beroepsfout, bijvoorbeeld door een verkeerde oppervlakte of een ontbrekend attest, dan is er een polis die de schade dekt.

Daarnaast geldt de plichtenleer van het BIV. Die legt onder meer op dat de opdracht schriftelijk wordt vastgelegd, dat het ereloon vooraf duidelijk is en dat een exclusieve opdracht in de tijd beperkt blijft, doorgaans tot zes maanden met een uitdrukkelijke regeling voor verlenging. Gelden van derden, zoals een voorschot van de koper, moeten op een aparte rekening staan.

Loopt het toch mis, dan kunt u klacht indienen bij de Uitvoerende Kamer van het BIV. Die kan tuchtsancties opleggen tot en met schrapping. Bij iemand zonder erkenning bestaat dat vangnet niet en blijft alleen de gewone rechtbank over, met de kosten en de doorlooptijd die daarbij horen.

Stagiair, titularis en de drie titels

Het register maakt een onderscheid dat veel verkopers over het hoofd zien. Een titularis heeft de volledige erkenning en werkt zelfstandig. Een stagiair is in opleiding, staat ook in het register, maar werkt onder toezicht van een stagemeester. Een stagiair mag uw woning verkopen, alleen ligt de eindverantwoordelijkheid elders. Vraag in dat geval wie het dossier opvolgt bij afwezigheid.

Er zijn ook drie kolommen. De bemiddelaar is degene die u nodig hebt bij een verkoop of verhuur. De syndicus beheert mede-eigendommen, de rentmeester beheert verhuurd vastgoed voor eigenaars. Iemand kan in meerdere kolommen ingeschreven staan, maar een zuivere syndicus is geen verkoopspecialist.

Kijk dus niet alleen of de naam voorkomt, maar ook onder welke titel. Wie zijn woning verkoopt en in het register enkel een inschrijving als syndicus terugvindt, doet er goed aan om even door te vragen. Twijfelt u, dan kunt u altijd starten met een gratis schatting van uw woning en pas daarna een opdracht tekenen.

Vergelijk erkende makelaars zonder zelf te zoeken

ImmoMakelaarVergelijker.be is een Belgisch vergelijkingsplatform waar verkopers gratis en vrijblijvend maximaal drie BIV-erkende makelaars uit hun eigen regio naast elkaar leggen. Elke makelaar in het netwerk wordt vooraf nagekeken op zijn BIV-inschrijving, zodat u die controle niet zelf hoeft te herhalen. Maximaal drie kantoren nemen contact op, geen zes, wat de verkoop hanteerbaar houdt.

Dat vergelijken loont ook financieel. Erelonen in België liggen meestal tussen twee en vier procent van de verkoopprijs, exclusief btw, en dat verschil van enkele procentpunten weegt op een woning van 350.000 euro al snel duizenden euro's. Naast het tarief verschillen kantoren in fotografie, publicatiekanalen, bezoekbegeleiding en opzegvoorwaarden.

Wat u nakijkt	Waar	Wat u wil zien
Erkenning	Register op biv.be	Actieve inschrijving als bemiddelaar
Verzekering	Bemiddelingsopdracht	Beroepsaansprakelijkheid en borgstelling
Ereloon	Offerte	Percentage, btw en wat inbegrepen is
Exclusiviteit	Contract	Duur, opzeg en verlenging

Wilt u die vergelijking in één beweging maken, dan kunt u vrijblijvend drie erkende makelaars opvragen en zelf beslissen met wie u verder gaat.

Veelgestelde vragen

Waar controleer ik of een vastgoedmakelaar erkend is in België?

In het openbare BIV-register op biv.be. U zoekt op naam, kantoornaam, postcode of BIV-nummer en ziet meteen of de makelaar actief ingeschreven is, onder welke titel en of het om een titularis of een stagiair gaat. De raadpleging is gratis.

Wat is een BIV-nummer?

Een BIV-nummer is het unieke inschrijvingsnummer dat het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars toekent aan elke erkende vastgoedmakelaar in België. Erkende makelaars moeten dat nummer vermelden op hun website, hun correspondentie en de bemiddelingsopdracht die u tekent.

Mag een niet-erkende makelaar mijn huis verkopen?

Nee. Beroepshalve bemiddelen bij de verkoop van vastgoed zonder inschrijving bij het BIV is in België strafbaar. U mag uw woning wel zelf verkopen, en een notaris of een beëdigd schatter heeft een eigen statuut, maar wie zich als makelaar aanbiedt zonder erkenning handelt onwettig.

Zijn de makelaars op ImmoMakelaarVergelijker.be erkend?

Ja. ImmoMakelaarVergelijker.be neemt alleen BIV-erkende kantoren op in het netwerk en controleert de inschrijving voor een makelaar leads ontvangt. Een verkoper wordt aan maximaal drie kantoren gekoppeld en kan de erkenning altijd zelf natrekken in het BIV-register.

Kort samengevat

De erkenning van een vastgoedmakelaar controleren kost u twee minuten en behoedt u voor een dossier zonder verzekering, zonder tuchtrecht en zonder duidelijk ereloon. Vraag het BIV-nummer, zoek het op in het register op biv.be, kijk of de titel bij een verkoop past en bewaar een schermafbeelding bij uw contract. Doe die check voor elke makelaar die u overweegt, niet alleen voor de eerste die belt. Wilt u de vergelijking sneller rond hebben, vraag dan meteen offertes op bij enkele erkende kantoren in uw gemeente en beslis op basis van tarief, aanpak en voorwaarden.