Welke documenten heb ik minimaal nodig om mijn woning te koop te zetten?

Om te mogen adverteren hebt u in Vlaanderen een geldig energieprestatiecertificaat nodig, met het label en het kengetal in de advertentie zelf, plus de overstromingsscores en de vergunningstoestand van het pand. Uw eigendomstitel en het kadastraal uittreksel hebt u nodig zodra een makelaar of notaris het dossier opstart.

Wie vraagt de verplichte attesten aan: de verkoper of de makelaar?

Wettelijk is de verkoper verantwoordelijk voor het aanleveren van de attesten. In de praktijk vraagt een vastgoedmakelaar het EPC, het asbestattest, het bodemattest en de gemeentelijke vastgoedinformatie in uw plaats aan en volgt hij de wachttijden op. Vraag altijd vooraf welke stukken in de commissie zitten en welke apart aangerekend worden.

Wat kost het volledige documentenpakket bij een verkoop?

Voor een gemiddelde woning komt het totaal doorgaans op enkele honderden euro. Het EPC en het asbestattest zijn de grootste posten en hangen af van de oppervlakte en het aantal te onderzoeken materialen. Het bodemattest en de gemeentelijke vastgoedinformatie kosten beduidend minder. Tarieven verschillen per deskundige en per gemeente, dus vraag vooraf een prijsopgave.

Kan de verkoop doorgaan zonder asbestattest?

Nee. In Vlaanderen is een asbestattest verplicht bij de verkoop van een gebouw dat dateert van voor 2001, en de koper moet het ten laatste bij de ondertekening van de compromis ontvangen. Ontbreekt het, dan kan de koper de nietigheid van de overeenkomst inroepen. In Brussel en Wallonië geldt deze verplichting voorlopig niet.

Welke documenten hebt u nodig bij de verkoop van uw woning?

Voor u een zoekertje online zet, loont het om te weten welke documenten u nodig hebt bij de verkoop van uw woning. In Vlaanderen hangt een deel van dat dossier vast aan de publiciteit, een ander deel aan de compromis en de rest aan de notariële akte. Wie er te laat aan begint, verliest makkelijk enkele weken. Hieronder leest u welk papier u waar nodig hebt, wie het aanvraagt en hoelang u er ongeveer op wacht.

Het basisdossier dat u zelf al in huis hebt

Een groot deel van de papierwinkel zit al in uw eigen kast. Zoek dit alvast bij elkaar voor uw eerste afspraak met een makelaar of notaris:

De eigendomstitel, dus de notariële akte van toen u het pand kocht, erfde of geschonken kreeg.
Het kadastraal uittreksel met perceelnummer, oppervlakte en kadastraal inkomen.
Uw identiteitsgegevens en, indien van toepassing, uw huwelijkscontract of samenlevingscontract. Dat bepaalt mee wie mag tekenen.
Het openstaande saldo van uw hypothecaire lening, op te vragen bij uw bank. De notaris heeft dit nodig om het krediet af te lossen en de hypotheek te laten doorhalen.
Facturen en garantiebewijzen van uitgevoerde werken: dak, ramen, verwarmingsketel, zonnepanelen, keuken.
Het recentste aanslagbiljet van de onroerende voorheffing, voor de verrekening met de koper.

Die facturen zijn meer dan een formaliteit. Ze tonen een kandidaat-koper wat er de voorbije jaren vernieuwd is en ondersteunen uw vraagprijs. Weet u nog niet in welke prijsvork uw woning valt, vraag dan eerst een gratis schatting van uw woning aan en bouw uw dossier daarrond op.

De verplichte attesten in Vlaanderen

Naast uw eigen papieren legt de Vlaamse regelgeving een reeks attesten op. Zonder die stukken kan de verkoop niet doorgaan of loopt u het risico dat de koper de overeenkomst aanvecht.

Het energieprestatiecertificaat (EPC). Verplicht zodra u publiciteit voert. Het label en het kengetal moeten in elke advertentie staan. Een EPC blijft tien jaar geldig, dus kijk eerst na of u nog een geldig exemplaar hebt.
Het asbestattest. Verplicht bij de verkoop van een gebouw dat dateert van voor 2001. U bezorgt het aan de koper ten laatste bij het tekenen van de compromis. Een gecertificeerd asbestdeskundige komt daarvoor ter plaatse.
Het bodemattest. Aan te vragen bij de OVAM, en nodig voor u een overeenkomst sluit. Ligt er een risicoactiviteit op het perceel, dan is de procedure zwaarder en duurt ze langer.
Het keuringsverslag van de elektrische installatie. Een erkend keuringsorganisme controleert de installatie. Is die niet conform, dan blokkeert dat de verkoop niet, maar krijgt de koper achttien maanden na de akte om alles in orde te brengen.
De keuring van een stookolietank, als u er een hebt, plus de attesten van uw gasinstallatie of verwarmingsketel.
Het postinterventiedossier voor werken die sinds 1 mei 2001 zijn uitgevoerd. Ontbreekt het, dan stelt de notaris dat vast in de akte.

Stedenbouwkundige informatie en de watertoets

Een koper wil weten wat hij met het pand mag doen. Daarom vraagt u bij uw gemeente de vastgoedinformatie op, die in Vlaanderen via het Vastgoedinformatieplatform loopt. Dat pakket vertelt onder meer:

✦ 100% gratis & Vrijblijvend

Verkoop uw woning met de beste makelaar

Vergelijk gratis de top 3 makelaars in uw regio en bespaar op commissie.

Vergelijk makelaars →

wat de stedenbouwkundige bestemming van het perceel is;
welke vergunningen er zijn afgeleverd en of er bouwovertredingen bekend zijn;
of er een voorkooprecht of een dagvaarding op rust;
of het pand beschermd is of op een inventaris staat.

Daarnaast moet uw advertentie de overstromingsgevoeligheid vermelden via de P-score voor het perceel en de G-score voor het gebouw. Tussen uw aanvraag bij de gemeente en de levering van het dossier zitten vaak enkele weken. Dit is meestal het traagste stuk van de hele papierwinkel, dus vraag het als eerste aan.

Verkoopt u een appartement, dan komt hier nog bij

Bij een kavel in een mede-eigendom bezorgt de syndicus een apart informatiepakket. Vraag het tijdig op, want daar staat een wettelijke termijn op en de syndicus rekent er meestal een vergoeding voor aan. Het gaat om:

de basisakte en het reglement van mede-eigendom;
de notulen van de algemene vergaderingen van de voorbije jaren;
een overzicht van de gewone en buitengewone lasten van de laatste boekjaren;
de stand van het reservekapitaal en het werkkapitaal;
de lopende geschillen en de beslissingen over geplande werken.

Vooral dat laatste punt zorgt voor discussie aan de onderhandelingstafel. Is er een gevelrenovatie of een liftvervanging goedgekeurd maar nog niet uitgevoerd, dan wil de koper weten wie de rekening betaalt. Zet die afspraak zwart op wit in de compromis. Vergelijk tot 3 BIV-erkende makelaars uit uw gemeente en vraag elke kandidaat hoe hij zulke lopende werken in de prijs verrekent.

Brussel en Wallonië: andere namen, dezelfde logica

Woont u niet in Vlaanderen, dan verandert de lijst gedeeltelijk. Het energieattest heet in Brussel en Wallonië het PEB-certificaat en wordt door een andere certificateur opgemaakt. Het asbestattest bestaat voorlopig alleen in Vlaanderen. Voor de bodem levert Wallonië een uittreksel uit de databank van de bodemtoestand, terwijl u in Brussel een bodemattest bij Leefmilieu Brussel aanvraagt. De keuring van de elektrische installatie geldt in het hele land, net als het postinterventiedossier. De stedenbouwkundige inlichtingen vraagt u telkens bij de gemeente aan, maar de doorlooptijd verschilt sterk van gemeente tot gemeente. Verkoopt u een tweede verblijf of een pand in een ander gewest dan waar u woont, laat u dan begeleiden door iemand die daar dagelijks werkt en de lokale wachttijden kent.

Wanneer moet elk document klaar zijn?

De volgorde is belangrijker dan de lijst zelf. Werk in drie blokken:

Voor de publiciteit. Het EPC met label en kengetal, de overstromingsscores en de vergunningstoestand horen in uw advertentie. Zonder EPC plaatst u strikt genomen geen zoekertje.
Voor de compromis. Het bodemattest, het asbestattest en de syndicusdocumenten moeten er zijn voor u tekent. De koper baseert zijn bod mee op die informatie.
Voor de notariële akte. Het keuringsverslag van de elektriciteit, het postinterventiedossier, het saldo van uw lening en de definitieve vastgoedinformatie van de gemeente.

Qua timing: een EPC of een elektrische keuring plant u meestal binnen een tot twee weken in, en een bodemattest voor een gewoon perceel volgt snel. Voor een asbestattest en voor de vastgoedinformatie van uw gemeente rekent u beter op enkele weken. Start met die twee zodra u beslist hebt te verkopen, en niet pas wanneer er al een koper klaarstaat.

Uw volgende stap

De papierwinkel bij een verkoop is uitgebreid, maar hij is voorspelbaar. Begin met de stukken met de langste wachttijd, het asbestattest en de vastgoedinformatie van uw gemeente, en verzamel ondertussen uw eigen documenten. Een makelaar die uw gemeente kent, weet welke dienst hoelang doet over een aanvraag en vraagt de meeste attesten in uw plaats aan. Vergelijk tot 3 BIV-erkende makelaars uit uw gemeente, gratis en vrijblijvend, en vraag bij de kennismaking meteen welke documenten hij zelf regelt, wat u moet aanleveren en welke kosten daaraan vasthangen.