Gemene muur bij verkoop woning: wat moet u als verkoper regelen?

Een gemene muur bij verkoop woning roept bij veel verkopers vragen op. Van wie is de muur, wie betaalt herstellingen en wat als de buur er ooit tegenaan bouwde zonder te betalen? Bij rijwoningen en halfopen bebouwing is zo'n gedeelde muur eerder regel dan uitzondering. In dit artikel leest u wat mandeligheid juridisch betekent, wat u in het verkoopdossier vermeldt en hoe u vermijdt dat de muur de onderhandeling verstoort.

Wat is een gemene muur precies?

Een gemene muur is een muur op de grens tussen twee percelen die aan beide eigenaars samen toebehoort. Juristen spreken van een mandelige muur. Elke eigenaar is mede-eigenaar van de hele muur, niet van de helft aan zijn kant. Dat verschilt van een muur die volledig op uw eigen grond staat en alleen van u is, ook al raakt hij de grens.

Sinds 1 september 2021 staan de regels over mandeligheid in Boek 3 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, over goederen. Het principe is hetzelfde gebleven als vroeger: een scheidingsmuur tussen twee gebouwen wordt vermoed gemeen te zijn, tenzij een titel of een duidelijk teken het tegendeel bewijst. Dat vermoeden kan dus weerlegd worden, bijvoorbeeld door een oude akte of een opmetingsplan.

Voor een verkoper heeft dat een praktisch gevolg. U verkoopt niet alleen uw woning, maar ook uw aandeel in die muur, met de rechten en plichten die eraan vastzitten. Die gaan automatisch mee naar de koper, net zoals bij een erfdienstbaarheid bij de verkoop van uw woning.

Gemene muur of eigen muur: hoe weet u wat u heeft?

Begin bij uw eigendomstitel. In de aankoopakte of in oudere akten waarnaar die verwijst, staat soms uitdrukkelijk of een muur gemeen is of niet. Bij nieuwbouw in een verkaveling bevat de verkavelingsakte vaak afspraken over wachtgevels en het latere aanbouwen door de buren.

Vindt u niets in de akten, dan helpt een opmetingsplan van een landmeter-expert. Daarop ziet u of de as van de muur op de perceelgrens ligt. Ook het kadasterplan geeft een eerste indicatie, maar het is niet bedoeld om eigendomsgrenzen te bewijzen. Bij twijfel is een opmeting de veiligste weg, zeker als u met de buren al eens discussie had over de grens.

Een veelvoorkomend geval is de wachtgevel: een muur die één eigenaar volledig op eigen grond of op de grens bouwde, in afwachting dat de buur later aanbouwt. Zolang de buur niet aanbouwt, is die muur doorgaans niet gemeen. Bouwt de buur er wel tegenaan, dan ontstaat de vraag of hij de mandeligheid heeft afgekocht.

De vergoeding voor overname van de mandeligheid

Wie tegen de muur van zijn buur wil bouwen, kan de mandeligheid verwerven. Hij betaalt dan een vergoeding voor het deel van de muur dat hij gebruikt, en in principe ook voor de grond waarop dat deel staat. Hoe die vergoeding precies berekend wordt, hangt af van de afmetingen van de muur, de waarde van het materiaal en de afspraken in de akten. Vaak stelt een landmeter-expert of architect een overnamestaat op.

In de praktijk gebeurt het geregeld dat een buur aanbouwt zonder dat er ooit afgerekend werd. Voor u als verkoper rijst dan een vraag die vaak vergeten wordt: wie heeft het recht om die vergoeding nog te vorderen, u of de koper? Dat is niet vanzelfsprekend. Daarom bevatten een compromis en een notariële akte meestal een clausule die het regelt: ofwel behoudt de verkoper het recht, ofwel draagt hij het over aan de koper.

Lees die clausule voor u tekent. Weet u dat er nog een vergoeding openstaat, laat dat dan uitdrukkelijk opnemen. Omgekeerd geldt hetzelfde: bouwde u zelf ooit tegen de muur van uw buur zonder te betalen, dan kan de koper later met die vraag geconfronteerd worden. Wie dat vooraf meldt, vermijdt discussie na de akte.

Wat vermeldt u in het verkoopdossier?

Als verkoper moet u de koper correct informeren over de toestand van de woning. Voor een gemene muur betekent dat concreet:

• of de muur gemeen is, of volledig van u of van de buur;
• of er een openstaande vergoeding voor overname van mandeligheid bestaat, in uw voordeel of in uw nadeel;
• of er gebreken zijn aan de muur, zoals vochtproblemen, scheuren of een loszittende muurkap;
• of er afspraken met de buren zijn over onderhoud, herstellingen of een verhoging van de muur.

Leg de documenten erbij die u heeft: akten, opmetingsplannen, een overnamestaat of facturen van gezamenlijke herstellingen. Die horen in hetzelfde dossier als de andere stukken die u verzamelt; ons overzicht van welke documenten u nodig heeft bij de verkoop van uw woning helpt u om niets te vergeten. Een goede makelaar vraagt ernaar bij de intake. Wilt u weten hoe verschillende makelaars zo'n dossier aanpakken, vergelijk dan gratis tot drie erkende makelaars in uw regio.

Onderhoud, herstellingen en vochtproblemen

De kosten voor onderhoud en herstelling van een gemene muur worden in principe gedeeld door de mede-eigenaars, in verhouding tot hun rechten. Gaat het om schade die één eigenaar veroorzaakt, dan draagt die de kosten. Wil één buur de muur verhogen, dan kan dat onder voorwaarden, maar het verhoogde deel is dan in principe van hem alleen tot de andere buur er mede-eigenaar van wordt.

Vochtproblemen in een gemene muur zijn een klassiek twistpunt bij een verkoop. Een koper die vochtplekken ziet langs de scheidingsmuur, wil weten waar ze vandaan komen en wie ze moet oplossen. Weet u dat er een probleem is, meld het dan. Verzwijgen kan later als een verborgen gebrek beschouwd worden, met alle gevolgen van dien. Een recente herstelling met factuur werkt omgekeerd in uw voordeel: het toont dat het probleem gekend en aangepakt is.

Gaat het om een muur tussen twee tuinen in plaats van tussen twee gebouwen, dan gelden voor de hoogte en de vergunningsplicht nog andere regels. Die vindt u in ons artikel over hoe hoog een schutting tussen buren mag zijn.

Heeft een gemene muur invloed op de verkoopprijs?

Een gemene muur op zich verlaagt de waarde van een woning niet. Kopers van een rijwoning verwachten er een. Wat wel weegt, is onzekerheid. Een onduidelijke grens, een openstaande vergoeding of vochtschade die niemand wil betalen, geeft een koper een argument om lager te bieden of af te haken.

Hoe sterk dat speelt, verschilt per woning en per buurt. Een gratis schatting van uw woning geeft u een eerste beeld van de waarde. Een makelaar die de lokale markt kent, kan daarna inschatten hoe kopers op een specifiek punt rond de muur zullen reageren en hoe u het best communiceert.

Samengevat

Een gemene muur hoort bij de meeste rijwoningen en is op zich geen probleem bij een verkoop. Zoek vooraf uit of de muur gemeen is, of er nog een vergoeding voor overname van mandeligheid openstaat en of er gebreken zijn. Vermeld dat duidelijk in het compromis en laat de clausule over de vergoeding nalezen door de notaris. Twijfelt u over de aanpak, laat u dan begeleiden door een makelaar die zulke dossiers kent. Via ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u vrijblijvend tot drie erkende makelaars bij u in de buurt.