Conformiteitsattest bij verkoop woning: wanneer heeft u het nodig?

Een conformiteitsattest bij verkoop woning is in Vlaanderen geen algemene wettelijke verplichting. U kunt uw huis dus verkopen zonder zo'n attest. Toch duikt het document geregeld op in een verkoopdossier, vooral bij een verhuurde woning of een pand dat ooit ongeschikt werd verklaard. In dit artikel leest u wat het attest precies is, wanneer het telt bij een verkoop en hoe het de prijs en de onderhandeling kan beïnvloeden.

Wat is een conformiteitsattest precies?

Een conformiteitsattest is een Vlaams document waarmee de gemeente bevestigt dat een woning voldoet aan de woningkwaliteitsnormen uit de Vlaamse Codex Wonen. Die normen gaan over veiligheid, gezondheid en basiscomfort: is de elektriciteit veilig, is er geen vochtprobleem dat de gezondheid schaadt, zijn er voldoende ramen, is er stromend water en een degelijk sanitair, is er geen risico op CO-vergiftiging?

Om het attest te krijgen, vraagt de eigenaar een onderzoek aan bij de gemeente. Een woningcontroleur komt ter plaatse en beoordeelt de woning aan de hand van een technisch verslag. Zijn er geen gebreken of blijven ze onder de drempel, dan reikt de burgemeester het attest uit. Het attest is in principe tien jaar geldig, maar kan vroeger vervallen, onder meer wanneer de woning later ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard.

Belangrijk om te weten: het attest hoort bij de woning, niet bij de eigenaar. Verkoopt u het pand, dan blijft een geldig attest gewoon bestaan voor de nieuwe eigenaar. De kostprijs en de precieze aanvraagprocedure verschillen per gemeente. Uw woondienst of stadsdienst wonen geeft u de actuele informatie.

Is een conformiteitsattest verplicht bij de verkoop van een woning?

Nee. Bij de verkoop van een woning in Vlaanderen bestaat er geen algemene plicht om een conformiteitsattest voor te leggen. De notaris zal er dus niet standaard naar vragen, zoals hij dat wel doet voor het EPC, het asbestattest of het keuringsverslag van de elektrische installatie.

Het attest is in de eerste plaats een instrument voor de huurmarkt. Een aantal Vlaamse steden en gemeenten verplicht het via een eigen reglement voor (bepaalde) huurwoningen, bijvoorbeeld voor oudere panden of voor kamers en studio's. Waar zo'n lokale plicht geldt, mag een woning zonder geldig attest niet verhuurd worden, of riskeert de verhuurder een sanctie. Welke regels in uw gemeente gelden, vindt u op de website van uw gemeente of bij de woonwinkel.

Verwar het conformiteitsattest ook niet met andere documenten die wel verplicht zijn bij een verkoop. Het keuringsverslag van de elektrische installatie heet in de volksmond soms ook een "conformiteitsattest", maar dat is een ander document met een eigen wettelijke basis. Hetzelfde geldt voor het asbestattest, het bodemattest en de rioolkeuring. Een volledig overzicht staat in ons artikel over welke documenten u nodig hebt bij de verkoop.

Wanneer speelt het attest toch een rol bij uw verkoop?

Ook al is het niet verplicht, er zijn situaties waarin een conformiteitsattest de verkoop merkbaar makkelijker maakt.

• U verkoopt een verhuurde woning. Een koper die het pand als belegging ziet, wil weten of hij het zonder problemen kan blijven verhuren. Ligt de woning in een gemeente met een lokale attestplicht, dan is een geldig attest voor hem bijna een voorwaarde. Meer over die verkoopsituatie leest u in ons artikel over een verhuurde woning verkopen.
• U verkoopt een opbrengsteigendom met kamers of studio's. Juist voor dat type pand leggen gemeenten vaak strengere regels op. Zonder attest moet de koper eerst zelf een onderzoek laten doen, met onzekerheid over de uitkomst.
• De woning werd ooit ongeschikt of onbewoonbaar verklaard. Een nieuw conformiteitsattest toont dan zwart op wit aan dat de gebreken zijn hersteld. Dat neemt een belangrijke twijfel weg bij kopers en hun bank.

In die gevallen werkt het attest als een bewijsstuk dat de discussie over de staat van de woning inkort. Een koper die niet hoeft te gissen naar verborgen gebreken, biedt doorgaans met meer vertrouwen.

Wat als uw woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard?

Hier ligt het echte aandachtspunt voor verkopers. Een woning die door de burgemeester ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard, komt op een gemeentelijke lijst terecht. Die informatie is niet geheim: de notaris vraagt bij elke verkoop vastgoedinformatie op bij de gemeente, en een vermelding op die lijst komt daarin naar boven.

Voor u als verkoper betekent dat twee dingen. Ten eerste moet u de koper correct informeren. Een koper die pas bij de akte ontdekt dat de woning op die lijst staat, voelt zich misleid en kan de verkoop aanvechten of een prijsvermindering eisen. Ten tweede drukt zo'n vermelding de prijs, omdat de koper renovatiewerken en mogelijke heffingen moet inrekenen. Gemeenten kunnen een heffing opleggen op woningen die op die lijst blijven staan. Voor een nieuwe eigenaar gelden vaak tijdelijke vrijstellingen, maar de voorwaarden verschillen per gemeente.

U hebt grofweg twee opties. U herstelt de gebreken zelf, vraagt een nieuw onderzoek aan en verkoopt met een conformiteitsattest. Of u verkoopt de woning in haar huidige staat, aan een prijs die de renovatie weerspiegelt. Welke keuze het meeste oplevert, hangt af van de omvang van de werken en van de lokale markt. Een gratis schatting geeft u een eerste idee van de waarde in beide scenario's.

Moet u vóór de verkoop een attest aanvragen?

Voor een gewone gezinswoning die u zelf bewoont, levert een conformiteitsattest weinig op. Kopers vragen er zelden naar en de notaris heeft het niet nodig. U steekt uw tijd beter in de verplichte attesten en in een goede presentatie van uw woning.

Anders ligt het wanneer uw doelgroep vooral uit beleggers bestaat. Verkoopt u een appartement, studio of opbrengsteigendom in een gemeente met een lokale attestplicht voor huurwoningen, dan kan een geldig attest het aantal geïnteresseerde kopers vergroten. Houd wel rekening met de doorlooptijd: tussen de aanvraag, het bezoek van de woningcontroleur en de uitreiking kunnen enkele weken liggen. Vraag het attest dus ruim voor u de woning te koop zet.

Twijfelt u of het attest voor uw pand de moeite loont? Een lokale makelaar kent de gemeentelijke regels en weet welke kopers in uw buurt actief zijn. Via makelaars vergelijken vindt u snel een kantoor dat uw type woning goed kent.

Hoe Brussel en Wallonië hiermee omgaan

Het conformiteitsattest in deze vorm is een Vlaams instrument. Brussel en Wallonië hebben eigen regels over de kwaliteit van (huur)woningen, met andere procedures en andere namen. In Wallonië bestaat bijvoorbeeld een verhuurvergunning voor kleine woningen en studentenkamers, en Brussel hanteert de normen van de Brusselse Huisvestingscode. Ook daar is zo'n document geen algemene voorwaarde om een woning te verkopen, maar kan het wel meewegen bij de verkoop van een verhuurd pand.

Verkoopt u een woning buiten Vlaanderen, vraag dan bij de gemeente of het gewest na welke documenten voor uw situatie van toepassing zijn. De regels evolueren, dus baseer u op de officiële bronnen van het gewest in plaats van op oudere informatie.

Tot slot

Een conformiteitsattest is bij de verkoop van een woning in Vlaanderen niet verplicht, maar het is ook niet zonder belang. Bij een verhuurde woning of een opbrengsteigendom kan het de verkoop vlotter laten verlopen, en bij een woning die ooit ongeschikt werd verklaard bepaalt het mee de prijs en uw informatieplicht. Breng uw situatie vroeg in kaart, verzamel de verplichte attesten en laat u adviseren door iemand die de lokale regels kent. Wilt u weten welke makelaar in uw regio u daarbij het best helpt? Vergelijk gratis en vrijblijvend tot drie erkende makelaars.