Erfdienstbaarheid bij verkoop van uw woning: wat moet u als verkoper melden?

Erfdienstbaarheid bij verkoop van uw woning: wat moet u als verkoper melden?

Een erfdienstbaarheid bij verkoop van een woning is een recht dat een buur of een nutsbedrijf heeft op uw perceel, zoals een recht van doorgang of een leiding onder uw tuin. Dat recht blijft bestaan wanneer u verkoopt. De koper neemt het over. Daarom moet u elke erfdienstbaarheid die u kent vooraf melden. Doet u dat niet, dan riskeert u na de akte een discussie over schadevergoeding of zelfs ontbinding van de verkoop.

Wat is een erfdienstbaarheid precies?

Een erfdienstbaarheid is een last die op het ene perceel rust ten voordele van een ander perceel. Het gaat dus niet om een afspraak tussen twee personen, maar om een band tussen twee stukken grond. Daardoor gaat ze automatisch mee over bij elke verkoop, schenking of erfenis. Het perceel dat de last draagt heet het lijdende erf, het perceel dat er voordeel uit haalt het heersende erf.

In België staat de regeling sinds 1 september 2021 in Boek 3 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, over goederen. Enkele voorbeelden die u in Vlaanderen vaak tegenkomt:

• een recht van doorgang over uw oprit of tuin naar een achterliggend perceel;
• een recht van uitzicht of net een verbod om ramen te plaatsen in een zijgevel;
• een afvoerleiding of rioleringsbuis van de buren die onder uw grond loopt;
• een bouwverbod of hoogtebeperking die in een oude verkavelingsakte werd opgenomen.

Daarnaast bestaan er publiekrechtelijke lasten, zoals leidingen van netbeheerders of beperkingen uit een ruimtelijk uitvoeringsplan. Die werken juridisch anders, maar voor een koper voelen ze hetzelfde: ze beperken wat hij met de woning kan doen. Voor de verkoop behandelt u ze best op dezelfde manier en meldt u ze allemaal.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid en waarom weet u er soms niets van?

Een erfdienstbaarheid kan op verschillende manieren ontstaan. De bekendste is een akte: een vroegere eigenaar heeft ooit met de buur een recht van doorgang afgesproken en dat bij de notaris laten vastleggen. Zo'n akte wordt overgeschreven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, het vroegere hypotheekkantoor, zodat ook latere eigenaars eraan gebonden zijn.

Ze kan ook ontstaan door verjaring, wanneer een buur een recht lang genoeg en openlijk heeft uitgeoefend, of door de zogenaamde bestemming van de eigenaar. Dat laatste speelt vaak bij percelen die ooit één geheel vormden: de vroegere eigenaar legde een leiding of pad aan, splitste het perceel en verkocht de delen apart. Het pad of de leiding bleef gewoon in gebruik.

Juist daardoor kent een verkoper niet altijd alle lasten op zijn woning. Een erfdienstbaarheid uit een akte van vijftig jaar geleden staat niet noodzakelijk in uw eigen aankoopakte uitgeschreven. Soms staat er enkel een verwijzing naar "de vorige titels". Het loont dus om uw eigendomstitel en de oudere akten waarnaar hij verwijst er vooraf bij te nemen, nog voor u de woning te koop zet of een makelaar kiest via onze vergelijking van makelaars.

Welke meldingsplicht heeft u als verkoper?

Als verkoper moet u de koper correct informeren over de toestand van het goed. Dat geldt ook voor rechten die derden op uw perceel hebben. In vrijwel elk compromis staat een standaardclausule waarin de verkoper verklaart dat hem geen andere erfdienstbaarheden bekend zijn dan die in de akte vermeld worden. Die zin lijkt onschuldig, maar hij heeft gevolgen. Kende u een erfdienstbaarheid en zweeg u erover, dan kan de koper zich later op die verklaring beroepen.

Het onderscheid tussen zichtbare en niet-zichtbare lasten speelt hierbij een rol. Een verharde weg die duidelijk naar het perceel van de buren loopt, kan een koper zelf zien tijdens een bezoek. Een leiding onder het gras of een bouwverbod uit een oude akte ziet hij niet. Vooral bij die verborgen lasten is uw meldingsplicht zwaar. De logica is vergelijkbaar met die bij verborgen gebreken bij de verkoop van een woning: wat de koper redelijkerwijs niet kon opmerken en wat u wel wist, moet u op tafel leggen.

Praktisch betekent dit: vermeld elke erfdienstbaarheid die u kent in het compromis, met een korte beschrijving en een verwijzing naar de akte waarin ze staat. Twijfelt u of een oude afspraak met de buren nog geldt, zeg dat dan ook. Een eerlijke vermelding "verkoper heeft kennis van een doorgang die de buren gebruiken, de juridische basis is niet gekend" beschermt u beter dan stilzwijgen.

Wat controleert de notaris en wat niet?

De notaris vraagt bij de voorbereiding van de akte een hypothecaire staat op en leest de vorige eigendomstitels na. Erfdienstbaarheden die in overgeschreven akten staan, komen zo meestal boven. Ze worden dan in de verkoopakte overgenomen, zodat de koper ze uitdrukkelijk aanvaardt.

Toch heeft die controle grenzen. Een erfdienstbaarheid die door verjaring of door bestemming van de eigenaar ontstond, staat nergens geregistreerd. De notaris kan ze niet vinden in een register. Hij is dan aangewezen op wat u als verkoper vertelt. Daarom stelt hij u vragen over het gebruik van het perceel en verwacht hij volledige antwoorden.

Het compromis wordt vaak opgesteld voor de notaris alle opzoekingen heeft gedaan. Wie wil weten hoe die twee documenten zich tot elkaar verhouden, leest best eerst ons artikel over het verschil tussen compromis en akte. Een goede makelaar laat een compromis bij voorkeur nalezen door de notaris voor u tekent, precies om zulke punten niet te missen.

Heeft een erfdienstbaarheid invloed op de verkoopprijs?

Dat hangt af van de aard van de last. Een leiding van een nutsbedrijf aan de rand van een grote tuin stoort de meeste kopers nauwelijks. Een recht van doorgang dwars door de tuin, of een bouwverbod dat een geplande uitbreiding onmogelijk maakt, weegt wel door. Kopers rekenen die beperking mee in hun bod, en sommige haken af.

Een algemeen percentage bestaat niet. De impact verschilt van woning tot woning en van koper tot koper. Wat wel vaststaat: een last die pas bij de notaris opduikt, kost u meestal meer dan een last die u meteen in de advertentie en het compromis vermeldt. Een koper die zich bedrogen voelt, gaat opnieuw onderhandelen of stapt uit. Een koper die het vooraf wist, heeft de last al in zijn prijs verwerkt.

Laat de invloed daarom inschatten door iemand die de lokale markt kent. Met een gratis schatting van uw woning krijgt u een eerste beeld van de waarde, en een erkende makelaar kan inschatten hoe kopers in uw buurt op een specifieke erfdienstbaarheid reageren.

Kunt u een erfdienstbaarheid laten schrappen voor de verkoop?

Soms wel. Als de eigenaar van het heersende erf akkoord gaat, kunt u de erfdienstbaarheid bij notariële akte laten opheffen. Dat gebeurt vaak tegen een vergoeding. Werd de erfdienstbaarheid al lang niet meer gebruikt, dan kan ze door niet-gebruik tenietgegaan zijn. Of dat zo is, hangt af van de concrete feiten en van de regels die op uw situatie van toepassing zijn. Laat dat beoordelen door uw notaris of een advocaat voor u het als argument gebruikt.

Een derde optie is de last beter omschrijven. Een oude, vaag geformuleerde doorgang kan met de buren in een nieuwe akte precies afgebakend worden: welke strook, voor wie, op welke uren. Voor een koper is een duidelijk omschreven beperking veel minder afschrikwekkend dan een onduidelijke.

Weegt u af welke weg het best past, dan helpt het om de verkoopstrategie samen met een makelaar uit te stippelen. Via ImmoMakelaarVergelijker.be vergelijkt u gratis tot drie erkende makelaars in uw regio, zodat u iemand kiest die ervaring heeft met woningen met een bijzondere juridische toestand.

Samengevat

Een erfdienstbaarheid gaat altijd mee met de woning. Als verkoper doet u er goed aan uw eigendomstitel en de oudere akten na te lezen, elke last die u kent in het compromis te vermelden en twijfels openlijk te benoemen. De notaris vindt de geregistreerde erfdienstbaarheden, maar niet die uit gebruik of verjaring. Wat u vooraf meldt, kost u zelden veel. Wat na de akte opduikt, kan u veel meer kosten.